Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Hauswartdienstwohnung

1. In dem Kündigungsschreiben, mit dem die Hauswartdienstwohnung gekündigt wird, braucht der Name des neuen Hauswarts noch nicht angegeben zu werden.

2. Die Wirksamkeit einer derartigen Kündigung kann auch nicht von einer besonderen Dringlichkeit abhängig gemacht werden.

3. Der Nutzungswunsch des Vermieters, der eine Wohnung als Hauswartwohnung nutzen will, ist auch grundsätzlich zu respektieren.

4. Der Hauswart kann sich aber gegenüber dem Räumungsanspruch auf eine besondere Härte berufen.

a) Zwar war die Begründung der Kündigung vom 25. Juni 1990 ausreichend, um den Kündigungsgrund zu konkretisieren. Denn die Kl. machte geltend, die Wohnung der Bekl. als Hauswartwohnung für einen neuen Hauswart zu benötigen. Der Benennung des neuen Hauswartes in der Kündigung bedurfte es nicht (LG Berlin GE 1989, 511; GE 1990, 313). Auch war es zur Darlegung des Kündigungsgrundes nicht erforderlich, daß die Kl. bereits einen neuen Hauswart benennen konnte. Die Kün-digung einer Hauswartwohnung ist nicht auf die besonderen Gründe des § 564 c Ziff. 1 und 2 BGB beschränkt, sondern das berechtigte Interesse an der Kündigung kann auch allein darin liegen, daß der Vermieter die Wohnung zur Unterbringung eines anderen Arbeitnehmers, insbesondere eines Hauswarts, benötigt (sog. Betriebsbedarf, vgl. Palandt/Putzo, BGB, 49. Aufl. 1990, Anm. 5 b zu § 564 b). Die Wirksamkeit der Kündigung kann in diesem Fall nicht von einer besonderen Dringlichkeit im Sinne des § 565 c Nr. 1 BGB abhängig gemacht werden (vgl. LG Aachen, WM 1985, 149, 150). Ausreichend war es daher, daß die Kl. überhaupt einen neuen Hauswart einstellen wollte, der im Haus wohnt. Dabei ist grundsätzlich, auch wenn es sich nicht um eine funktionsgebundene Werkdienstwohnung im Sinne von § 565 c Ziff. 2 BGB handelt - was hier nicht dargelegt ist -, die Entscheidung des Vermieters zu respektieren, welche Wohnung er als Hauswartwohnung nutzen will, insbesondere wenn die beanspruchte Wohnung schon zur Hauswartwohnung gewidmet war; denn der Nutzungswunsch des Vermieters ist grundsätzlich zu beachten (AG Schöneberg GE 1990, 1095). Ist der Bedarf für die beanspruchte Wohnung dem Grunde nach gerechtfertigt, so geht es nicht zu Lasten des Vermieters, wenn er vorübergehend anders disponiert, weil die Wohnung nicht geräumt wird (AG Schöneberg a.a.O.; LG Berlin GE 1989, 1121). Das muß auch dann gelten, wenn der Vermieter die Hauswartarbeiten vorübergehend selbst ausführt, wie es hier der Fall ist.

b) Jedoch war die Kündigung deshalb unbegründet, weil die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. und ihre Familie eine Härte bedeutet hätte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten In-teressen der Kl. nicht zu rechtfertigen gewesen wäre (§ 556 a Abs. 1 BGB).

