Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Nachteil; Verkaufserlös

Zur Frage, wann bei einem Verkauf einer Wohnung in vermietetem Zustand ein "erheblicher Nachteil" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt (hier: Mindererlös in Höhe von 16,4 % ausreichend).

Bei einem Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand würde die Kl. auch einen erheblichen Nachteil im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB erleiden. Sie hat hierzu substantiiert vorgetragen, daß der Verkehrswert der Wohnung in unvermietetem Zustande bei 165.000 DM, in vermietetem Zustand dagegen nur bei 106.000 DM liegt. Demnach würde die Kl. einen Verlust in Höhe von 59.000 DM zu tragen haben, wenn sie die Wohnung in unvermietetem Zustand verkaufen würde. Hieraus allein ergibt sich allerdings ein "erheblicher Nachteil" noch nicht. Vielmehr ist in den Fällen, in denen ein Vermieter eine Wohnung bereits in vermietetem Zustand erworben hat, noch zu berücksichtigen, wieviel er dadurch beim Erwerb der Wohnung im Gegensatz zu dem Erwerb einer unvermieteten Wohnung erspart hat. Diese Differenz darf nicht unbeachtet bleiben, da die Eigentumsgarantie des Artikels 14 Grundgesetz den Vermieter lediglich vor erheblichen Nachteilen schützen soll, ihm aber nicht einen zusätzlichen Gewinn garantieren soll. Hinsichtlich der Höhe der Ersparnis beim Kauf der Wohnung geht die Kammer unter Zugrundelegung des Kaufpreises von rd. 133.000 DM davon aus, daß der Verkehrswert der Wohnung in unvermietetem Zustand beim Kauf im Jahre 1984 jedenfalls nicht höher lag als heute, da anderenfalls die Grundstückspreise gefallen sein müßten, was aller Lebenserfahrung widerspricht und auch von keiner der Parteien vorgetragen worden ist. Zieht man diese 32.000 DM von dem bei dem geplanten Verkauf zu erwartenden Mindererlös von 59.000 DM ab, so verbleibt ein Nachteil auf seiten der Kl. in Höhe von 27.000 DM. Gegenüber einem Verkauf der Wohnung in unvermietetem Zustand ergebe dies einen Mindererlös in Höhe von 16,4 %. Dieser ist aber nach Ansicht der Kammer bereits als erheblicher Nachteil im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB anzusehen.