Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Kündigungserklärung; Nachteil

1. Für eine Verwertungskündigung muß der Vermieter einen erheblichen Nachteil in der Kündigung angeben.

2. Die schlichte Behauptung, bei einem Verkauf im vermieteten Zustand sei eine Einbuße von 120.000 DM zu erwarten, reicht nicht.

Die zulässige Berufung des Kl. ist nicht begründet. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB, denn das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis ist nicht beendet.

Die Kündigung vom 6. April 1993 ist nicht begründet. Der Kl. hat im Kündigungsschreiben ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht hinreichend dargetan. Der Umstand, daß seine Ehefrau arbeitslos geworden ist, läßt zwar den Wunsch, die Wohnung zu veräußern, nachvollziehbar und durchaus verständlich erscheinen. Dies allein genügt aber für eine Kündigung zwecks besserer wirtschaftlicher Verwertung nicht. Hierzu ist nämlich erforderlich, daß der Kl. bei einem Verkauf in vermietetem Zustand gegenüber einem Verkauf in bezugsfreiem Zustand einen erheblichen Nachteil erleidet. Dafür reicht allein der pauschale Hinweis, daß eine vermietete Wohnung einen geringeren Erlös erziele, nicht aus. Dies kann als bekannte Tatsache angesehen werden, läßt aber eben nicht erkennen, daß der Nachteil auch erheblich ist. Jedweder Nachteil rechtfertigt aber keine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB. Insbesondere wird durch diese Vorschrift nicht gewährleistet, daß der Eigentümer seine Wohnung stets zum höchstmöglichen Preis veräußern kann.

Aus den Angaben im Kündigungsschreiben läßt sich aber nicht erkennen, ob der Nachteil, den der Kl. beim Verkauf in vermietetem Zustand erleidet, so erheblich ist, daß dieser von ihm im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums nicht hinzunehmen ist. Zwar können die Angaben des Vermieters im Rechtsstreit noch ergänzt und konkretisiert werden; sie müssen aber bereits im Kündigungsschreiben den zugrunde liegenden Sachverhalt so konkret identifizierbar machen, daß der Mieter in der Lage ist zu beurteilen, ob eine Verteidigung gegen das Räumungsbegehren aussichtsreich ist. Dies ist ihm aufgrund des Kündigungsschreibens vom 6. April 1993 nicht möglich, weil es über den o. g. pauschalen Hinweis hinaus keine weiteren Angaben zu den wirtschaftlichen Nachteilen enthält.

Auch die in der Klageschrift enthaltene Kündigung begründet einen Räumungsanspruch nicht. Zum einen wäre dieser aufgrund der einjährigen Kündigungsfrist derzeit nicht fällig. Zum anderen enthält auch diese Kündigungserklärung keine ausreichend konkreten Angaben zur Frage des wirtschaftlichen Nachteils. Zwar ist die Einbuße jetzt mit einem Betrag von 100.000 DM bis 120.000 DM beziffert; doch sind insoweit keine nachvollziehbaren Anhaltspunkte vorhanden, die eine bloße Behauptung "ins Blaue" ausschließen. Im übrigen ist auch die Bezifferung allein nicht ausreichend, einen erheblichen Nachteil zu begründen. Denn dieser läßt sich nicht in absoluten Zahlen bemessen, sondern muß im Zusammenhang mit dem ansonsten zu erzielenden Erlös gesehen werden.

Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung in vermietetem Zustand wird ein geringerer Aufpreis erzielt als beim Verkauf einer leeren Wohnung. Dies allein reicht nach ständiger Rechtsprechung des LG Berlin für eine Kündigung nicht aus.

In seinem Urteil vom 25. November 1994 folgert das LG Berlin aus dem Umstand, daß es sich um einen erheblichen Nachteil handeln müsse, daß auch bezifferte Angaben über die Einbuße allein nicht ausreichen. Der Eigentümer hat eben keinen Anspruch darauf, die Wohnung stets zum höchstmöglichen Preis zu veräußern.