Kündigung

Kündigung; kleingärtnerische Nutzung; Kleingartenanlage; Zahlungsverzug des Zwischenpächters

1. Nach Kündigung des von dem Zwischenpächter mit dem unmittelbar Nutzungsberechtigten abgeschlossenen Vertrages über die Nutzung eines zur kleingärtnerischen Nutzung in einer Ferien- und Wochenendhaussiedlung überlassenen Grundstücks durch den Eigentümer wegen Zahlungsverzuges des Zwischenpächters mit dem Pachtzins tritt der Grundstückseigentümer in diesen Vertrag ein.

2. Der Grundstückseigentümer kann dann diesen Vertrag wegen Zahlungsverzugs des unmittelbar Nutzungsberechtigten diesem gegenüber kündigen.

3. Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des unmittelbar Nutzungsberechtigten liegt auch dann vor, wenn dieser den Pachtzins nicht an den Eigentümer, sondern an den früheren Zwischenpächter bzw. dessen Rechtsnachfolger gezahlt hat.

4. Der wegen Zahlungsverzugs gekündigte unmittelbar Nutzungsberechtigte hat nur dann einen Ersatzanspruch wegen der von ihm auf dem gepachteten Grundstück errichteten Bauwerke, wenn der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses weiterhin erhöht ist, was der unmittelbar Nutzungsberechtigte darzulegen und zu beweisen hat.

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung des innegehaltenen Grundstücks gemäß § 556 Abs. 1 BGB.

Der Kl. ist gemäß § 30 Abs. 2 SchuldRAnpG als Grundstückseigentümer in den zwischen dem Kreisverband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK), an dessen Stelle der Bezirksverband Köpenick der Garten und Siedlerfreunde e. V. getreten ist, und den Bekl. abgeschlossenen Pachtvertrag eingetreten.

Das SchuldRAnpG ist nach seinem § 1 Abs. 1 Nr. 1 auf das streitbefangene Grundstück anwendbar, denn dieses liegt im Beitrittsgebiet und durch den Generalpachtvertrag vom 1. September 19'75 ist das Grundstück dem VKSK zur Weiterverpachtung an Bürger zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung überlassen worden.

Weiterhin sind die §§ 29 ff. des SchuldRAnpG anwendbar, denn das streitbefangene Grundstück befindet sich in einer Ferienhaus- und Wochenendhaussiedlung. Nach der Legaldefinition in § 29 SchuldRAnpG ist eine Ferienhaus- und Wochenendhaussiedlung gegeben bei Flächen, die mit mehreren Ferien- oder Wochenendhäusern oder anderen Erholungszwecken dienenden Bauwerken bebaut worden sind, durch gemeinschaftliche Einrichtungen, insbesondere Wege, Spielflächen und Versorgungseinrichtungen zu einer Anlage verbunden sind und nicht Kleingartenanlagen i. S. d. § 1 des Bundeskleingartengesetzes sind. Bei dem Gebiet "Neu-Venedig' in dem das streitbefangene Grundstück belegen ist, handelt es sich um ein mit zahlreichen Wochenendhäusern sowie Bootsschuppen und Bootsanlegestellen und damit zu Erholungszwecken dienenden Bauwerken bebautes Gebiet. Unstreitig sind dort auch gemeinschaftliche Einrichtungen wie gemeinsame Wege sowie ein Vereinshaus vorhanden. Schließlich handelt es sich bei dem Gebiet "Neu-Venedig' nicht um eine Kleingartenanlage i. S. d. Bundeskleingartengesetzes.

Gemäß § 30 Abs. 2 SchuldRAnpG tritt der Grundstückseigentümer in den vom Zwischenpächter mit den unmittelbar Nutzungsberechtigten abgeschlossenen Vertrag ein und setzt diesen anstelle des Zwischenpächters fort, wenn das Vertragsverhältnis aus einem in der Person des Zwischenpächters liegenden Grund gekündigt worden ist.

Vorliegend ist das Vertragsverhältnis zwischen dem Kl. und dem Bezirksverband Köpenick der Garten und Siedlerfreunde e.V. als Zwischenpächter aufgrund von Zahlungsverzuges wirksam gekündigt worden, was durch das Urteil der Kammer - 64 S 202/96 - vom 21.5.1996 rechtskräftig festgestellt worden ist. Somit bestand zwischen den Parteien seit dem 4. Dezember 1995 ein Pachtverhältnis.

Dieses Pachtverhältnis ist jedoch durch die wirksame Kündigung des Kl. vom 28. November 1996 beendet worden.

Dem steht auch nicht § 7 Abs. 1 des SchuldRAnpG entgegen. Der nach dieser Vorschrift grundsätzlich bestehende Kündigungsschutz greift gemäß § 7 Abs. 2 nicht ein, wenn die Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs, Zahlungsverzug des Nutzers oder aus einem anderen wichtigen Grund erfolgt ist.

