Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Hauswartdienstwohnung

1. Auch bei der Kündigung einer Hauswartdienstwohnung ist der Kündigungsgrund konkret anzugeben. Der bloße Hinweis darauf, daß die Wohnung für einen Hauswart benötigt werde, reicht insoweit nicht aus.

2. Die Begründung der Kündigung damit, daß ein neuer Hauswart gefunden sei, für den die Wohnung benötigt werde, entspricht dagegen den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB. In dem Kündigungsschreiben braucht der neue Hauswart noch nicht benannt zu werden.

3. Mit der Benennung des Hauswartes im Kündigungsrechtsstreit ist der konkrete Betriebsbedarf hinreichend dargelegt. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist allein entscheidend, daß der konkret benannte Hauswart im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung zur Übernahme der Hauswartstelle bereit war.

2. Das Dienstverhältnis ist unstreitig durch die Kündigung der Kl. wegen Pflichtverletzung der Bekl. beendet worden.

3. Auf die Kündigung des Mietverhältnisses findet § 564 b BGB Anwendung. Denn § 564 b BGB gilt für jede Art der ordentlichen fristgemäßen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Das von der Kl. aus-geübte Kündigungsrecht nach § 565 c BGB ist lediglich ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Kündigungsfrist. Der zur Kündigung berechtigende Grund im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB ist für den vorliegenden Fall aus § 565 c Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen. Der dort geregelte Sachver-halt ist zugleich ein Fall der berechtigten Kündigung im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB. Damit gelten auch die in § 564 b Abs. 3 BGB geregelten be-sonderen Wirksamkeitsvoraussetzungen für die Kündigung (OLG Celle in WuM 1985, 1424).

Diesen Voraussetzungen genügten weder die Kündigungen vom 2. November 1990 noch die vom 10. Januar 1991 sowie die vom 7. Dezember 1990; denn der bloße Hinweis der Kl. im letztgenannten Kündigungsschreiben, die Wohnung werde für einen Hauswart benötigt, reicht zur Dar-legung konkreter Kündigungsgründe nicht aus, sondern stellt lediglich eine formelle Wiederholung des Gesetzestextes dar, was für § 564 b Abs. 3 BGB nicht ausreicht (Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22. November 1985 - 8 RE Miet 1/85 - ZMR 1986, 236; Beschluß der Kammer vom 8. März 1991 - 64 T 32/91 - GE 91, 575).

Erst die Kündigung vom 1. Juli 1991 enthielt zur Begründung den Hinweis, daß ein neues Hauswartehepaar gefunden worden sei, für das die Wohnung benötigt werde. Dies war ausreichend, denn in dem Kündigungsschreiben müssen die neuen Hauswarte noch nicht konkret benannt wer-den (LG Berlin, GE 1990, 313). Insoweit war der Vortrag der Kl. hier, daß sie bereits einen neuen Hauswart gesucht bzw. gefunden haben, ausreichend. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts fehlt es für diese Kündigung nicht am geforderten engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Kündigung des Dienstverhältnisses und derjenigen des Mietverhältnisses. Denn aufgrund der - zwar unwirksamen - vorangegangenen Kündigungen der Kl. war für die Bekl. eindeutig erkennbar, daß die Kl. auch das Mietver-hältnis beenden wollten. Es ist zwar nicht zu verkennen, daß die Kündigung vom 1. Juli 1991 die erste wirksame Kündigung war, aber die davor-liegenden unwirksamen Kündigungen zeigen, daß die Kl. bereits in unmittelbarem Zusammenhang mit den Kündigungen des Dienstverhältnisses auch das Mietverhältnis kündigen wollten.

4. Die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 1, Abs. 3 BGB sind damit ge-wahrt. Die Kl. haben ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil sie wegen des bestehenden Betriebsbedarfs einen neuen Hauswart einstellen wollen. Nur dieser Grund ist bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Die Kl. haben überdies im Rechtsstreit einen neuen Hauswart dem Namen nach benannt. Damit haben die Kl. ihren konkreten Betriebsbedarf ausreichend dargelegt. Dem steht nicht entgegen, daß die Zeugen nach ihren übereinstimmenden Bekundungen zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht mehr bereit sind, die Hauswartstelle zu übernehmen. Denn fest steht, daß sich die Zeugen auf eine Annonce der Kl. bzw. deren Hausverwaltung für die Stelle beworben ha-ben und im Zeitpunkt der Erklärung vom 30. Juni 1991 auch bereit waren, die Hauswarttätigkeit zu übernehmen. Entsprechend ist davon auszugehen, daß die Kl. die konkrete Absicht haben, die Wohnung der Bekl. erneut an ein Hauswart-Ehepaar zu vermieten. Dies muß aber für den konkreten Betriebsbedarf ausreichen. Hierbei kann dahinstehen, ob der von der Zivilkammer 62 in GE 1991, 675, vertretenen Ansicht, der Vermieter sei auch im Rechtsstreit nicht verpflichtet, den Betriebsbedarf weiter dahin zu konkretisieren, daß er nunmehr den in Aussicht genommenen Nachfolgehauswart benennt, zu folgen ist; denn zumindest ist es als ausreichend an-zusehen, wenn der Vermieter den aktuellen Stand seiner Bemühungen zur Einstellung eines neuen Hauswartes darstellt, wie dies hier geschehen ist.

"... und will sich nimmer erschöpfen und leeren, als wollte der Formalismus neuen Formalismus gebären ...". Ein leicht abgeändertes Zitat aus dem "Taucher", aber untergehen kann man schon in der Formalismus-Wut mancher Gerichte.

Das Landgericht Berlin (ZK 64, wer sonst) in einer Entscheidung vom 10. Dezember 1991: Bei der Kündigung einer Hauswartdienstwohnung reicht der Hinweis, daß die Wohnung für einen neuen Hauswart benötigt wird, nicht aus. Verlangt wird von der Kammer vielmehr, daß in der Kündigung auch der Satz steht, daß ein neuer Hauswart, für den die Wohnung benötigt werde, gefunden sei. (Hurra!). Den Namen nennen muß man nicht, jedenfalls nicht bei der Kündigung, wohl aber dann im Rechtsstreit. Dann spielt es aber auch keine Rolle, daß der Hauswart (der neue) inzwischen wieder abgesprungen ist.

Fortsetzung folgt sicherlich, siehe Eingangszitat.