Kündigung

Kündigung; Beitrittsgebiet; Zweifamilienhaus; Instandsetzungsbedarf

1. Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit gem. Artikel 232 § 2 Abs. 4 EGBGB in den östlichen Bundesländern setzt voraus, daß es sich um ein Zweifamilienhaus handelt. Darunter ist ein Wohngebäude zu verstehen, das nach seiner baulichen Gestaltung außer den Räumen für das Hauspersonal nur zwei Wohnungen enthält, d. h. zwei Wohneinheiten mit Küche oder Kochnische und mit den für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen sowie eigener Wasserversorgung, Ausguß und Abort.

2. Weitere Voraussetzung ist, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden kann. Dazu reicht die Sanierungsbedürftigkeit der Kellerdecke dann nicht aus, wenn davon nur die über der Kellerdecke befindliche Küche betroffen ist und deswegen die Küche während der Sanierungsarbeiten für einen bestimmten Zeitraum nicht benutzbar ist.

II. 1. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß die zulässige Feststellungsklage begründet ist. Denn die mit Schriftsatz der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. vom 24. Oktober 1991 erklärte Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet.

2. Zwar haben die Bekl. den Kündigungsgrund im Sinne des § 564 b Abs. 3 BGB ausreichend genau in ihrem Kündigungsschreiben angegeben. Denn die Kündigung wurde ausdrücklich auf Artikel 232 § 2 Abs. 4 EGBGB gestützt, und zur Begründung wurde auf dringende Sanierungs- und Reparaturarbeiten am Hause hingewiesen.

3. Eine Kündigung nach § 564 b Abs. 4 Satz 2 BGB i. V. m. Artikel 232 § 2 Abs. 4 EGBGB käme zwar nur dann in Betracht, wenn es sich beim Haus der Bekl., in dem sich die Wohnung der Kl. befindet, um ein Zweifamilienhaus handelt. Unter einem Zweifamilienhaus ist ein Wohngebäude zu verstehen, das nach seiner baulichen Gestaltung außer den für das Hauspersonal (Hauswart, Heizer, Gärtner und dergleichen) bestimmten Wohnräumen nicht mehr als zwei Wohnungen enthält. Der Begriff "Wohnung" wird in Rechtsprechung und Literatur in Anlehnung an DIN 283 Bl. 1 als eine Summe von Räumen definiert, die die Führung eines selbständigen Haushaltes ermöglichen und insbesondere über eine Küche und/oder Kochnische mit den für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen wie Wasserleitung, Abflußleitung, Kamin bzw. Elektro- oder Gasanschluß sowie eigene Wasserversorgung, Ausguß und Abort verfügen (Kammergericht, GE 1985, 93).

Soweit zwischen den Parteien - jedenfalls in zweiter Instanz - streitig ist, ob die im Souterrain befindliche dritte Wohneinheit über eine eigene Küche verfügt und somit als Wohnung im oben beschriebenen Sinne anzusehen ist, konnte dies jedoch für die Entscheidung dieses Rechtsstreits dahinstehen. Denn als weitere Voraussetzung für die Kündigung ist nach Artikel 232 § 2 Abs. 4 EGBGB erforderlich, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden kann.

Einen dringenden Instandsetzungsbedarf mit der Folge, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, haben die Bekl. aber nicht hinreichend dargelegt. Nach dem Vortrag der Bekl., insbesondere unter Berücksichtigung der Ausführungen des Dipl.-Ingenieurs X. vom 30. Dezember 1991 weist die Kellerdecke zwar Risse und Verformungen auf sowie das typische Erscheinungsbild alter, durch physischen Verschleiß und Feuchtigkeitseinfluß betroffener Holzbalkendecken über Kellern. Die Schalung der Decke und z. T. die Balken zeigen Anobienbefall und Ansätze von Destruktionsfäule (Braunfäule).

Auch aufgrund der Ausführungen des Architekten Y. vom 19. Juni 1991 ist von der Sanierungsbedürftigkeit der Kellerdecke grundsätzlich auszugehen. Allerdings ist dem Vortrag der Bekl. auch unter Berücksichtigung der erst in zweiter Instanz vorgetragenen Ausführungen des Bausachverständigen Z. weder der genaue Umfang der Arbeiten zu entnehmen noch ist aufgrund der Ausführungen vom 10. April 1992 nachvollziehbar, weshalb die Holzdecke nicht mehr standsicher sein soll und der sofortigen Erneuerung bedarf. Der Bausachverständige, dessen Ausführungen sich die Bekl. als Vortrag zu eigen machen, hat keine nachprüfbaren Feststellungen getroffen, die den Schluß auf sofort durchzuführende Sanierungsarbeiten rechtfertigen können.

