Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Verschulden; Schonfrist; Rechtzeitigkeitsklausel; Räumungsklage; Vermieterwechsel

1. Die Schonfrist, innerhalb derer der Mieter die fristlose Kündigung wegen der Mietrückstände durch deren Begleichung unwirksam machen kann, beginnt bei einer während des Räumungsrechtstreits erklärten Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Zugang des Schriftsatzes, durch den der Räumungsanspruch auf die - weitere - Kündigung gestützt wird.

2. Der Mieter hat die fehlerhafte Abgabe der unzutreffenden Kontonummer des Vermieters auf dem Überweisungsträger grundsätzlich allein zu vertreten. Dadurch eintretende Zahlungsverzögerungen gehen zu seinen Lasten.

3. Eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf die Gutschrift des Mietzinses auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist wirksam. Der Mieter muß daher bei seinen Überweisungen die Wertstellungspraxis der Bankinstitute berücksichtigen.

4. Die von dem Veräußerer der vermieteten Wohnung erhobene Räumungsklage wird nicht dadurch unwirksam, daß die Erwerber während des Rechtsstreits als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Der weiterhin aktiv legitimierte Veräußerer muß jedoch diese Rechtsänderung durch Umstellung des Klageanspruchs dahingehend berücksichtigen, daß er nunmehr Räumung und Herausgabe an die Erwerber verlangte.

II. 1. Die Kündigung war nach § 554 Abs. 1 Ziffer 1 BGB wirksam. Die Bekl. befanden sich bei Abgabe der Kündigungserklärung sowie noch bei deren Zugang am 20. Oktober 1989 mit den Mieten für die Monate September und Oktober 1989 in Verzug. Zu Recht ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, daß die Bekl. den offenen Mietzinsrückstand weder vor Zugang der Kündigungserklärung noch innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Ziffer 2 BGB ausgeglichen haben, so daß die Kündigung auch nicht unwirksam geworden ist. Diese Schonfrist begann - entgegen der Ansicht der Bekl. - nicht erst am 16. oder 17. November 1989, sondern bereits mit Zugang des Schriftsatzes vom 18. Oktober 1989. Denn mit diesem Schriftsatz haben die Kl. ihren Räumungsanspruch auf die Kündigung vom 18. Oktober 1989 gestützt, mithin die Klage entsprechend geändert. Diese Klageänderung wurde durch Zustellung an die Bekl. rechtshängig. Die Bekl. haben auch die Fehlüberweisung der Mieten für die Monate September und Oktober 1989 zu vertreten.

Den Bekl., zu deren Sorgfaltspflichten es gehörte, den Mietzins an den richtigen Empfänger zu übermitteln, ist die fehlerhafte Angabe der nicht zutreffenden Bankkontonummer auf dem Überweisungsträger allein anzulasten. Ein Mitverschulden der Kl. auch aufgrund des Schreibens der Hausverwaltung der Kl. vom 20. Juni 1989 scheidet aus. Zwar ist den Bekl. mit diesem Schreiben der Hausverwaltung ein Mietkonto neben der Bankkontonummer bei dem Bankhaus L., auf das sie ihre monatlichen Mietzahlungen leisten sollten, mitgeteilt worden. Dieses Schreiben, dessen Inhalt möglicherweise mißverständlich hätte sein können, hat aber ersichtlich bei den Bekl. zu keinem Mißverständnis über die zutreffende Bankkontonummer der Kl. für ihre Mietzahlungen geführt, denn nach den vorliegenden Einzahlungsbelegen vom 4. Juli 1989, 3. August 1989 und 5. September 1989 haben die Bekl. den Mietzins jeweils auf das zutreffende Bankkonto bei dem Bankhaus L. überwiesen, so daß die Angabe der falschen Kontonummer bei der zunächst erfolgten Überweisung der Septembermiete sowie des Teilmietzinses von 47,81 DM für die Oktobermiete nicht nachvollziehbar ist.

