Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; Steuernachteile; Darlegungslast

1. Bei der Verwertungskündigung sind sämtliche Aspekte, auch die Interessen des Mieters, abzuwägen, da das Vorgehen des Vermieters "angemessen" sein muß.

2. Steuerliche Nachteile aus einer unterlassenen Kündigung hat der Vermieter im einzelnen darzulegen, ohne sich auf Datenschutz berufen zu können.

Die Berufung ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Herausgabe der streitbefangenen Wohnung gegen den Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie gemäß §§ 985, 986 Abs. 1 BGB.

Nach der erstgenannten Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Nach den letztgenannten Vorschriften kann der Eigentümer vom Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen. Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er dem Eigentümer gegenüber zum Besitz be-rechtigt ist.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch das Kündigungsschreiben des Korrespondenzanwaltes der Kl. vom 26. März 1992 und auch nicht durch die in der Klageschrift abermals erklärte Kündigung be endet worden. Aufgrund des fortbestehenden Mietverhältnisses ist der Bekl. weiterhin zum Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung berechtigt.

Die genannten Kündigungserklärungen sind nicht gemäß § 564 b Abs. 1, 2 Nr. 3 Satz 1, Abs. 3 BGB wirksam. Nach der genannten Vorschrift kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als ein berechtigtes Interesse in diesem Sinn ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Als berechtigte In-teressen des Vermieters werden nur die Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

Die mit Schreiben vom 26. März 1992 erklärte Kündigung ist bereits des-halb unwirksam, weil in dem Schreiben in keiner Weise dargelegt worden ist, inwiefern die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien für die Kl. mit erheblichen Nachteilen im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 verbunden sei.

Auch die Klageschrift im vorliegenden Rechtsstreit, in dem die Kl. abermals die Kündigung ausgesprochen haben, enthält nicht die gemäß § 564 b Abs. 3 BGB erforderlichen Angaben, denn die Kl. führen zwar aus, daß sie die Wohnung in vermietetem Zustand nur mit Verlust verkaufen könnten, während bei vorheriger Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien die Erzielung eines Gewinns möglich wäre. Diese An-gaben genügen aber nicht.

Einem Kündigungsschreiben muß gemäß § 564 b Abs. 3 BGB zu entnehmen sein, daß nach Auffassung des Vermieters die Voraussetzungen ei-nes Kündigungsgrundes vorliegen. Sofern die Kündigung auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 gestützt wird, muß dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein, daß die angemessene wirtschaftliche Verwertung bei Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht möglich ist. Das heißt, der Vermieter muß dar-legen, daß sowohl die Veräußerung der Wohnung in vermietetem Zustand als auch die Fortführung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters wirtschaftlich unangemessen sind.

Von letzterem ist auszugehen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung sämtlicher Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb und dem Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung für den Vermieter Verlust in einem solchen Umfang mit sich bringen würde, die die Nachteile des Mieters im Fall des Verlustes der Wohnung weit über-steigen (vgl. BVerfG, NJW 1989, 972 f.).

Zu den Aspekten, die die Angemessenheit der möglichen Verwertung be-stimmen, gehören u. a. Steuerersparnisse, die der Vermieter im Zusammenhang mit dem Erwerb der und dem Eigentum an der betreffenden Wohnung hatte bzw. hat. Steuerliche Vorteile in diesem Sinn sind in dreier-lei Hinsicht denkbar: Zum einen ist bzw. war der Erwerb von Grundeigentum mit steuerlichen Vorteilen verbunden. Zum anderen ist der Eigentümer einer Wohnung durch Vermietung derselben in der Lage, sogenannte ne-gative Einkünfte zu erzielen, da er den Mieteinnahmen die Ausgaben zur Finanzierung der Wohnung gegenüberstellen kann. Schließlich war in der Vergangenheit der Erwerb von Grundeigentum in Berlin mit besonderen Steuervorteilen verbunden.

Die Berücksichtigung des steuerlichen Aspekts ist in Fällen wie dem vor-liegenden insbesondere geboten, da verschiedene Umstände darauf hin-deuten, daß der Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung weitgehend nur deshalb erfolgte, um die geschilderten steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen zu können. Für die genannte Vermutung sprechen folgende Umstände: Die Kl. wohnten und wohnen in den alten Bundesländern. Eine persönliche Bindung zu Berlin ist nicht ersichtlich. Sie stehen einem Haushalt mit mittlerweile sechs Personen vor, so daß für sie eine Wohnung mit ca. 60 m2 Größe zur Eigennutzung uninteressant ist. Ferner haben sie einen Mietgarantievertrag abgeschlossen. Schließlich haben sie die Wohnung vollständig mit Fremdmitteln finanziert, wie der von ihnen vorgelegten Darlehenszusage der Deutschen Bank Stuttgart vom 28. Juni 1985 zu entnehmen ist.

Die Berücksichtigung sämtlicher Aspekte, die mit Vor- und Nachteilen im Zusammenhang mit Erwerb der und Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung stehen, sowie im übrigen auch der Interessen des Mieters der Wohnung ist wegen des Wortes "angemessen" in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB geboten. Bei diesem Tatbestandsmerkmal handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der nach seinem Wortsinn sehr offen ist und fast vollständig durch Wertungen ausgefüllt werden muß. Im Ge-gensatz zu anderen unbestimmten Rechtsbegriffen, die im BGB verwendet werden, wie z. B. "sittenwidrig" in §§ 138, 826 BGB und "unzumutbar" in §§ 554 a, 556 a Abs. 1 BGB, enthält das Wort "angemessen" nach sei-nem natürlichen Wortsinn keinerlei Tendenz. Es ist ihm nicht zu entnehmen, daß bei der Auswahl derjenigen Umstände, die bei der Ausfüllung des Begriffes berücksichtigt werden müssen, Einschränkungen zu machen sind.

