Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Ankaufsfinanzierung; Kündigungserklärung

1. Bei der Kündigung wegen Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung braucht die der Kündigung zugrunde liegende wirtschaftliche Kalkulation nicht bereits in der Kündigungserklärung in allen Einzelheiten mitgeteilt zu werden.

2. Zur Darlegung der Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung im Prozeß bedarf es jedoch der ins einzelne gehenden Darlegung, daß die geplante anderweitige wirtschaftliche Verwertung auch durchführbar ist. Dazu gehört auch, daß im Zeitpunkt der Entscheidung über den Räumungsanspruch noch die erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen.

3. Wenn ein vorher wirtschaftlich zu betreibendes Objekt erst durch die Ankaufsfinanzierung unwirtschaftlich wird, ist eine Kündigung wegen Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des angekauften Objektes nicht zulässig.

Der Kl. stand kein Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß § 556 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. zu.

Die Kündigungserklärung vom 31. Mai 1991 hat nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt.

Denn die Kl. hat nicht hinreichend dargetan, daß sie gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer an-gemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

a) Allerdings entspricht das Kündigungsschreiben, wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, hinsichtlich der hierin angegebenen Be-gründung den formellen Anforderungen des § 564 b Abs. 3 i. V. m. § 564 a BGB.

Es ist bei einer Kündigung wegen der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB nämlich grundsätzlich nicht erforderlich, daß schon eine bis ins Detail gehende Kal-kulation mitgeteilt wird (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 564 b BGB, Rdnr. 81; Urteil der Kammer vom 31. Juli 1990, MDR 1990, 1121).

Eine nähere Darlegung des Kündigungsgrundes auf eine für den Mieter verständliche Weise (LG Köln, WM 1989, 255) ist erst im Prozeß erforderlich.

b) An einer solchen Darlegung fehlt es jedoch vorliegend.

Grundsätzlich kann der hier von der Kl. beabsichtigte Abbruch des Hauses und dessen Neubau zwar eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellen, die eine Kündigung rechtfertigt.

Angemessen ist die Verwertungsabsicht dabei dann, wenn die Beibehaltung des bisherigen Zustandes unrentabel ist oder jedenfalls durch die be-absichtigte Maßnahme eine größere Rentabilität erzielbar wäre (vgl. Em-merich/Sonnenschein, a. a. O., Rdnr. 60; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, Anm. B 654; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, IV Rdnr. 82).

Nicht erforderlich ist, daß der Vermieter durch die Beibehaltung des bis-herigen Zustandes in seiner Existenz bedroht ist (BVerfG, GE 1991, 1143).

Anzuerkennen ist es bereits, daß der Gewinn anderenfalls erheblich ge-ringer ausfallen würde (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., Rdnr. 60).

Allerdings kann der Vermieter sich dann nicht auf eine Unrentabilität beru-fen, wenn sie anders als durch den Abriß behoben werden kann, z. B. durch Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen oder wenn der Abriß allein durch die eigene Vernachlässigung der Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich geworden ist. Ausgeschlossen ist der Vermieter mit einer Berufung auf die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung darüber hinaus, wenn das Objekt von vornherein aus spekulativem Interesse zur Erzielung weiteren Gewinns erworben wurde.

Nach den von der Kl. eingereichten Berechnungen würde zwar allein der Abriß und Neubau eines Hauses als wirtschaftlich erscheinen, da dieser zu einem Überschuß der Einnahmen führen würde, die anderen Maßnahmen, wie Modernisierung und Instandsetzung, dagegen zu erheblichen Verlusten.

Jedoch bestehen, wie der Bekl. zu Recht einwendet, erhebliche Bedenken gegen die den Berechnungen zugrunde gelegten Parameter.

aa) Zum einen ist nicht hinreichend dargetan, daß die Kl. für ihr geplantes Neubauprojekt überhaupt Fördermittel von der Wohnungsbau-Kreditanstalt (WBK) erhalten würde.

Denn gemäß Ziffer 11 Abs. 6 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1990 ist eine Förderung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn ein Bauvorhaben den Abriß von Wohnraum erfordert.

Zwar kann die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen eine Aus-nahme von dieser Regelung erteilen.

Daß und aus welchen Gründen dies hier der Fall gewesen wäre, hat die Kl. indes nicht dargetan.

Insbesondere liegt der Ausnahmetatbestand, daß durch den Neubau deut-lich mehr Wohnungen und Wohnfläche als zuvor vorhanden geschaffen würden, bei einer Vergrößerung der bebauten Fläche von etwa 100 qm nicht vor.

Allein der Beweisantritt "Auskunft der WBK" war insoweit nicht genügend, zumal bereits fraglich ist, ob diese ohne Förderungsantrag die Voraussetzungen überhaupt geprüft hätte und im übrigen die erforderliche Zustimmung des Senats schon zuvor von der Kl. einzuholen gewesen wäre.

bb) Darüber hinaus hätten nach Auffassung der Kammer bei der Ertragsberechnung für den Fall der Beibehaltung des Hauses mit Instandsetzung die Erwerbskosten nicht mit berücksichtigt werden dürfen (vgl. LG Münster, WM 1974, 128).

