Kündigung

Kündigung; Heilungwirkung; Sozialamt; Übernahmeerklärung

Nur eine unbedingte Übernahmeerklärung des Sozialamtes ist geeignet, die Wirkung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auszulösen.

1. ... Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß sich der Bekl. im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 11. Juli 1991 mit den Mieten für März bis Juli 1991 im Zahlungsverzug befand, was eine fristlose Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB rechtfertigte. Denn zu diesem Zeitpunkt war dem Bekl. bereits seit dem 21. Juni 1991 ein Ge-brechlichkeitspfleger mit dem Wirkungskreis Wohnungsangelegenheiten und Vertretung im anhängigen Räumungsverfahren vor dem Amtsgericht Neukölln bestellt worden, mit der Folge, daß sich der Bekl. nicht mehr auf ein krankheitsbedingtes Leistungshindernis berufen konnte und sich nun-mehr schuldhaft im Zahlungsverzug befand.

2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Kündigung vom 11. Juli 1991 nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB unwirksam geworden. Mit der Zustellung des Schriftsatzes vom 11. Juli 1991 an den Gebrechlichkeitspfleger des Bekl. begann die Schonfrist des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu laufen. Die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes vom 21. Juni 1991 konnte die Wirkung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht auslösen, denn ihre Wirksamkeit war vom Eintritt mehrerer, nicht im Einflußbereich des Sozial-amtes liegender Bedingungen abhängig. Nach der Rechtsprechung der Kammer ist aber nur eine unbedingte Übernahmeerklärung geeignet, die Wirkung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auszulösen. Das gilt auch für den Fall der Potestativbedingung, die in das Ermessen des Vermieters gestellt wird. Denn auch dann ist nicht sicher, ob die Voraussetzung für die nach-trägliche Zahlung durch das Sozialamt eintritt. Die Übernahmeerklärung kann nur dann der späteren Zahlung binnen der Schonfrist gleichgestellt werden, wenn sie ohne Komplikationen zu demselben Ergebnis führt, nämlich der nachträglichen Befriedigung des Vermieters. Dem kann das möglicherweise nur auf seiten des Sozialamtes liegende Verschulden nicht entgegenstehen; denn das Verhalten des Sozialamtes hat sich der Bekl., als das seines Erfüllungsgehilfen, entgegenhalten zu lassen (LG Berlin, Urteil vom 8. Mai 1990 - 64 S 48/90 - GE 1991, 95).

Gerät der Mieter in einen kündigungserheblichen Zahlungsverzug und kündigt der Vermieter, so wird gem. § 554 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Kündigung unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches der Vermieter hinsichtlich des fälligen Mietzinses befriedigt wird "oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet". Eine solche Stelle kann das jeweilige Sozialamt sein, das sich zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet.

Eine Verpflichtungserklärung reicht aber, wie das Landgericht Berlin durch Urteil vom 4. Februar 1992 nicht aus, um eine ausgesprochene Kündigung nach der Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB zu heilen. Grund: Die Wirksamkeit dieser Verpflichtungserklärung ist vom Eintritt mehrerer nicht im Einflußbereich des Sozialamtes liegender Bedingungen abhängig.

Das Bezirksamt macht nämlich zur Bedingung für die Übernahme der Mietrückstände, daß der Vermieter schriftlich bestätigt, daß die Kündigung unwirksam wurde und die Räumungsklage, sofern sie erhoben wurde, in der Hauptsache erledigt ist bzw. daß die Räumungsklage dem Gericht gegenüber für in der Hauptsache erledigt erklärt wird.

Das Landgericht Berlin lapidar: Nur eine unbedingte Übernahmeerklärung ist geeignet, die Segenswirkung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auszulösen.

Das Sozialamt - jedenfalls das in Neukölln - wird also seine Formulare ändern müssen.