Kündigung

Kündigung; Hausverwaltung; Bevollmächtigung; Vertretung; Hauswartswohnung; Kündigungsschreiben

1. Eine Hausverwaltung ist nicht ohne weiteres zur Kündigung eines Mietverhältnisses bevollmächtigt.

2. Auch für die Kündigung einer Hauswartwohnung müssen die be-rechtigten Interessen im Kündigungsschreiben nach § 564 b Abs. 3 BGB dargelegt werden.

Die Berufung ist mit dem in der II. Instanz geänderten Klageantrag zulässig und begründet.

Der im Wege der Klageänderung auf die Kündigung vom 7. Juli 1993 ge-stützte Räumungsanspruch ist begründet.

Die hilfsweise Klageänderung steht zur Entscheidung, da der vorrangig auf die Kündigungen vom 6. Februar 1992 und 4. September 1992 gestützte Räumungsantrag zu Recht erstinstanzlich abgewiesen worden ist. Diese Kündigungen führten nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

Die Kündigung vom 6. Februar 1992 war gem. § 174 Satz 1 BGB unwirk-sam, da die Kl. nicht nachweisen konnten, daß dem Schreiben eine Voll-macht beigefügt war, und die Bekl. die Kündigungserklärung unverzüglich wegen des Fehlens der Vollmacht zurückwiesen. Das Zurückweisungsrecht war auch nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausgeschlossen, da, auch konkludent, den Bekl. von den Kl. nicht mitgeteilt war, daß die Hausverwaltung zu Kündigungserklärungen Vertretungsmacht besäße. Denn eine Hausverwaltung ist konkludent höchstens dazu bevollmächtigt, laufende Angelegenheiten des Mietverhältnisses für den Vermieter zu regeln, nicht aber Fragen des Grundverhältnisses. Die Kündigung vom 4. September 1992 war wirkungslos, da sie keine Begründung des berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 564 b Abs. 3 BGB enthielt. Diese Vorschrift ist entgegen der Ansicht der Kl. auch bei einer hier im Raum stehenden Kündigung nach § 565 c BGB anwendbar. Dies ist, so-weit ersichtlich, unstreitig (LG Aachen WuM 1989, 242; Emmerich/Sonnenschein Miete § 564 b Rdnr. 34 a. E.).

Die damit zur Entscheidung stehende Begründung des Räumungsantrages mit der Kündigung vom 7. Juli 1993 ist eine Klageänderung. Denn in dem Berufen auf eine neue Kündigung liegt ein Auswechseln der Klagebe-gründung, also eine Änderung des Streitgegenstandes (Baumbach/Lauterbach ZPO § 254 Rdnr. 14).

Die Klageänderung ist zulässig. Sie kann auch in der Berufungsinstanz er-folgen. Die nach § 263 ZPO eforderliche Einwilligung der Bekl. ist nach § 267 ZPO zu vermuten, da sich die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vom 17. Dezember 1993 auf die abgeänderte Klage eingelassen haben.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung nach § 556 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet.

