Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Nachteil; Verkaufserlös

Eine unter 15 % liegende Einbuße beim Verkaufserlös einer vermieteten Eigentumswohnung ist noch kein erheblicher Nachteil i.S.d. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von diesem innegehaltenen Wohnung, da die von der Kl. am 5. Juni 1987 ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. Zwar kann auch ein Wohnungseigentümer nach der Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen, wenn er durch die weitere Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Jedenfalls die letztgenannte Voraussetzung liegt aber in diesem Fall nicht vor, da die Kl. nicht dargetan hat, daß sie durch den Verkauf der Eigentumswohnung in vermietetem Zustand einen erheblichen Nachteil erleiden würde. Nach dem von ihr eingereichten Gutachten des Sachverständigen lag der Verkehrswert der Wohnung zur Zeit der Kündigung am 1. Juli 1987 bei Verkauf in vermietetem Zustand bei 157.000 DM, in unvermietetem Zustand bei 180.000 DM. Für den 1. November 1989 ermittelte der Sachverständige Verkehrswerte von 180.000 DM für Verkauf in vermietetem Zustand und 200.000 DM für eine unvermietete Wohnung. Der Nachteil, den die Kl. danach durch den Verkauf in vermietetem Zustand hinnehmen mußte, liegt zwischen 10 % und 12,8 % und ist nicht als erheblich im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB anzusehen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß der Eigentümer einer vermieteten Wohnung auch auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen hat und ihm deshalb nicht schon bei jedwedem Nachteil ein Kündigungsrecht zusteht, da er wegen der sozialen Funktion der vermieteten Wohnung in verstärktem Umfang Einschränkungen seiner Verfügungsbefugnis hinnehmen muß (BVerfG GE 89, 297). Eine unter 15 % liegende Einbuße ist danach jedenfalls noch nicht als so erheblich anzusehen, daß sie eine Kündigung rechtfertigen würde.