Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Kündigungserklärung

Zur Begründung einer Verwertungskündigung muß der Vermieter eine überschlägige Berechnung aufstellen, die die Erträge bei Fortbestand des Mietverhältnisses mit denen bei dessen Wegfall vergleicht.

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Sie können von den Bekl. nicht gem. § 556 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen, denn die Kündigung vom 30. April 1993 hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien geführt. Die Kl. können sich nicht gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein berechtigtes Interesse berufen, denn sie haben im Kündigungsschreiben - und nur die dort genannten Gründe sind gem. § 564 b Abs. 3 BGB beachtlich - nicht hinreichend konkret dargelegt, daß sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert werden und dadurch einen erheblichen Nachteil erleiden. Die Bekl. sind nicht in der Lage, die Begründetheit der Kündigung anhand der mitgeteilten Umstände zu überprüfen und die Erfolgsaussicht einer Verteidigung hiergegen zu beurteilen.

Die pauschale Behauptung, die Wohnung lasse sich in vermietetem Zustand nur mit einem Verlust von 50 % gegenüber einem bezugsfreien Zustand veräußern, reicht hierzu nicht aus. Der Schutz aus Art. 14 GG umfaßt grundsätzlich auch das Recht zur Veräußerung der Sache. Hierunter fällt auch der Schutz davor, daß eine Veräußerung zwar grundsätzlich möglich ist, diese sich aber aufgrund der Einbußen in vermietetem Zustand als wirtschaftlich sinnlos erweist. In den Fällen, in denen der Vermieter jedoch die Wohnung bereits in vermietetem Zustand erworben hat, ist bei dem zu berücksichtigenden Nachteil neben der Einbuße auch der Vorteil zu berücksichtigen, der seinen Niederschlag in dem geringeren Erwerbspreis gefunden hat. Diese Differenz darf nicht unbeachtet bleiben, denn die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG soll den Eigentümer lediglich vor erheblichen Nachteilen schützen, ihm aber nicht einen zusätzlichen Gewinn garantieren, indem er eine vermietete Wohnung erwirbt und diese in unvermietetem Zustand verkauft (LG Berlin, ZK 63, GE 1991, 985). Um eine sachliche Nachprüfung durch den Mieter zu gewährleisten, sind hierzu konkrete Angaben im Kündigungsschreiben erforderlich.

Hinzu kommt, daß die Kl. ausweislich des Kündigungsschreibens vom 30. April 1993 ausdrücklich mit der Begründung gekündigt haben, sie seien gezwungen, die Wohnung zu veräußern, weil die zu erzielenden Einnahmen geringer seien als die ihnen entstehenden Ausgaben. Um dies nachvollziehen zu können, muß der Vermieter indes eine zumindest überschlägige, knappe Ertragsberechnung für die beiden Alternativen, den Fortbestand des Mietverhältnisses und dessen Wegfall aufstellen. Die hier nur pauschalen Angaben genügen diesen Anforderungen nicht ansatzweise.

Diese notwendigen formellen Angaben in einem Kündigungsschreiben können nicht mehr nachträglich im laufenden Räumungsrechtsstreit ergänzt werden. Im übrigen lassen diese Angaben der Kl. auch kein berechtigtes Interesse erkennen. Die Bekl. weisen zu Recht darauf hin, daß bei einem Anschaffungspreis von 217.000 DM im Jahre 1983 nicht erklärlich ist, weshalb die Restschuld der von den Kl. aufgenommenen Darlehen 1992 ca. 240.000 DM beträgt. Nach neun Jahren hätte ein nicht unerheblicher Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme bereits getilgt sein müssen, selbst wenn man davon ausgeht, daß der Kauf in voller Höhe finanziert worden war. Denn wenn ein zuvor wirtschaftlich zu betreibendes Objekt erst durch die Ankaufsfinanzierung unwirtschaftlich wird, rechtfertigt dies keine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB (LG Berlin, GE 1993, 807).

Der Verkauf einer Wohnung kann eine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 564 b BGB sein und kann deshalb auch zur Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses berechtigen. Dafür reicht allerdings nicht die schlichte Tatsache, daß für die Wohnung in unvermietetem Zustand ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann.

Der Vermieter muß vielmehr eine Ertragsberechnung aufstellen, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 3. Mai 1994 ausgeführt hat. Und er muß diese Ertragsberechnung schon in der Kündigung dem Mieter mitteilen.

Die pauschale Begründung, die Einnahmen seien geringer als die Ausgaben, reicht jedenfalls nicht. Aber auch bei einer konkreten Berechnung fehlt es an einem Kündigungsgrund dann, wenn der Vermieter sich bei Erwerb der Wohnung übernommen hatte und sich deshalb die Belastungen später für ihn als zu hoch erweisen.