Kündigung

Kündigung; Zweckentfremdung

Zur Zweckentfremdung als Kündigungsgrund.

Die Berufung des Bekl. ist begründet, denn der Kl. hat ihm gegenüber keinen Anspruch gemäß § 556 BGB auf Räumung der vom Bekl. innegehaltenen Gewerberäume. Die Kündigung vom 8. Juli 1992 hat das Mietverhältnis ebensowenig beendet wie die in der Berufungserwiderung nochmals hilfsweise ausgesprochene fristlose Kündigung.

Ein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung seitens des Bekl. kann nicht festgestellt werden. Gemäß § 1 Abs. 4 b dieser Verordnung bedarf die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen keiner Genehmigung, wenn der Nutzer in der Wohnung seinen ausschließlichen Berliner Wohnsitz hat. Dies war zwar bei Mietvertragsabschluß - jedenfalls soweit es die Meldeverhältnisse angeht - nicht der Fall, da unstreitig ist, daß der Bekl. zu dieser Zeit auch in der ...straße mit Nebenwohnsitz gemeldet war. Der Bekl. hat diese Wohnung aber am 23. April 1992 per 1. Februar 1992 abgemeldet. Zum Zeitpunkt der Kündigung am 8. Juli 1992 war der Bekl. damit nur noch in der hier streitigen Wohnung gemeldet.

Der Kl. hat auch nicht substantiiert dargelegt, daß der Bekl. tatsächlich noch einen weiteren Wohnsitz hat, das heißt, daß er auch in der ... jetzt tatsächlich noch wohnt. Der Kl. hat zwar sowohl erstinstanzlich im Schriftsatz vom 27. Oktober 1992 als auch in der Berufungserwiderung eine entsprechende Behauptung aufgestellt, hierzu aber keinerlei Tatsachen vorgetragen, aus denen er seine Behauptung herleitet.

Ein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung kann auch nicht daraus hergeleitet werden, daß der Bekl. mehr als 50 % der Räume zu Gewerbezwecken nutzt. Dabei braucht hier nicht entschieden zu werden, ob ein solcher Verstoß rechtlich gegeben wäre, wenn eine entsprechende tatsächliche Nutzung vorliegen würde, denn der Kl. hat nicht dargelegt, daß die genannten tatsächlichen Voraussetzungen vorliegen. Es fehlen jegliche konkreten Angaben dazu, daß der Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung mehr als die drei vorderen Räume für Gewerbezwecke genutzt hat. Der Vortrag in der Berufungserwiderung, nach der der Bekl. das soge-nannte Berliner Zimmer regelmäßig zu geschäftlichen Besprechungen nutze, ist unsubstantiiert, da er dies offenbar nur aus seinen Beobachtungen folgert, die er aus einer Einsicht in dieses Zimmer vom Treppenhausfenster erlangt hat. Insoweit hätte er zum einen darlegen müssen, woraus er geschlossen hat, daß es sich um geschäftliche Besprechungen handelt, im übrigen hätte es angesichts des Bestreitens des Bekl. näherer Angaben bedurft, wann diese regelmäßigen Besprechungen durchgeführt worden sein sollen.

(...)

Der Kl. hat auch nicht darlegen können, daß der Bekl. entgegen der vertraglichen Vereinbarung eine Vermietungstätigkeit betreibt, die ihn in seinen Rechten erheblich beeinträchtigt. Soweit der Kl. hierzu Zeitungsanzeigen vorgelegt hat, in denen für die Vermittlung bestimmter Wohnungen ei-ne Belohnung versprochen wurde, so handelt es sich offensichtlich um ei-ne Tätigkeit, die im Rahmen des Immobilienvertriebs als Nebentätigkeit anfällt und deshalb von dieser vertraglich erlaubten Nutzung umfaßt wird.

Hinsichtlich der Anzeige in der B. M. vom 11./12. April 1993, in der eine Wohnung in Grunewald/Halensee gesucht wird, handelt es sich um die pri-vate Anzeige des Bekl., der sich in Anbetracht des schwebenden Prozesses vorsorglich nach neuen Gewerberäumen umsieht.

Der Kl. hat darüber hinaus eine weitere Anzeige vom 6. Dezember 1992 vorgelegt, in der unter der Rubrik "Vermietungen" Gewerberäume in der Gstraße angeboten werden. Auch diese Anzeige ist aber nicht geeignet, einen kündigungsrelevanten Vertragsverstoß darzulegen. Zum einen hat der Bekl. hierzu vorgetragen, daß es sich um eine Testanzeige handele, wie sie im Rahmen seines Immobilienvertriebes gelegentlich geschaltet werde. Zum anderen würde, selbst wenn der Bekl. hier eine Vermietungstätigkeit betrieben hätte, dieser einmalige Vertragsverstoß nicht ausreichend sein, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Ob ein Mietvertrag, der gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verstößt, nichtig ist, wird bekanntlich von den Gerichten unterschiedlich beurteilt - die überwiegende Auffassung hält solche Verträge für wirksam. Eine andere Frage ist es, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, bei dem der Mieter die Räume zwar nicht vertragswidrig nutzt, aber gegen das (öffentlich-rechtliche) Zweckentfremdungsverbot verstößt.

Das Landgericht Berlin hielt in seiner Entscheidung vom 16. April 1993 einen solchen Kündigungsgrund zwar für möglich. Es verneinte aber eine Zweckentfremdung, weil der Mieter in den Gewerberäumen seinen ausschließlichen Berliner Wohnsitz hatte, wobei ausschlaggebend für das Gericht die Meldeverhältnisse waren. Ob eine Zweckentfremdung dann zu bejahen ist, wenn die Räume überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt werden, konnte das Gericht offen lassen, da es auch diese Voraussetzung in dem zu entscheidenden Fall verneinte.