Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung

Selbst verschuldete fehlende angemessene wirtschaftliche Verwertung eines Grundstückes löst das Recht des Vermieters zu einer Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht aus.

Die Kl. haben kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB dargelegt.

Die Kl. stützen ihre Kündigung auf die Absicht, die - bereits in Wohnungsei-gentum umgewandelte - Wohnung der Bekl. im Wege des Umbaues zu vergrößern und zu verkaufen.

Der erwartete Gewinn soll die derzeit die Mieteinnahmen übersteigende Zinsbelastung durch Rückführung des zur Finanzierung des Hauskaufes aufgenommenen Kredites mindern.

Die von den Kl. geplante Vorgehensweise bedeutet keine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB (a) und sie haben das Bestehen eines erheblichen Nachteiles durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses dargelegt (b).

a) Grundsätzlich kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses darin liegen, daß dessen Fortbestand Umbauarbeiten hindert, deren Durchführung die Wohnung des Mieters wegfallen lassen würde (vgl. BayObLG RE vom 17.11.83, WuM 84, 17 f.).

Grundsätzlich ist insoweit unerheblich, ob der Vermieter die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt in einem vermieteten Zustand erworben hat oder nicht (OLG Koblenz, RE vom 1.3.1989, GE 89, 471 f.).

Die beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung muß jedoch in jedem Falle "angemessen" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 sein.

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Die Kl. haben bei Kauf des Hauses bewußt hingenommen, daß der zu er-wartende Mietzins die Zinsbelastung nicht deckt.

Der Kauf macht nur einen Sinn, wenn die Kalkulation der Kl. bei Ankauf be-reits die Entmietung des Hauses beinhaltete.

Eine solche Vorgehensweise kann nicht zu einem Kündigungsrecht im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 führen. Es entspricht keiner angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, wenn ein zuvor wirtschaftlich zu betreibendes Grundstück (Kostenmiete!) durch ausschließliche Fremdkapitalfinanzierung des Grundstückskaufes unwirtschaftlich wird und dann entmietet, umgewandelt und weiterverkauft werden soll. Eine derartige geschäftliche Vorgehensweise, die von vornherein ihre Gewinnaussichten ausschließlich auf die Möglichkeit einer Entmietung, Umwandlung und Weiterverkauf der Mieträume stützt, kann kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung im Sinne des § 564 b BGB begründen. Dem entspricht auch die Regelung in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 3 BGB.

Die Kl. wollen zwar die streitgegenständlichen Mieträume erst nach Um-bau und Erweiterung veräußern, so daß Zweifel an einer direkten Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 3 BGB bestehen könnten; dennoch läuft die von ihnen geplante Verwertung auf ein wirtschaftlich vergleichbares Ziel hinaus. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 3 BGB ist deshalb zumindest entspre-chend anwendbar und schließt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses aus.

b) Die Kl. haben weiter nicht ausreichend dargelegt, inwieweit sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses "erhebliche Nachteile" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB erleiden würden.

Sie haben ihre Kalkulation betreffend den Umbau und Verkauf zweier Dachgeschoßwohnungen des Hauses dargelegt. Das Anwesen besteht jedoch zumindest aus einem 4-geschossigen Vorderhaus.

Über die beabsichtigte oder bereits erfolgte Verwertung der übrigen Woh-nungen ist nichts bekannt.

Die von den Kl. angeführte Zinsbelastung betrifft das ganze Haus. Dann können zur Beurteilung, ob ein erheblicher Nachteil durch den Fortbestand des Mietverhältnisses betreffend eine Dachgeschoßwohnung entsteht, nicht nur die Zinsbelastung und die zu erwartenden Gewinne aus dem Umbau des Dachgeschosses verglichen werden. Vielmehr hätten die Kl. ihre Kalkulation betreffend das gesamte Haus darlegen müssen, da zumindest möglich ist, daß schon die Verwertung der übrigen Wohnungen zu einer Minderung der Zinsbelastung geführt hat oder führen wird und ein erheblicher Nachteil dadurch entfallen ist oder entfallen wird. Es reicht nicht aus, wenn die Gesamtkalkulation betreffend die Nachteile mit einer Teilkalkula-tion betreffend die Vorteile verglichen wird.

Anm.: Vgl. das erstinstanzliche Urteil des AG Schöneberg vom 16.1.1990 (GE 90, 265) in einer Parallelsache; die Parteien haben in der Parallelsache einen Vergleich geschlossen.