Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Alternativwohnung

Eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs ist unwirksam, wenn kurze Zeit vorher eine freiwerdende Nachbarwohnung weitervermietet wird.

Die Berufung des Kl. ist unbegründet, denn er hat gegenüber der Bekl. keinen Anspruch aus § 556 BGB auf Räumung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung.

Dabei kann offenbleiben, ob der Kl. ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB, das auch in einem Betriebsbedarf für die Einstellung eines Hauswartes bestehen kann, substantiiert dargelegt hat. Jedenfalls sind die Kündigung und das Räumungsverlangen des Kl. deshalb rechtsmißbräuchlich, weil er zwei Monate vor der Kündigung die Nachbarwohnung neu vermietet hat, statt diese einem Hauswart zur Verfügung zu stellen. Nach den eigenen Angaben des Kl. in der mündlichen Verhandlung vor der erkennenden Kammer war die Angestellte, die zuvor die Hauswartstätigkeit ausgeführt hatte, seit August 1990 nicht mehr für den Kl. tätig. Zum Zeitpunkt der Neuvermietung der Nachbarwohnung mehr als ein Jahr später mußte dem Kl. bereits klar sein, daß die zunächst angestrebten anderweitigen Lösungsversuche nicht erfolgreich sein würden und er deshalb einen Hauswart benötigte. Nicht überzeugend erscheint insoweit die Argumentation des Kl., er habe erst nach dem Einbruch am 19. Dezember 1991 die Notwendigkeit erkannt, einen im Hause wohnenden Hauswart zu beschäftigen. Es erscheint nach aller Lebenserfahrung nicht nachvollziehbar, warum die Tatsache, daß eine der Wohnungen von einem Hauswart bewohnt wird, einen etwaigen Einbruch verhindern sollte. Lag die Bedarfssituation, mit der der Kl. seine Kündigung begründete, aber bereits zum Zeitpunkt der Neuvermietung der Nachbarwohnung vor, so hätte er diese andere Wohnung für einen neuen Hauswart verwenden müssen. Dies folgt aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, der es jedem Vertragspartner gebietet, insbesondere in dem hier vorliegenden Dauerschuldverhältnis die Rechtsgütersphäre des Vertragspartners zu schützen bzw. nicht mehr als unbedingt nötig zu tangieren.

Die Tatsache, daß der Kl. die Nachbarwohnung an Freunde bzw. Bekannte vermietet hat, denen er sie schon geraume Zeit vorher versprochen hat-te, ist insofern rechtlich unbeachtlich, da das aufgrund der vertraglichen Bindung bestehende schützenswerte Interesse der Bekl. insofern Vorrang hat.

Wie beim Eigenbedarf hält die Rechtsprechung auch die Berufung auf eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs (Hauswartswohnung) dann für rechtsmißbräuchlich, wenn eine andere Wohnung leer stand oder leer steht (auf die der Vermieter hätte zurückgreifen können).

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 25. Mai 1993 mit der Kündigung einer Hauswartsdienstwohnung zu beschäftigen, die zwei Monate nach der Weitervermietung der Nachbarwohnung ausgesprochen wurde.

Das Landgericht hielt dies für rechtsmißbräuchlich, weil der Vermieter auch schon vorher habe erkennen können, daß das Vertragsverhältnis mit dem alten Hauswart nicht fortgesetzt werde.

Eine immerhin zweifelhafte Entscheidung, denn sie legt dem Vermieter die Verpflichtung auf, möglichst umgehend das Vertragsverhältnis mit einem Hauswart zu beenden; längere Gutmütigkeit wird bestraft.