aa) Sowohl die Bekl. wie ihr Ehemann sind schwerbehindert, und zwar die Bekl. zu 100 %, wobei diese vorträgt, sie sei auf den Rollstuhl angewiesen, und ihr Ehemann wegen eines Herzleidens zu 50 %. Der Grad der Schwer behinderung der Bekl. und ihres Ehemannes ist durch die Schwerbehindertenausweise, die sie vorgelegt hat, ausgewiesen. Das Bestreiten des Umfangs der Behinderung der Bekl. durch die Kl. ist insoweit unbeachtlich, denn das behördliche Zeugnis ist insoweit maßgeblich (LG Berlin GE 1990, 493). Die Bekl, die bei der Suche nach Ersatzwohnraum auf eine be-hindertengerechte Wohnung angewiesen ist, hat bereits seit der Kündigung vom 25. April 1988 unter intensiver Mithilfe öffentlicher Stellen ver-geblich versucht, eine Ersatzwohnung zu finden. Dies geht aus den Schrei-ben des Bezirksamtes Neukölln vom 22. September 1989 und vom 29. No-vember 1989 an den Hausverwalter der Kl. hervor. Die Bekl. mußte sich in-soweit nicht darauf verweisen lassen, zwischenzeitlich auf eine andere, nicht behindertengerechte Wohnung auszuweichen, da ihr dies gerade wegen der Behinderung unzumutbar gewesen wäre.

bb) Demgegenüber überwog nicht das Interesse der Kl., gerade die Woh nung der Bekl. wieder als Hauswartwohnung nutzen zu können, denn ihr standen im eigenen Haus andere geeignete Wohnungen zur Verfügung, auf die auszuweichen ihr zumutbar gewesen wäre.

cc) Dabei kann dahinstehen, inwieweit die Kündigung in einem solchen Fall bereits mißbräuchlich und daher unwirksam sein kann. Eine Mißbrauchskontrolle ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Eigenbedarfskündigung dann vorzunehmen, wenn der Ei-gentümer durch eine Ersatzwohnung befriedigt werden könnte, und der Ei-gentümer keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe gerade für das Festhalten an der gekündigten Wohnung darlegt (vgl. BVerfG GE 1989, 299, 301; GE 1990, 1301, 1303). Da der Mißbrauch als eine der Eigentumsgarantie gemäß Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz immanente Schranke betrachtet werden muß, kann eine entsprechende Kontrolle grundsätzlich auch bei der Geltendmachung von Betriebsbedarf in Betracht kommen, wobei jedoch das besondere Interesse des Vermieters berücksichtigt werden muß, selbst zu bestimmen, welche Wohnung er für die Zweck-bindung für die geignetste hält, und sie diesem Zweck zu widmen. Dieses Interesse muß jedoch dann zurücktreten, wenn dem Nutzungsinteresse des Eigentümers gewichtige Belange des Mieters gegenüberstehen, die diesen in erhöhtem Maße schutzbedürftig machen, während der Vermieter andererseits ohne Nachteil auf eine andere gleichwertige Wohnung zu-rückgreifen kann. Denn in diesem Fall ist das Interesse des Mieters höher zu bewerten als das nur noch formale Interesse des Vermieters, eine ein-mal vorgenommene Widmung nicht ändern zu wollen. Die Kl. hat im vorliegenden Fall zwar vorgetragen, daß die Wohnung der Bekl. sowohl wegen ihrer Größe als auch wegen ihrer Lage mit Sicht auf zwei Höfe als Hauswartwohnung besonders geeignet sei. Demgegenüber hat die Bekl. aber substantiiert dargelegt, daß jedenfalls zwei weitere Wohnungen in demselben Haus leer stehen, die die selbe Größe aufweisen wie die Woh-nung der Bekl. und auch von der Lage nicht wesentlich abweichen, und zwar eine Wohnung im Vorderhaus 2. Stock und im Vorderhaus 3. Stock, wobei die Wohnung im 3. Stock sogar noch einen besseren Überblick geben soll als die Wohnung der Bekl., weil sie zum Teil zur Straßenseite und zum Teil zur Hofseite hin gerichtet ist. Mit diesem Vortrag hat sich die Kl. nicht auseinandergesetzt, so daß er als zugestanden gilt (§ 138 Abs. 3 ZPO). Ist aber davon auszugehen, daß die Kl. ohne Nachteil eine andere Wohnung als Hauswartwohnung nutzen kann, war es unverhältnismäßig, angesichts der für die Bekl. und ihre Familie entstehenden Nachteile auf der Zweckbestimmung von deren Wohnung zu beharren.