Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Kündigungserklärung

1. Bei der Kündigung wegen der Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind die vorgesehene Verwertung und die Gründe für die drohende Verhinderung in dem Kündigungsschreiben anzugeben; eine bis ins einzelne gehende Kalkulation braucht der Vermieter in dem Kündigungsschreiben selbst noch nicht mitzuteilen.

2. Im Räumungsprozess muss jedoch der Vermieter im einzelnen darlegen, welche erheblichen wirtschaftlichen Nachteile er erleiden würde. Dazu gehört eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben vor und nach dem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermietete Wohnung befindet.

II. Die Berufung ist auch begründet. Denn entgegen der Ansicht des angefochtenen Urteils besteht kein Anspruch der Kl. aus § 556 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung an sich.

1. Zwar war die Kl. entgegen der Ansicht des Bekl. zur Kündigung und Er-hebung der Räumungsklage aktivlegitimiert, denn sie ist bereits seit dem 22. März 1988 eingetragene Eigentümerin der T.-Grundstücks-Verwaltung-Verwertungs- und Vermittlungs GmbH, mit der der Bekl. den Mietvertrag über die von ihm innegehaltene Wohnung abgeschlossen hatte.

2. Gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom 31. Oktober 1989 spricht nicht, daß die Kl. darin ihren Kündigungsgrund, dessen Angabe für die Wirksamkeit der Kündigungserklärung gemäß § 564 b Abs. 3 BGB not-wendig ist, nicht im erforderlichen Umfang mitgeteilt hat.

Bei einer Kündigung wegen der Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind die vorgesehene Verwertung und die Gründe für die drohende Verhinderung dieser Verwertung anzugeben. Eine bis ins einzelne gehende Kalkulation braucht der Vermieter aber nicht mitzuteilen (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, § 564 b BGB Anm. 4 a, Rdn. 81). Eine nähere Darlegung des Kündigungsgrundes ist erst im Pro-zeß erforderlich, da der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nur so genau angegeben werden muß, daß er identifizierbar ist (BayObLG, WM 1985, 50).

3. Grundsätzlich kann ein Vermieter gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Nut-zung seines Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Voraussetzung einer Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist, daß die gekündigte Wohnung nicht mehr bestehen bleibt, sondern durch Umbau oder Abriß beseitigt wird. Der beabsichtigte Abriß des Ge-bäudes, für den eine Genehmigung bereits vorliegt, und der geplante Wie-deraufbau zu Wohnzwecken stellen eine berechtigte wirtschaftliche Verwertung dar (BayObLG, WM 1984, 16). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach ein Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dann angenommen werden kann, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertbarkeit des Grundstücks unmöglich ist, solange das Mietverhältnis andauert (BVerfG, MM 1989, 118).

Weitere Voraussetzung für eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist jedoch die Darlegung der Kl., daß sie sonst erhebliche wirt-schaftliche Nachteile erleiden müsse (LG Berlin, GE 1989, 311; LG Mün-chen 1, WM 1981, 234).

Der Vermieter muß in der Regel hierfür eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen, in der die Einnahmen und Ausgaben vor und nach dem Abriß gegenübergestellt werden (LG Berlin, GE 1986, 453). Dazu ist es nicht ausreichend, pauschal einen Nachteil zu behaupten, ohne schlüssig dar-zulegen, daß nach dem Wiederaufbau ein Gewinn zu erwirtschaften sein wird (LG Berlin, GE 1986, 33).

Zwar braucht eine bis ins einzelne gehende Kalkulation nicht erstellt zu werden (LG Köln, WM 1989, 255); es müssen jedoch die Gründe für eine drohende wirtschaftliche Benachteiligung auf eine für den Bekl. verständliche Weise dargelegt werden.

Auch der Vortrag der Kl., daß zur Erhaltung des Gebäudes erhebliche In standsetzungsmaßnahmen durchzuführen und eine weitere Vermietbarkeit letztlich auf Dauer nur nach Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen möglich wäre, legt nicht in ausreichender Weise erhebliche wirtschaftliche Nachteile der Kl. dar. Denn hierbei bliebe unberücksichtigt, daß die Kl. auch für diesen Fall staatliche Mittel im Rahmen des Programms zur sozialen Stadterneuerung in Anspruch nehmen und im übrigen die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 MHG auf die Miete umlegen könnte. Entscheidend ist aber darauf abzustellen, daß es an einer Gegenüberstellung der nach dem Neubau erzielbaren Einnahmen und entstehenden Ausgaben mit den ohne Neubau erzielbaren Ein-nahmen und Ausgaben fehlt.