Nachdem die Kl. das Mietverhältnis bereits am 8. August 1989 und 8. September 1989 wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt hatten, traf die Bekl. aber schon aus diesem Grunde eine besondere Sorgfaltspflicht hinsichtlich der Überweisung der Mieten für die Monate September und Oktober 1989. Die von den Kl. unter dem 8. August 1989 und 8. September 1989 ausgesprochenen Kündigungen waren zwar nicht wirksam und führten folglich nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses, dennoch waren die Kündigungen letztlich auf die nicht pünktliche Zahlungsweise der Bekl. zurückzuführen.

2. Die Zahlung der rückständigen und laufenden Mieten für September bis einschließlich November 1989 erfolgte nicht in der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Ziffer 2 BGB.

Die mit Schreiben vom 18. Oktober 1989 ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wurde den Bekl. am 20. Oktober 1989 zugestellt. Die Gutschrift der Septembermiete erfolgte am 3. November 1989 auf dem Bankkonto der Kl., dagegen wurde der Restmietzins für die Monate Oktober und November 1989 dem Konto der Kl. erst am 21. November 1989 - mithin nicht mehr innerhalb der Schonfrist - gutgeschrieben.

Entgegen der Ansicht der Bekl. kam es für die Rechtzeitigkeit de Zahlung nach § 5 Ziffer 2 des Mietvertrages auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Mietzinses auf dem Konto der Kl., nicht dagegen auf die Absendung an.

Die Klausel in § 5 Ziffer 2 des Mietvertrages ist zulässig (vgl. AG Tiergarten, GE 1987, 581; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 6 zu § 554; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Anm. B 158). Die Vertragsparteien können den Zeitpunkt, bis zu dem die Erfüllung bewirkt werden soll, frei vereinbaren. Sie können auch frei vereinbaren, auf welchen Vorgang hierbei abzustellen ist. Von wesentlichen Grundgedanken des Verzugsrechts wird dadurch nicht abgewichen (§ 9 Abs. 2 Ziff. 1 ABG-Gesetz).

Die Klausel belastet die Mieter auch nicht unbillig für die hier vereinbarte Überweisung des Mietzinses auf das betreffende Bankkonto der Kl. Dem Mieter ist zuzumuten, den Mietzins so rechtzeitig zur Überweisung zu bringen, daß diese auch unter Berücksichtigung einer unter Umständen mehrere Tage dauernden Gutschrift auf dem Konto noch rechtzeitig eingeht. Jedenfalls dann, wenn Mieter - wie hier die Bekl. - die Rechtswohltat der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB in Anspruch nehmen wollen, kann für die Rechtzeitigkeit der Überweisung die Wertstellungspraxis der Bankinstitute, die allgemein bekannt ist, nicht außer Betracht bleiben. Auch die Bekl. mußten damit rechnen, daß die Gutschrift ihrer Überweisung mehrere Tage dauern würde, so daß sie für eine frühzeitigere Überweisung der rückständigen Mieten hätten Sorge tragen müssen.

3. Soweit der Kl. nunmehr die Herausgabe der Mietsache an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus V. und E. G., begehren, liegt hierin eine als sachdienlich anzusehende Klageänderung. Denn die Eheleute G. sind - nach dem Inhalt der der Kammer vorliegenden Grundbuchakten - am 22. Mai 1990 als Eigentümer des in Berlin gelegenen Grundstücks L.-Straße im Grundbuchblatt von N. als Eigentümer eingetragen und damit Rechtsnachfolger der Kl. im Sinne des § 571 BGB geworden. Die Veräußerung des Hausgrundstücks durch die Kl. an die Eheleute G. hatte auf den Prozeß gemäß § 265 Abs. 2 ZPO keinen Einfluß, so daß die Kl. den Räumungsrechtsstreit zu Recht weiter im eigenen Namen in Prozeßstandschaft fortgeführt haben. Allerdings konnten die Kl. nach Eintritt der Rechtsnachfolge nur noch Herausgabe der Mietsache an die Rechtsnachfolger, die Eheleute G., verlangen.