Kündigung

Kündigung; Einkommensverhältnisse

Fristlose Kündigung des Vermieters nach unwahren Angaben des Mieters im Vorprozeß über seine Einkommensverhältnisse.

Die Berufung der Kl. ist begründet, denn die Kündigung vom 1. April 1992 hat das Mietverhältnis beendet, so daß den Kl. gegenüber der Bekl. ein Herausgabeanspruch gem. § 556 Abs. 1 BGB zusteht.

Die Kündigung ist gem. § 554 a BGB wirksam, denn die Bekl. hat ihre Vertragspflichten schuldhaft in einem solchen Maße verletzt, daß den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Vertragspflichtverletzung der Bekl. liegt darin, daß sie in dem Vorprozeß, in dem die Kl. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verlangt hatten (2 C 91 AG Schöneberg) hinsichtlich ihres Einkommens bewußt unwahre, weil unvollständige Angaben gemacht hat, um u. a. damit die Abweisung der Klage zu erreichen. Unstreitig hat die Bekl. in dem dortigen Prozeß die von ihr betriebene Nebentätigkeit zunächst gänzlich verschwiegen, um sodann auf den Einwand der Kl. einen geringen Nebenverdienst für 1989 zuzugestehen, wobei sie für das Jahr 1990 - wie schließlich mit Schriftsatz vom 11. Mai 1992, das heißt nach der Kündigung, eingeräumt wurde - einen erheblich höheren Verdienst hatte. Allein dieses Verhalten ist derart unredlich, daß es die Vertrauensbasis zwischen den Parteien erheblich zu erschüttern geeignet ist. Hinzu kommt, daß die Bekl. auch unstreitig erhebliche Vermögenswerte hat. Die diesbezüglichen Behauptungen der Kl. hat die Bekl. lediglich hinsichtlich des Barrengoldes und der Einzahlungsmodalitäten betreffend die Bausparverträge bestritten. Das heißt, daß sie aus den übrigen Vermögenswerten nicht unerhebliche Zinseinnahmen hat, die bei der Berechnung ihres Einkommens zu berücksichtigen sind, selbst wenn man zugunsten der Bekl. davon ausgeht, daß es ihr nicht zu-gemutet werden kann, das Kapital als solches anzugreifen. Auch diese Einnahmen hat die Bekl. in dem Vorprozeß bewußt verschwiegen.

Das Kündigungsrecht der Kl. ist auch nicht verwirkt. Allein aus der Tat-sache, daß zwischen den Parteien am 9. März 1992 ein Gespräch geführt wurde und am 26. Mai 1992 in dem genannten Vorprozeß ein Vergleich abgeschlossen wurde, ist nicht zu entnehmen, daß die Kl. selbst noch eine ausreichende Vertrauensbasis für die Weiterführung des Mietverhältnisses sehen. Die Motivation zu dieser Vorgehensweise haben die Kl. in ihrer Berufungsbegründung vom 29. Oktober 1992 (dort Seite 6 bis 8) nachvollziehbar und überzeugend vorgetragen. Aus dem Vorgehen der Kl. durfte die Bekl. deshalb nicht entnehmen, daß sie das Mietverhältnis mit ihr fortsetzen würden.

Eine Verwirkung läge deshalb allenfalls vor, wenn die Kl. das Schreiben der C. nebst den zusätzlichen Auskünften über das Vermögen der Bekl. bereits Ende November erhalten hätten, und nicht erst Ende März, wie sie selbst vortragen. Darlegungs- und beweispflichtig für eine solche Verwirkung ist die Bekl., die zwar vorgetragen hat, daß der "Informant" die Auskünfte schon im Dezember gehabt habe, nicht aber, daß auch die Kl. selbst diese konkreten Informationen bereits Anfang Dezember 1991 gehabt haben. Darüber hinaus hat die Bekl. auch für die Kenntnis der Kl. im Dezember keinen Beweis angetreten. Sie ist damit jedenfalls für die von ihr behauptete Verwirkung beweisfällig geblieben.

Bei der Frage, ob der Mieter eine Modernisierung dulden muß, spielt u. a. die sich daraus ergebende Mieterhöhung eine Rolle und ob sie dem Mieter nach seinen Einkommensverhältnissen zumutbar ist.

Das Landgericht Berlin hatte in seiner Entscheidung vom 11. Dezember 1992 über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter die Modernisierung dadurch zu verhindern suchte, daß er bewußt unwahre Angaben über sein Einkommen im Duldungsprozeß machte. Der Vermieter erfuhr jedoch später, daß der Mieter erhebliche Einkünfte und Vermögenswerte verschwiegen hatte und kündigte deshalb fristlos.

Zu Recht, wie das Landgericht meinte. Mit einem solchen Mieter sei es unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.