Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Zurückweisung wegen fehlender Vollmacht; Rechtsanwaltsvollmacht; Vorlage der Vollmachtsurkunde

1. Wenn in einem vorausgegangenen anwaltlichen Abmahnschreiben eine Vollmachtsurkunde des Vermieters beigefügt war, die auch die Befugnis zum Ausspruch von Kündigungen enthält, ist bei der folgenden Kündigung durch den Rechtsanwalt nicht nochmals die Vorlage einer Vollmacht erforderlich, wenn auf die zuvor vorgelegte Vollmachtsurkunde Bezug genommen wird.

2. Wenn die Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete unpünktlich gezahlt haben, ist eine außerordentliche Kündigung gem. § 554 a BB grundsätzlich bereits dann berechtigt, wenn das vertragswidrige Verhalten nicht sofort abgestellt wird und - wie hier - die Mieten zweimal verspätet gezahlt werden.

Die Kündigung ist nicht gemäß § 174 Satz 1 BGB unwirksam, denn die Zurückweisung durch die Bekl. war nach § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Mit dem Abmahnschreiben und der dort beigefügten Vollmacht hatte die Kl. die Bekl. - wie sich aus dem Gesamtzusammenhang des Schreibens ergibt - darüber in Kenntnis gesetzt, daß die Rechtsanwälte berechtigt waren, in bezug auf das Mietverhältnis und speziell wegen der verspäteten Mietzahlungen in ihrem Namen zu handeln (vgl. auch § 172 Abs. 1 BGB). Die Befugnis zum Ausspruch von Kündigungen ist in der Vollmachtsurkunde ausdrücklich aufgeführt. Danach konnte es für die Bekl. bei Erhalt des Kündigungsschreibens, in dem nochmals ausdrücklich auf die zuvor vorgelegte Vollmachtsurkunde Bezug genommen wird, nicht zweifelhaft sein, daß auch die Kündigungserklärung von der Vertretungsmacht der Rechtsanwälte gedeckt war. Unerheblich ist, daß nur dem an den Bekl. zu 2) gerichteten Abmahnschreiben eine Vollmachtsurkunde beigefügt war. nach § 19 Ziffer 2 Satz 1 des Mietvertrages vom 27. November 1969 muß sich die Bekl. zu 1) die Übersendung der Urkunde an ihren Ehemann zurechnen lassen. Die Vertragsbestimmung ist nach dem bindenden Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 25. Oktober 1984 (8 RE Miet 4148/84 -, WoMi 1985, 12 ff.) wirksam. Selbst wenn man die Klausel lediglich als eine Empfangsvollmacht versteht (vgl. dazu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil IV, Rdnr. 33; anders KG a.a.O.), gilt die dem Bekl. zu 2) übersandte Abmahnung einschließlich der Vollmachtsurkunde als auch ihr zugegangen. Das Schreiben war nämlich an beide Bekl. gerichtet, und die Vollmachtsurkunde war auch auf das Mietverhältnis mit beiden Bekl. ausgestellt.

Die Kl. war gem. § 554 a BGB zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt. Aufgrund der fortlaufenden unpünktlichen Mietzahlungen der Bekl. war ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Ständige unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung des Vermieters jedenfalls dann, wenn der Mieter trotz einer Abmahnung unter Androhung der Kündigung nicht zur pünktlichen Zahlungsweise zurückkehrt (Palandt/Putzo, BGB, 47. Aufl., § 554 a Anm. 3 b m. w. N.).

Die Bekl. haben den Mietzins in der Zeit von Januar 1987 bis April 1988 stets verspätet gezahlt, denn Fälligkeitstermin war gem. § 4 des Mietvertrages der 3. Werktag des Monats. Dieser Fälligkeitstermin ist nicht durch eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien hinausgeschoben worden. Zwar haben die Bekl. bereits seit Oktober 1982 ihre Mietzahlungen unregelmäßig entrichtet. Die einverständliche Verschiebung der Fälligkeit setzt jedoch voraus, daß aufgrund der Zahlungsweise des Mieters ein neuer Fälligkeitstermin bestimmt werden kann, beispielsweise zur Monatsmitte oder am Monatsende. keinesfalls kann angenommen werden, ein Vermieter sei damit einverstanden, daß der Mieter, wie von de Bekl. jahrelang praktiziert, nach eigenem Gutdünken zahlt. Im übrigen bestehen aber auch im Hinblick auf die sonstigen Umstände keine Anhaltspunkte dafür, daß die Kl. bereit gewesen ist, das Zahlungsgebaren der Bekl. auf Dauer hinzunehmen. (wird ausgeführt)