Denn wenn ein vorher wirtschaftlich zu betreibendes Objekt erst durch die Ankaufsfinanzierung unwirtschaftlich wird, kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Unwirtschaftlichkeit des Objekts ursächlich für das Er-fordernis der Kündigung ist, sondern erst durch den Kauf das Erfordernis für den Abriß geschaffen wird, so daß es an der Kausalität fehlt (vgl. Schmidt Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 656). Dieser Fall ist demjenigen gleichzusetzen, in dem das Haus lediglich aus Spekulationsinteresse er-worben wurde, denn auch in diesen Fällen fehlt es an einer Kausalität zwi-schen der Bewirtschaftungsmöglichkeit des Objekts und dem Nachteil des Erwerbers.

Diese Betrachtung hält auch der nach Art. 14 GG erforderlichen Abwägung stand.

In den Fällen der Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung hat der Vermieter von vornherein eine größere Sozial-bindung hinzunehmen, da weniger personeller Bezug zum Eigentümer vorhanden ist (vgl. BVerfG, NJW 1989, 297, 299).

Wird ein an sich wirtschaftlich tragfähiges, wenn auch instandsetzungsbedürftiges Haus erworben, muß der Käufer schon beim Kauf im Hinblick auf die bestehenden Mietverhältnisse, von denen er sich nur unter den Vor-aussetzungen des § 564 b BGB lösen kann, berücksichtigen, ob er die Kosten im Hinblick auf den erforderlichen Instandsetzungs- und etwaigen Modernisierungsaufwand und der dadurch bedingten Finanzierungskosten tragen kann.

Erst wenn das Objekt ohnehin schon nicht rentabel war, ist es legitim, das Grundstück schon zum Zweck des Abrisses zu erwerben und sich dabei auf die Unrentabilität zu berufen.

Die von der Kl. hiergegen vorgetragenen Einwände wären allenfalls unter dem Blickwinkel des Eigentumsschutzes des Voreigentümers von Bedeutung.

Für diesen könnte eine derartige Betrachtungsweise zu einem faktischen Verkaufshindernis führen.

Ob sich aber der Erwerber hierauf berufen kann, ist nach Auffassung der Kammer bereits zweifelhaft.

Aber jedenfalls hätte es dann der Darlegung bedurft, daß tatsächlich keine andere Möglichkeit als die des Verkaufs des Hauses zum Abriß bestanden hat, weil ein Erwerb zum Zweck der weiteren Nutzung des Gebäudes für den Käufer wirtschaftlich unrentabel gewesen wäre. Das liegt aber nach den Zahlen der Kl. nicht ohne weiteres auf der Hand, da sich aus diesen die wesentlichen Nachteile insbesondere bei Beibehaltung des Objekts mit Instandsetzung gerade daraus ergeben, daß die Kl. den Kaufpreis voll finanziert hat.

Nach alledem waren die von der Kl. eingereichten Kalkulationen nicht voll-ständig nachvollziehbar und daher nicht geeignet, die behauptete Unrentabilität zu belegen.

Ob sich diese auch unter Herausrechnung der oben monierten Positionen ergeben würde, kann dahingestellt bleiben.

c) Denn jedenfalls ist die Kündigung auch schon deswegen unwirksam, weil ihr keine gültigen Abriß- bzw. Baugenehmigungen mehr zugrunde lie-gen.

Diese lagen zwar bei Ausspruch der Kündigung vor, sind jedoch mittlerweile abgelaufen.

Die Baugenehmigung vom 12. März 1990 ist im März 1992 erloschen, da sie ausdrücklich unter dem Vorbehalt erteilt worden ist, daß innerhalb von zwei Jahren seit Erteilung von ihr Gebrauch gemacht wird. Die Abrißgenehmigung ist mit Bescheid vom 9. Juli 1991 ausdrücklich nur bis Ende März 1992 erteilt worden.

Es ist aber grundsätzlich erforderlich, daß die entsprechenden Genehmigungen im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz noch vorlagen, da die Berufung auf die Kündigung anderenfalls rechtsmißbräuchlich wäre, da für den Bekl. nicht ersichtlich ist, ob die behaupteten Vorhaben überhaupt tatsächlich noch umsetzbar sind (vgl. Urteil der Kammer vom 1. Februar 1991 - 64 S 257/90 -, GE 1991, 627).

Die Kündigung von Mietverhältnissen kann nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt sein, wenn der Vermieter das marode Haus abreißen will und einen Neubau plant.

Die Hürden für eine solche Kündigung sind jedoch hoch, wie der Beschluß des LG Berlin vom 25. Mai 1993 wiederum deutlich macht. Der Vermieter muß spätestens im Prozeß eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen, die eine Unwirtschaftlichkeit des Objektes ergibt. Diese darf er allerdings nicht selbst verursacht haben, auch nicht durch Aufwendungen für die Ankaufsfinanzierung. Schließlich müssen Abriß- und Baugenehmigungen nicht nur bei der Kündigung, sondern nach Meinung des Gerichts auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen.

Dies ist allerdings keineswegs so unzweifelhaft, wie man aus der Begründung des Urteils herauslesen könnte, denn schließlich hätte sonst bei jeder befristeten Abrißgenehmigung der Mieter es in der Hand, durch Verzögerungen im Instanzenzug eine ursprünglich berechtigte Kündigung unwirksam zu machen.