Die Kündigung vom 7. Juli 1993 ist wirksam und hat das Mietverhältnis zum 31. August 1993 beendet. Rechtsgrundlage ist § 565 c Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Es handelt sich hier um eine Werkmietwohnung im Sinne des § 565 b BGB. Geschäftsgrundlage für die Überlassung des Wohnraums war das Dienstverhältnis zwischen dem damaligen Eigentümer und der Bekl. zu 1. Dies ergibt sich aus der Ziff. 5 des Hauswartvertrages und der gleichlautenden Zusatzvereinbarung des Mietvertrages. Dem steht auch nicht entgegen, daß die Bekl. zu 1. nicht ihre volle Arbeitskraft im Rahmen dieses Dienst-verhältnisses aufzubringen hatte. Es genügt insoweit auch eine Nebenbeschäftigung (vgl. Emmerich/Sonnenschein § 565 b bis 4 Rdnr. 4). Ausreichend ist insoweit, daß die Vermietung nicht im Vordergrund stand, was sich hier aus der - an sich unwirksamen - Vereinbarung einer auflösenden Bedingung des Mietverhältnisses für den Fall des Endes des Dienstverhältnisses ergibt. Gleichfalls unschädlich ist, daß neben der Bekl. zu 1. der Bekl. zu 2. Mitmieter wurde, ohne daß auch er Hauswartstätigkeiten über-nehmen sollte. Denn auch hier ist es ausreichend, wenn die Akzessorietät im Mietvertrag, wie geschehen, ausdrücklich niedergelegt wird (Emmerich/Sonnenschein a. a. O. Rdnr. 5). Es handelt sich auch um eine funktionelle Werkmietwohnung im Sinne des § 565 c Nr. 2 BGB. Denn das Hauswartsverhältnis erfordert seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums in unmittelbarer Nähe zum fraglichen Objekt als der Stätte der Dienstleistung. Dies ergibt sich aus dem Tätigkeitsfeld, das im Vertrag als die "übliche Dienstleistung" verankert ist. Dazu gehören, wie die Kl. richtig vortragen, auch im weitesten Sinne "Notdienste" (Reparatur der Treppenhausbeleuchtung, Schneebeseitigung etc.), die erfordern, daß der Hauswart stets vor Ort erreichbar sein muß. Dem-zufolge wird allgemein auch ohne konkrete Darstellung des Arbeitsbereichs davon ausgegangen, daß es sich bei Hauswarts- oder Hausmeisterwohnungen um funktionale Werkmietwohnungen im Sinne des § 565 c Abs. 1 Nr. 2 BGB handelt (Emmerich/Sonnenschein a. a. O. Rdnr. 22; LG Berlin GE 1990, 313). Das Mietverhältnis ist auch, trotz der Koppelung an das Dienstverhältnis, auf unbestimmte Zeit eingegangen, wie es § 565 c Abs. 1 BGB fordert. Denn gem. § 565 a Abs. 2 Satz 1 BGB gilt ein Mietverhältnis über Wohn-raum, das unter einer auflösenden Bedingung geschlossen ist, bei Eintritt der Bedingung als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Das weitere Erfordernis des § 565 c Abs. 1 BGB, nämlich die Beendigung des Dienstverhältnisses, ist aufgrund der gerichtlich rechtskräftig bestätigten Kündigung vom 6. Februar 1992 zum 30. Juni 1992 eingetreten.

Die Begründung des Wohnraumkündigungsschreibens vom 7. Juli 1993 entspricht den Anforderungen der §§ 564 b Abs. 3, 565 c Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die Kl. haben dargetan, daß sie den Wohnraum als funktionale Werkmietwohnung für einen anderen Hauswart benötigen. Das grundsätzliche Be-dürfnis der Kl. hierfür folgt bereits aus der Tatsache, daß die Kl. den Wohn-raum erneut einem Hauswart zur Verfügung stellen wollten. Daß hierfür ei-ne Wohnung am Ort der Diensttätigkeit erforderlich ist, wurde bereits dar-gelegt. Der Einwand der Bekl., es sei für die Kl. wirtschaftlicher, andere Un-ternehmen mit den Tätigkeiten eines Hauswarts zu betrauen, ist unbeachtlich. Die Anforderungen des § 565 c Abs. 1 Nr. 1 BGB gehen nur dahin, daß der Wohnraum im Rahmen der vom Vermieter getroffenen Planung benö-tigt wird. Nicht erforderlich ist jedoch, daß diese Planungen ihrerseits einer wirtschaftlichen Überprüfung standhalten würden.

Auch das Vorbringen der Bekl., die Kl. wollten letztlich keinen Hauswart einstellen, ist unbeachtlich, da unsubstantiiert. Die Bekl. gründen ihre Ver-mutung allein auf den Umstand, daß die Kl. beabsichtigten, die Wohnungen in Wohnungseigentum zu überführen. Mit dieser Behauptung sind die Bekl. beweisfällig geblieben. Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht für die Annahme der Umwandlungsabsicht nicht aus. Ein sol-cher kann, wie die Kl. selbst vorgetragen haben, auch lediglich vorsorglich gestellt sein. Außerdem würde ein solches Umwandlungsverfahren erfahrungsgemäß eine geraume Zeit in Anspruch nehmen. Die Anstellung eines Hauswarts für diese Übergangszeit erschiene indes nicht von vornherein unsinnig. Auch brauchten die Kl. nicht bereits bei der Kündigung einen kon kreten Nachfolger für die Hauswartstätigkeit benennen zu können. Dies er-gibt sich bereits daraus, daß § 565 c BGB die Notwendigkeitsprüfung nicht nur in bezug auf eine konkrete Person, sondern auch auf eine bestimmte Dienstleistung hin zuläßt.