Die ständige Säumnis der Bekl. war auch schuldhaft (§§ 285, 276 BGB). Weshalb sie aufgrund der von ihnen behaupteten Arbeitslosigkeit des Bekl zu 2) zur pünktlichen Mietzahlung nicht in der Lage gewesen sind, hätte unter Darlegung der seinerzeitigen Einkommensverhältnisse näher vorgetragen werden müssen. Da die Mietzahlungen aber auch zuvor unregelmäßig erfolgt sind, ist ohnehin ein Zusammenhang zwischen der behaupteten Arbeitslosigkeit und der Zahlungsweise der Bekl. nicht ersichtlich.

Die schuldhaft verspätete Zahlung des Mietzinses haben die Bekl. auch nach Erhalt der Abmahnung, die mit einem unmißverständlichen Hinweis auf die Gefahr einer fristlosen Kündigung verbunden war, fortgesetzt. Die Zahlungen für Mai und Juli 1988 waren wiederum verspätet. Die Bekl. haben nicht hinreichend dargelegt, daß die Briefe mit den Schecks zum jeweiligen Fälligkeitstag bei der Kl. eingegangen sind. Ihre Behauptung, die Briefe seien am 2. Mai bzw. 1. Juli abgesandt worden, besagt nichts über den Tag des Zugangs und ist überdies hinsichtlich der Sendung im Juli nachweislich falsch. Der von der Kl. vorgelegte Briefumschlag ist erst am 5. Juli 1988 von der Post in Kleve abgestempelt worden. Soweit die Bekl. bestreiten, daß es sich um den von ihnen verwendeten Umschlag handelt, hätten sie im einzelnen dartun müssen, warum, beispielsweise wegen der äußeren Beschaffenheit, eine Identität ausgeschlossen ist. Im übrigen war nach § 4 des Mietvertrages eine Einzahlung der Miete auf das Konto des Vermieters vereinbart, so daß es nicht auf den Tag des Eingangs der vertragswidrig übersandten Schecks ankommt, sondern der Tag der Wertstellung auf dem Konto maßgebend ist. Der Einzug von Verrechnungsschecks nimmt aber erfahrungsgemäß stets mehrere Tage in Anspruch. Selbst wenn die Schecks der Kl. entsprechend der Darstellung der Bekl. jeweils am 3. Werktag vorgelegen hätten, wäre daher ein rechtzeitiger Eingang der Zahlungen unmöglich gewesen.

Die Bekl. haben auch keine Umstände dargelegt, die ihr Verschulden für diese Verspätungen ausschließen. (wird ausgeführt)

Aufgrund des Verhaltens der Bekl. durfte die Kl. zu Recht davon ausgehen, daß diese nicht bereit waren, ihren Zahlungsverpflichtungen auf Dauer vertragsgemäß nachzukommen. Die Bekl. haben es ungeachtet einer durch einen Rechtsanwalt erteilten und durch den Gerichtsvollzieher zugestellten eindringlichen Abmahnung nicht für nötig befunden, einen pünktlichen Zahlungseingang bei der Kl. sofort sicherzustellen. Sie habe vielmehr für den folgenden Monat Mai und nochmals für Juli eine überdies vertragswidrige Zahlungsweise gewählt, bei der die rechtzeitige Gutschrift der Miete auf dem Konto der Kl. ausgeschlossen war. Anhaltspunkte dafür, daß die Bekl. ihr vertragswidriges Verhalten dauerhaft ändern würden, bestanden danach nicht. Unerheblich ist entgegen der Ansicht des AG, daß lediglich noch diese zwei Zahlungen nicht korrekt waren. Zwar müssen Verspätungen insgesamt nachhaltig sein, waren sie dies jedoch wie hier bereits zum Zeitpunkt der Abmahnung, ist die Kündigung grundsätzlich bereits dann berechtigt, wenn das vertragswidrige Verhalten nicht sofort abgestellt wird (LG Berlin, GE 1986, 909). Kündigungsgrund ist nämlich nicht der Verzug im einzelnen, sondern die trotz ausdrücklicher Beanstandung ungebrochene mangelhafte Zahlungsmoral und der aus dieser Unzuverlässigkeit resultierende Vertrauensverlust in die Vertragstreue des Mieters. Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, ob der Vermieter durch die Verspätungen in seinen Dispositionen konkret beeinträchtigt worden ist.