Es ist nicht unzumutbar, von den Kl. zu verlangen, sie hätten bereits in dem Kündigungsschreiben darauf eingehen müssen, inwiefern die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der mit Erwerb der und Eigentum an der streit-gegenständlichen Wohnung verbundenen Steuervorteile für sie nicht hin-nehmbar sei.

Zum einen werden damit keine unzumutbar hohen Begründungserfordernisse statuiert; Zweck des Begründungszwanges in § 564 b Abs. 3 BGB ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, damit er in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Au-ßerdem soll die Norm den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechts-lage und die Aussichten des von ihm beabsichtigten Schrittes klar zu wer-den (BVerfG, NJW 1992, 1379 unter Verweis auf die Begründung der Re-gierungsvorlage). Es ist eine zwangsläufige Folge, daß die Berufung auf Vorschriften, die komplexe Wertungen voraussetzen, ausführliche Darlegungen erfordert. Es ist ebenso zwangsläufig, daß hierfür Voraussetzung ist, daß derjenige, der sich auf eine komplexe Wertungen beinhaltende Vorschrift beruft, zuvor umfassend Klarheit über seine Position verschaffen muß und die Angemessenheit seines Schrittes gründlich überdenken muß. Insbesondere sollte in Fällen wie dem vorliegenden die Darlegung von Steuervorteilen jedenfalls überschlägig möglich sein, da anzunehmen ist, daß eine derartige Berechnung bereits bei Erwerb der Wohnung ange-stellt worden ist. Daneben ist es den Kl. zuzumuten, daß sie bei der Abwä gung, ob sie das Mietverhältnis mit dem Bekl. kündigen oder nicht, ihre mutmaßliche Motivation zum Erwerb der Wohnung berücksichtigen und dies dadurch dokumentieren, daß sie den genannten Aspekt in der Kün-digungserklärung zum Ausdruck bringen. Es ist in keinem Fall hinzunehmen, daß die Kl. den genannten Aspekt in beiden Kündigungserklärungen mit keinem Wort erwähnt haben.

Das statuierte Erfordernis, die Steuervorteile darzulegen, ist auch nicht un-ter dem Gesichtspunkt unzumutbar, daß die Kl. dazu gezwungen werden, ihre Einkommensverhältnisse offenzulegen und so Einblick in ihre Privat-sphäre zu gewähren. Grundsätzlich hat jeder Bürger selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen er persönliche Lebenssachverhalte offenbaren will. Jedoch hat er dieses Recht nicht im Sinne einer ab-soluten, uneinschränkbaren Herrschaft über "seine Daten". Einschränkungen seines Rechts, über seine personenbezogenen Daten selbst zu be stimmen, muß er im überwiegenden Allgemeininteresse hinnehmen. Diese Einschränkungen müssen verhältnismäßig sein, dürfen also nicht wei-tergehen, als sie dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters die-nen. Dieses wird dadurch begrenzt, daß für ihn solche Daten des Vermieters ohne Bedeutung sind, die in keinem Zusammenhang mit dessen Be hauptung stehen, auf die vermietete Wohnung Zugriff nehmen zu müssen. Der Mieter hat Anspruch darauf, daß ihm solche Umstände bekanntgegeben werden, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter das Recht hat, das Mietverhältnis zu kündigen. Dabei ist insbe sondere zu berücksichtigen, daß für den Mieter die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises ist. Er hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (BVerfG, NJW 1992, 1379).

Die Darlegung von Steuervorteilen im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Wohnung bedeutet für die Kl. zwar einen beachtlichen Ein-griff in ihre Persönlichkeitssphäre. Dieser wird dadurch verschärft, daß sie im Bestreitensfall unter Umständen gezwungen wäre, ihre Einkommensverhältnisse seit Erwerb der Wohnung völlig offenzulegen. Dazu sind die Kl. aber im Zusammenhang mit der Begründung ihrer Kündigung noch nicht verpflichtet. In jedem Fall steht dem Eingriff in die Privatsphäre auf Vermieterseite ein schwerwiegender Eingriff in die schützenswerten Interessen des Mieters an der Beibehaltung seiner Wohnung gegenüber. Die Beeinträchtigung des Mieters rechtfertigt es, daß der Vermieter seine per-sönlichen Verhältnisse in der beschriebenen Weise offenlegt.

Den Kl. war keine weitere Erklärungsfrist zu gewähren. Ihre Klage und ihre Berufung sind bereits deshalb erfolglos, weil die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sind. Nachträglicher Tatsachenvortrag vermag hieran nichts zu ändern.

Die Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB ist möglich, wenn der Vermieter sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. Die Rechtsprechung fordert dafür aber eine eingehende Begründung des Vermieters und auch eine nähere Darlegung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse. Wir hatten dies in GE 1993, 406 so auf den Punkt gebracht, daß der Vermieter "mit gläsernen Hosentaschen erscheinen" müsse.

In einem Urteil vom 14. September 1993 hat das Landgericht Berlin diese Rechtsprechung bestätigt und ausdrücklich ausgeführt, der Vermieter müsse auch Steuervorteile im einzelnen darlegen, selbst dann, wenn er dadurch Einblicke in seine Privatsphäre gäbe.

Interessant an dem Urteil ist auch die Wendung, daß entgegen der bisherigen Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung auch die Interessen des Mieters in einer umfassenden Würdigung der Aspekte abzuwägen seien, also nicht erst bei der Sozialklausel nach § 556 a BGB berücksichtigt werden könnten.