Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Mietrückstand

Ein kündigungsbegründender Rückstand gem. § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand war.

Nicht erforderlich ist, dass der Verzug in dieser Höhe über mehr als zwei Termine hinweg dauernd bestanden hat.

Die Kündigung war gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB wirksam erklärt worden, nachdem bis zum Kündigungszeitpunkt am 9. Ja-nuar 1991 ein Rückstand bestand, der zwei Monatsmieten, nämlich für Ok-tober 1990 und Januar 1991 erreichte. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB auch auf den Fall anwendbar, daß die Zah-lungsrückstände nicht über den gesamten Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen gegeben waren. Diese Auslegung ist schon nach dem Wortlaut des § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht gerechtfertigt. Danach ist ledig-lich erforderlich, daß in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Ter-mine erstreckt, der Mieter in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen sein muß, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Wäre Verzug über den gesamten Zeitraum erforderlich, müßte es heißen, daß sich der Mieter über den Zeitraum von mehr als zwei Terminen in Verzug befunden haben muß. Das ist nicht der Fall. Im Gegensatz zu § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB ergibt sich aus § 554 Abs. 1 Nr. 2 gerade nicht, daß der Mieter zweimal hinterein-ander mit der Mietzahlung in Verzug gekommen sein müßte, was aber er-forderlich wäre, würde man den Fortbestand des Verzuges über zwei Mo-nate hinweg verlangen. Im übrigen ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte der Regelung, daß in Erweiterung der Kündigungsmöglichkeit des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB ein weitergehendes Kündigungsrecht für den Fall des Entstehens von Rückständen nach einem längeren Zeitraum von zwei Monaten (vgl. Nierwetberg, NJW 1991, 1804) getroffen werden sollte. Schließlich könnte bei der anderen Auslegung der Mieter auch stets der Kündigungsmöglichkeit entgehen, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von zwei Monatsmieten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die kritische Grenze bringt (vgl. Nierwetberg a.a.O., zu II 3). Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes, dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall einzuräumen, daß die Kündigungsrückstände über einen längeren Zeitraum ei-ne nicht mehr für zumutbar gehaltene Höhe erreichen, nicht vereinbar.