Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Nutzungsentgelt; Gesamtrückstand

Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz erstmals ein Nutzungsentgelt quartalsmäßig zu zahlen ist.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks abgewiesen.

aa) Ob dem Kl. gegen die Bekl. ein vertraglicher Räumungsanspruch zusteht, beurteilt sich hier allein nach den Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. Diese sind hier anwendbar. Die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchRAnpG liegen unstreitig vor, die die Anwendbarkeit ausschließenden Voraussetzungen des § 2 SchRAnpG sind nicht erfüllt. Der Vertrag wurde auch vor dem 2. Oktober 1990 geschlossen, § 3 SchRAnpG.

bb) Nach der Vorschrift des § 6 Abs. 1 SchRAnpG, die auf die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen verweist, soweit wie hier Sondervorschriften im Schuldrechtsanpassungsgesetz fehlen, kommt als Anspruchsgrundlage nur § 556 Abs. 1 BGB in Betracht. Weder eine außerordentliche Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung gemäß § 553 BGB noch eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 554 Abs. 1 BGB ist durch die Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ausgeschlossen, § 7 SchuldRAnpG.

cc) Ein Räumungsanspruch besteht hier jedoch deshalb nicht, weil die Voraussetzungen des § 556 Abs. 1 BGB nicht erfüllt sind.

(...)

(2) Das Nutzungsverhältnis ist nicht durch die mit Schreiben vom 14. Januar 1997 ausgesprochene Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs beendet worden.

Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Für die Frage, ob ein nicht unerheblicher Teil des Mietzinses nicht gezahlt ist, kommt es auf den Gesamtrückstand an, nicht auf den Rückstand für den einzelnen Termin (vgl. BGH, ZMR 1987, 289). Aus § 554 Abs. 2 Nr. 1 1. Hs. BGB ist weiter abzuleiten, daß bei einem Mietverhältnis, durch das kein Wohnraum zur Nutzung überlassen ist, jedenfalls ein Rückstand ausreichend ist, der den Mietzins für einen Monat übersteigt, denn bei der genannten Bestimmung handelt es sich um eine den Mieter von Wohnraum schützende Sondervorschrift, die die allgemeine, für alle Mietverhältnisse geltende Kündigungsvorschrift des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB einschränkt (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 55, Aufl., § 554, Rdnr. 6).

Es kann für die Entscheidung offenbleiben, ob die Bekl. den unstreitig bis zum Ausspruch der Kündigung entstandenen Zahlungsrückstand in Höhe von 940,10 DM auch zu vertreten haben (§ 285 BGB) und ob sie deshalb auch mit iher Zahlungsverpflichtung in Verzug geraten sind.

Selbst wenn dies nämlich der Fall wäre, könnte der Kl. sich nicht auf diese Kündigung berufen, denn sein möglicherweise bestehendes Kündigungsrecht war zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung verwirkt (§ 242 BGB). Ein Recht ist nach der Rechtsprechung verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 242, Rdnr. 87).

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Erstmals hätte der Kl. bereits am 1. April 1996 kündigen können, denn zu diesem Zeitpunkt, beim zweiten Zahlungstermin, war bereits ein Rückstand von 335,75 DM bzw. von 2 1/2 Monatsmieten aufgelaufen.

Unstreitig schuldeten die Bekl. nach § 1 Abs. 1, § 3 Abs. 1 Nr. 3, § 6 Abs. 1 und 2 NutzEV, § 6 Abs. 1 SchRAnpG, § 551 Abs. 2 BGB zum Ablauf jeden Quartals, beginnend ab 1.11.1995, 1,20 DM pro Quadratmeter im Jahr oder pro Quartal bei einer zugrunde gelegten Grundstücksfläche von 1.343 qm einen Betrag von (1,20 DM x 1.343 qm = 1.611,60: 4 =) 402,90 DM. Geschuldet waren danach für die Monate November und Dezember 1995 (402,90 DM : 3 x 2 268,60 DM und für die Monate Januar bis März 1996 weitere 402,90 DM, insgesamt 671,50 DM. Hierauf haben die Bekl. unstreitig nur die Hälfte, nämlich 335,75 DM gezahlt. Somit verblieb ein Rückstand von ebenfalls 335,75 DM. Auf einen Monat entfallen (402,90 DM : 3 Monte =) 134,30 DM.

Dieses Kündigungsrecht hat der Kl. über neun Monte lang nicht ausgeübt. Angesichts der besonderen, unstreitig gebliebenen Umstände durften die Bekl. auch darauf vertrauen, daß der Kl. ihre mit Schreiben vom 22. Dezember 1995 dargelegte Rechtsauffassung zwischenzeitlich als richtig akzeptiert hatte.