Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung

Es ist keine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn der Erwerber einer vermieteten Wohnung anschließend durch deren Verkauf lediglich einen zusätzlichen Gewinn erzielen will.

Die Kl. haben kein berechtigtes Interesse i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dargetan. Insbesondere ist hierzu nicht ausreichend, daß nach ihrem Vorbringen der Verkaufserlös für die Wohnung in bezugsfreiem Zustand 300.000 DM betrag, sich dieser in vermietetem Zustand aber nur auf 240.000 DM belaufe.

Den Kl. ist es dabei nicht allein deshalb verwehrt, sich auf diese Wertdifferenz zu berufen, weil die Wohnung bereits im Zeitpunkt ihres Erwerbs ver-mietet war (OLG Koblenz GE 89, 471). Auch wenn Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren sozialer Funktion in höherem Maße Einschränkungen ihrer Verfügungsbefugnis hinzunehmen haben, ist es aber mit dem Schutz des Eigentums in Art. 14 GG nicht zu vereinbaren, falls ein Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand als wirtschaftlich sinnlos erscheint. Zur Verfügungsbefugnis über das Eigentum gehört auch die Freiheit, es zu veräußern. Diese wird dann unzulässig eingeschränkt, wenn etwa aufgrund der bestehenden Kündigungsschutzvorschriften beim Verkauf der vermieteten Wohnung nur ein Erlös zu erzielen ist, der gegenüber dem in bezugsfreiem Zustand einen solchen Nachteil darstellt, der eine wirtschaftliche Verwertung unter diesen Umständen als unangemessen erscheinen läßt. Da ein Eigentümer aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses aber auch auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen muß, ist es nicht gerechtfertigt, ihm bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil ein Kündigungsrecht zu gewähren. Erforderlich ist vielmehr eine erhebliche Vermögenseinbuße (BVerfG NJW 289, 973).

Es kann insoweit dahinstehen, ob ein Mindererlös von 20 % einen erheblichen Nachteil in diesem Sinn darstellt. Denn es kommt hier nicht allein auf die Differenz zwischen 300.000 DM und 240.000 DM an. Bei der Beurteilung der Frage der Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung kann nicht der Umstand außer acht gelassen werden, daß die Kl. 1985 die Woh nung bereits in vermietetem Zustand erworben haben und dies bei der Höhe des Kaufpreises Berücksichtigung fand. Da sie insoweit beim Kauf von dem auch zu damaliger Zeit geringeren Marktpreis für eine vermietete Wohnung profitiert haben, ist der damalige Vorteil auf den heutigen Nachteil jedenfalls dann anzurechnen, wenn zwischen Kauf und Kündigung ein gewisser zeitlicher Zusammenhang besteht. Das ist bei einer Zeit von weniger als fünf Jahren noch der Fall. Denn es stellt keine angemessene Verwertung i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, wenn der Erwerber einer vermieteten Wohnung anschließend durch deren Verkauf in bezugsfreiem Zustand lediglich einen zusätzlichen Gewinn erzielen will. Dies entspricht auch nicht dem Gedanken der Sozialbindung des Eigentums, wonach nicht jedweder Nachteil zur Kündigung berechtigt (BVerfG a.a.O.). Letztlich würden auf diese Weise die Kündigungsvorschriften für fast alle ver-mieteten Eigentumswohnungen ihren Sinn und Zweck verlieren.

Unter Zugrundelegung des von den Kl. gezahlten Kaufpreises von 203.000 DM ergibt sich bei einer Wertdifferenz im gleichen Verhältnis für 1985 ein Vorteil von ca. 50.000 DM. Danach verbleibt von der heutigen Wertdifferenz von 60.000 DM lediglich eine zu berücksichtigende Vermögenseinbuße von ca. 10.000 DM. Das ist gegenüber dem beabsichtigten Verkaufserlös von 300.000 DM nur ein Mindererlös von weniger als 4 %. Ein Nachteil in dieser Höhe ist von Eigentümern einer vermieteten Wohnung im Rah-men der Sozialbindung des Eigentums hinzunehmen.