Vorliegend kann dahinstehen, ob im Zeitpunkt der Kündigung durch den Kl. ein Kündigungsgrund gemäß § 553 BGB wegen vertragswidrigen Gebrauches vorlag. Dies ist zweifelhaft, denn ein vertragswidriger Gebrauch setzt voraus, daß der Mieter des ihm vertraglich zustehenden Gebrauchsrechts überschreitet. Nach dem Pachtvertrag der Bekl. vom 30.4.1981 (§ 1 Abs. 1) war den Bekl. das Grundstück zwar zum Zwecke der kleingärtnerischen Bodennutzung Überlassen worden, hieraus folgt jedoch nicht unmittelbar, daß ein vertragswidriger Gebrauch vorliegt, wenn das Grundstück zu Erholungszwecken benutzt wird, wie dies vorliegend unstreitig der Fall ist.

Jedenfalls lag ein Kündigungsgrund gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, denn die Bekl. befanden sich zum Zeitpunkt der Kündigung am 28.11.1996 mit dem gesamten Pachtzins für das Jahr 1996 in Zahlungsverzug.

Unerheblich ist, daß die Bekl. den Pachtzins für das Jahr 1996 i. H. v. 1.181,82 DM an den Bezirksverband Köpenick der Garten- und Siedlerfreunde e.V. gezahlt haben und dieser dem Kl. unter dem 14.5.1996 einen Verrechnungsscheck übersandt hat, den dieser nicht eingelöst hat.

Wie oben bereits dargestellt, war seit Dezember 1995 nicht mehr der Bezirksverband Köpenick der Garten- und Siedlerfreunde e. V., sondern vielmehr der Kl. Vertragspartner der Bekl. Damit war der Kl. seit dem genannten Zeitpunkt auch Gläubiger der Pachtzinsforderung. Die Bekl. konnten damit nicht mit schuldbefreiender Wirkung an den Bezirksverband Köpenick der Garten- und Siedlerfreunde e. V. zahlen.

Die Bekl. befanden sich auch nicht in einem den Verzug ausschließenden entschuldbaren Irrtum über die Person des Vermieters bzw. hier die Person des Verpächters. Zwar lag im Zeitpunkt der Zahlung der Bekl. an den Bezirksverband Köpenick der Garten- und Siedlerfreunde e.V. das o. g. Urteil des Landgerichts Berlin - 64 S 202/96 - noch nicht vor. Jedoch war das Verfahren zwischen dem Kl. und dem Bezirksverband zu diesem Zeitpunkt bereits seit längerem anhängig. Besteht Unklarheit über die Person des Gläubigers so besteht für den Schuldner die Möglichkeit durch Hinterlegung ohne Rückforderungsvorbehalt gemäß § 372 BGB von seiner Schuld frei zu werden. Sucht der Schuldner sich hingegen, wie hier vorliegend die Bekl. einen von zwei möglichen Gläubigern aus und leistet an ihn, so tut er das im Risiko, an den falschen Gläubiger zu leisten und gegenüber dem tatsächlichen Gläubiger in Verzug zu geraten.

Auch die Übersendung des Verrechnungsschecks über einen Betrag von 1.181,82 DM durch den Bezirksverband der Gartenfreunde Köpenick e.V. an den Kl. konnte nicht zu einer Schuldbefreiung der Bekl. führen.

Zum einen wird weder aus dem Scheck selbst noch aus dem beigefügten Anschreiben des Bezirksverbandes an den Kl. deutlich, daß es sich hierbei um eine Leistung der Bekl. handeln sollte. Zum anderen stellt die Überreichung eines Verrechnungsschecks stets keine Erfüllung gemäß § 362 BGB dar, sondern ist lediglich eine Leistung erfüllungshalber, die Leistung ist damit durch die Überreichung eines Schecks noch nicht erbracht. Daraus folgt indes., daß der Kl. durch die Nichtannahme des Schecks nicht in Annahmeverzug geraten ist.

2. Die Bekl. haben gegen den Kl. keinen Anspruch auf Zahlung von 40.000 DM.

Die Bekl. haben die Voraussetzungen eines Wertersatzanspruches für das von ihnen unstreitig auf dem streitbefangenen Grundstück errichtete Wochenendhaus nicht substantiiert dargelegt.

Der Wertersatzanspruch bestimmt sich nach § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG. Hiernach ist danach zu differenzieren, ob das Bauwerk öffentlich-rechtlich zulässig, d. h. mit Baugenehmigung, errichtet worden ist, oder ob es sich um einen sogenannten "Schwarzbau" handelt. Bei einem genehmigten Bauwerk richtet sich die Höhe der Entschädigung im Falle der Kündigung durch den Grundstückseigentümer grundsätzlich nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Aufgabe der Nutzung (§ 12 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG). Anderes gilt jedoch, dann, wenn eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens des Nutzers aus wichtigem Grunde vorliegt. Dies ist wie oben zu 1. ausgeführt, hier der Fall. Daher ist gemäß § 12 Abs. 2 von vornherein nur der Wert, um den der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk nach den tatsächlichen Verhältnissen erhöht worden ist, zu entschädigen. Hierzu haben die Bekl. indes in keiner Weise vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Das Gericht hat auch keinerlei Grundlage, um diesbezüglich eine Schätzung vorzunehmen. Da die Bekl. insofern darlegungspflichtig waren, konnte ihre Berufung auch bezüglich der Hilfswiderklage keinen Erfolg haben.