Selbst die geringe Sanierungsbedürftigkeit der Kellerdecke unterstellt, betrifft dies nach den eigenen Ausführungen der Bekl. nur den Bereich der unter der Küche befindlichen Kellerdecke. Auch wenn die Küche infolge der Sanierungsarbeiten nicht mehr zu benutzen ist, ist dies nur für einen bestimmten Zeitraum, dem für die Sanierungsarbeiten erforderlichen, der Fall, und zum anderen könnten die Bekl. den Kl. in den Souterrainräumen einen Raum zur Verfügung stellen, den diese in dieser Zeit zum Kochen benutzen könnten. Jedenfalls könnte allein der dringende Sanierungsbedarf der Kellerdecke eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen.

Bei den übrigen geplanten Maßnahmen handelt es sich z. T. um Modernisierungsmaßnahmen (Erneuerung der Heizungsanlage, Fenster), die der Mieter zwar unter Umständen dulden muß, die aber dem Vermieter nicht das Recht zur Kündigung geben. Soweit es sich hinsichtlich des Schornsteins und der Elektroanlage um weitere Instandsetzungsarbeiten handelt, ist in keiner Weise dargelegt, daß diese wirklich dringend sind. Vielmehr sollen nach den übereinstimmenden Erklärungen der von den Bekl. beauftragten Sachverständigen diese Arbeiten nur aus wirtschaftlichen Gründen zeitgleich mit den übrigen Arbeiten durchgeführt werden.

In den alten Bundesländern kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse hat. Er braucht also bei der Kündigung keinen Grund anzugeben, muß allerdings zwingend im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, daß die Kündigung auf § 654 b Abs. 4 BGB gestützt wird. Einzige Folge einer solchen Kündigung ist, daß sich die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. In den neuen Bundesländern gilt diese Bestimmung noch nicht. Artikel 232 § 2 Abs. 4 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) bestimmt, daß sich der Vermieter im selbstbewohnten Zweifamilienhaus auf diese Bestimmung vor dem 1. Januar 1993 nur dann berufen kann, "wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden kann". Also: Während in den alten Ländern der Vermieter eines Zweifamilienhauses, in dem er selbst wohnt, ohne Angaben von Gründen kündigen kann, muß bei einer entsprechenden Kündigung in den neuen Bundesländern schon ein Härtefall gegeben sein. Das bedeutet auch, daß bei einer solchen Kündigung entsprechende Kündigungsgründe angegeben werden müssen. Und es bedeutet, daß im Kündigungsschreiben angegeben wird, daß man sich auf die Vorschrift des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB stützt.

Mit den Voraussetzungen einer solchen leicht erleichterten Kündigung in den neuen Bundesländern hatte sich das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 21. August 1992 auseinanderzusetzen.

Das Gericht nannte dabei folgende Voraussetzungen:

1. Es muß sich um ein Zweifamilienhaus handeln. Darunter ist ein Wohngebäude zu verstehen, das nach seiner baulichen Gestaltung außer den Räumen für das Hauspersonal nur zwei Wohnungen enthält, d. h. zwei Wohneinheiten mit Küche oder Kochnische und mit den für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen sowie eigener Wasserversorgung, Ausguß und Abort.

2. Weitere Voraussetzung ist, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden kann. Zur Erfüllung dieser Voraussetzungen reicht die Sanierungsbedürftigkeit der Kellerdecke nicht aus, wenn davon nur die über der Kellerdecke befindliche Küche betroffen ist und deswegen die Küche wegen der Sanierungsarbeiten für einen bestimmten Zeitraum nicht benutzbar ist.

Modernisierungsmaßnahmen, darauf wies das Gericht auch hin, geben dem Vermieter nicht das Recht zur Kündigung. Im übrigen müsse es sich, wenn Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden, die ein weiteres Bewohnen des Mieters ausschließen, um wirklich dringend gebotene Instandsetzungsmaßnahmen handeln.