Kündigung

Kündigung; Vertragsverletzung; Abmahnung

Im Gegensatz zum unmittelbaren Gesetzeswortlaut ist auch im Rahmen des § 554 a BGB ein Abmahnung Voraussetzung für eine wirksame Kündigung zumindest in den Fällen, in denen sich die vom Vermieter beanstandeten Vorfälle auch als Vertragsverletzung nach § 553 BGB darstellen.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von ihr innegehaltenen Wohnung aus § 556 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien weiterbesteht. Es ist nicht durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 27. März 1990 beendet worden, da die se unwirksam war.

Dabei kann dahinstehen, ob sich die Kündigung auf § 553 BGB oder § 554 a BGB stützen konnte.

Ruhestörender Lärm, wie er von den Kl. der Bekl. zum Vorwurf gemacht wird, vermag auf jeden Fall eine Vertragsverletzung im Sinne des § 553 BGB zu begründen, da solcher in der Wohnung des Mieters eindeutig vertragswidrig ist. Selbst wenn man hier das Verhalten der Bekl. als für die Kl. schlichtweg nicht mehr hinnehmbare Störung des Hausfriedens werten und damit den Grundtatbestand auch des § 554 a BGB annehmen wollte, owohl es sich bei dieser Norm um eine gegenüber dem § 553 BGB sub-sidiäre handelt, ändert sich die rechtliche Bewertung nicht.

Im Gegensatz zum unmittelbaren Gesetzeswortlaut ist auch im Rahmen des § 554 a BGB eine Abmahnung Voraussetzung für eine wirksame Kündigung zumindest in den Fällen, in denen sich die vom Vermieter beanstandeten Vorfälle auch als Vertragsverletzungen nach § 553 BGB darstellen (Sternel, MietR, 3. Aufl., IV Rz. 375, 393).

An einer hinreichenden Abmahnung vor dem Ausspruch der fristlosen Kündigung am 27. März 1990 fehlt es jedoch. Abmahnungen müssen die Beanstandungen des Vermieters so genau bezeichnen, daß der Mieter sein Verhalten nach ihnen einrichten kann (Sternel a.a.O. IV Rz. 394).

Dieser Anforderung genügen die von den Kl. verfaßten Abmahnschreiben nicht.

Die Abmahnung vom 2. August 1988 fordert die Bekl. lediglich auf, sich in ihrem Verhalten der Hausordnung anzupassen. Hinsichtlich der hier im Streit stehenden Lärmbelästigungen anderer Mieter durch die Bekl. ist dies zu unsubstantiiert, zumal nicht einmal eine bestimmte Art von Vorfällen konkret angesprochen wird.

Die vom 5. September 1989 datierende Abmahnung enthält zwar eine genauere Angabe des beanstandeten Mieterverhaltens, doch ist auch die Beschreibung als "akute Lärmbelästigung zu allen Tages- und Nachtzeiten" sowie "Saufgelagen" im Garten zu allgemein gehalten. Völlig unzureichend sind auch die generellen Bezugnahmen im Kündigungsschreiben vom 27. März 1990 selbst.

Zwar darf zum einen die Substantiierungspflicht, die den Vermieter beziehungsweise die von ihm beauftragte Hausverwaltung trifft, sicherlich nicht überspannt werden. Auf der anderen Seite ist die fristlose Kündigung des Mietvertrages eine für den Mieter derartig einschneidende Maßnahme, daß der Vermieterseite für die Rechtfertigung einer solchen Entscheidung die Pflicht zur genaueren Ermittlung des zugrunde liegenden Sachverhaltes und entsprechender Dokumentation abgefordert werden kann. Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, daß er auf einzelne beanstandete Vorfälle erst im einer Kündigung nachfolgenden Rechtsstreit reagieren kann, da hierdurch seine Verteidigungsmöglichkeiten deutlich verkürzt werden. Es muß ihm auch während des noch ungekündigt bestehenden Mietverhältnisses möglich sein, Abmahnungen dem Vermieter gegenüber durch Gegendarstellungen zu versuchen zu entkräften.

Letztlich ist auch nach der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme, auf diese nach der hier von der Kammer vertretenen Auffassung nicht ankommen kann, nicht klar hervorgetreten, wann genau zeitlich die von der Bekl. verursachten Lärmstörungen aufgetreten sein sollen.

Hinsichtlich der Vorfälle im Sommer 1989 fehlen dazu substantiierte Angaben und auch die Ruhestörung im Herbst 1989 ist lediglich in etwa zeitlich eingrenzbar. Was den vom Zeugen B. geschilderten Vorfall vom März 1990 betrifft, so haben sich die Kl. nie ausdrücklich darauf bezogen.

Auch das Ergebnis der Beweisaufnahme konnte somit nicht zu dem Schluß führen, daß in Ausnahme vom Regelfall das Verhältnis zwischen den Parteien als so nachhaltig gestört angesehen werden mußte, daß insgesamt eine Kündigung nach § 554 a BGB ohne vorangehende Abmahnung zulässig gewesen wäre.