Außerdem kann auch, wie die Kl. vorbringen, ein enger Zusammenhang zwischen der Möglichkeit, eine geeignete Person zu finden und der Ver-fügbarkeit eine entsprechenden Dienstwohnung bestehen. Das Kündigungsrecht ist auch nicht eingeschränkt aufgrund der Zeitspanne, die zwi-schen der Beendigung des Dienstverhältnisses und der Kündigungserklärung liegt. Denn ein Erfordernis eines bestimmten zeitlichen Zusammenhangs zwischen diesen beiden Ereignissen ist dem Gesetz nicht zu ent nehmen. Vielmehr deuten die §§ 569 Abs. 1 Satz 2; § 569 a Abs. 5 Satz 1; 569 a Abs. 6 Satz 2 BGB, in denen solche Verknüpfungen hergestellt sind, darauf hin, daß in den übrigen gesetzlich geregelten Fällen eine solche Verknüpfung gerade nicht besteht (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O. Rdnr. 20).

Der Widerspruch der Bekl. gem. § 565 d Abs. 2 BGB war unbeachtlich, da diese Norm nach § 565 d Abs. 3 Nr. 1 BGB hier nicht anwendbar ist.

Unschädlich für die Wirksamkeit der Kündigung ist auch, daß in der Kün digungserklärung der 30. August 1993 als Zeitpunkt des Endes des Miet-verhältnisses angegeben war statt des 31. August 1993, da die Benennung überhaupt eines bestimmten Termins bei einer Kündigung nicht er forderlich ist (Emmerich/Sonnenschein § 565 Rdnr. 4).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Klageänderung wirkt sich nicht zum Nachteil der Kl. aus, insbesondere sind ihnen nicht die Kosten der Berufungsinstanz nach § 97 Abs. 2 ZPO analog aufzuerlegen. Das dort angesprochene neue Vorbringen betrifft nur neue Angiffs- und Verteidigungsmittel. Dazu zählt aber nur Vorbringen, das im Rahmen des-selben Streitgegenstandes zur Stützung des Klagebegehrens vorgebracht wird. Nicht zu den Angriffsmitteln gehören aber verfahrensbestimmende Anträge, die den Streitgegenstand selbst ändern, wie z. B. die Kla-geänderung (Thomas/Putzo § 146 Anm. 2 a).

Eine Hauswartdienstwohnung kann mit der kurzen Frist des § 565 c BGB gekündigt werden. Dabei stößt man immer wieder auf die zu Fehldeutungen verleitende Formulierung, es handele sich dabei um ein "Sonderkündigungsrecht". Die Vorschrift regelt jedoch nur die Kündigungsfrist; das Kündigungsrecht folgt aus § 564 b BGB, weshalb auch das Kündigungsschreiben die berechtigten Interessen nach § 564 b Abs. 3 BGB anführen muß, wie das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 17. Dezember 1993 ausführt.

Das Urteil spricht darüber hinaus eine ganze Anzahl von praktisch bedeutsamen Problemen an, die immer wieder in Kündigungsprozessen vorkommen. Danach kann der Mieter die Kündigung einer Hausverwaltung, der eine Vollmacht des Vermieters nicht beigefügt war (im Original!), unverzüglich zurückweisen. Für die Kündigung der Hauswartwohnung ist nach Auffassung des Gerichts ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Kündigung des Dienstverhältnisses und der Kündigung des Mietverhältnisses nicht erforderlich. Der dazwischen liegende Zeitraum betrug in dem vom Landgericht entschiedenen Fall mehr als ein Jahr. Im Einzelfall dürften aber die Gerichte strengere Anforderungen an die Glaubwürdigkeit des Kündigungsgrundes stellen, wenn nicht - wie hier - die große Zeitspanne auf Formfehlern beruht.