Kündigung

Kündigung; Verwertungskündigung; vermietete Eigentumswohnung; Verlustobjekt; erheblicher Nachteil

1. Ein berechtigtes Interesse des Wohnraumvermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen fehlender angemessener wirtschaftlicher Verwertung ist nicht gegeben, wenn das Mietobjekt zu ei nem überhöhten Preis erworben worden ist.

2. Zur Frage, wann der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die mit Schreiben vom 17. Dezember 1989 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages ist unwirksam. Ein berechtigtes Interesse des Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 3, Abs. 1 BGB lag nicht vor. Nach diesen Vorschriften kann der Vermieter die Kündigung erklären, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Hier fehlt es bereits an der ersten Voraussetzung, denn die Veräußerung der Wohnung würde auch in vermietetem Zustand einer angemessenen Verwertung entsprechen. Wie das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 14. Februar 1989 (BVerfGE 79, 283, 289 ff.) ausgeführt hat, ist zwar grundsätzlich der Verkauf des vermieteten Objekts als ei-ne Verwertung anzusehen, die die Kündigung des Mietverhältnisses recht-fertigen kann. Jedoch wird dadurch nicht jede wirtschaftliche Besserstellung des Eigentümers bei der Veräußerung des Objekts in unvermietetem Zustand gegenüber der bei Veräußerung des vermieteten Objekts zum be-rechtigten Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit dem Tatbestandsmerkmal "angemessen" zum Ausdruck gebracht, daß eine Gesamtschau der wirtschaftlichen Situation des Eigentümers hinsichtlich des Mietobjekts vorzunehmen ist. Denn das Grundeigentum ist auch unter Berücksichtigung der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht dahin zu verstehen, daß es stets die best-mögliche wirtschaftliche Verwertung garantiert (vgl. BVerfGE 58, 300, 334). Verfassungsrechtlich unzulässig ist allerdings ein Bewertungsmaßstab, der den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt (BVerfG, NJW 1992, 361, 362 m. w. N.).

Die Behauptung des Kl., zum Zeitpunkt der Kündigung habe der Verkaufswert der Wohnung in vermietetem Zustand bei 292.207,50 DM (= 1.755,-DM/m2), unvermietet aber bei 449.550,- DM (= 2.700,- DM/m2) gelegen, legt zwar für sich gesehen den Schluß nahe, daß nur eine Veräußerung der unvermieteten Wohnung wirtschaftlich vernünftig erscheint. Diese isolierte Betrachtung läßt jedoch außer acht, daß der Kl. das Grundstück bereits in vermietetem Zustand erworben hat. Der Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 1. März 1989 (ZMR 1989, 216), wonach das Kündigungsrecht des Vermieters wegen besserer Veräußerungsmöglichkeiten des unvermieteten Objekts nicht bereits dann ausgeschlossen ist, wenn es bei Erwerb durch den Vermieter ebenfalls bereits vermietet war, steht einer Berücksichtigung der finanziellen Situation und der getroffenen Dispositionen des Vermieters bei Erwerb des Mietgegenstandes nicht entgegen. Denn erst wenn diese Umstände im Rahmen einer Gesamtschau ebenfalls in Rechnung gestellt werden, kann beurteilt werden, ob der Unterschied zwischen erzielbarem Erlös und Preiserwartung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt und sich der Kündigungsschutz als fak-tisches Verkaufshindernis darstellt. Dieser Maßstab ist, wie sich aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 9. Oktober 1991 (NJW 1992, 362) ergibt, auch unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu beanstanden.

Unstreitig hat der Kl. die Wohnung in Form seines Miteigentumsanteils zu einem Preis von 364.625,- DM (= 2.250,- DM/m2) erworben. Dieser Preis war seinerzeit offenkundig weit überhöht, denn nach dem eigenen Vortrag des Kl. betrug der Marktpreis für die vermietete Wohnung noch im Dezember 1989 lediglich 1.755,- DM/m2. Es ist allgemein bekannt (§ 291 ZPO), daß die Wohnungspreise zwischen den Jahren 1982 und 1989 nicht gesunken, sondern - wenn auch nur mäßig - gestiegen sind. Die Überhöhung kann dem Kl. bei der Gegenüberstellung von Erwerbs- und Veräußerungspreis nicht zugute kommen. Denn ebensowenig, wie sich der Mieter beispielsweise darauf berufen kann, der Vermieter habe das Grundstück geschenkt bekommen und deshalb für den Erwerb nichts aufgewendet, kann sich der Vermieter darauf berufen, er habe das Grundstück seinerzeit weit über Marktpreis erworben und würde nunmehr deshalb bei einer Ver-äußerung besondere Einbußen erleiden. Etwas anderes mag gelten, wenn der Vermieter eine wirtschaftlich nachvollziehbare Begründung für seine jenseits der Marktgegebenheiten getroffene Kaufentscheidung darlegt, weil ihm im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB die Realisierung einer letztendlich unrentablen unternehmerischen Investition nicht angela-stet werden kann (vgl. BVerfG, NJW 1989, 973). Der Kl. hat jedoch keine konkrete Erklärung abgegeben, weshalb ihm seinerzeit der realitätsfern überhöhte Preis angemessen erschien. Denn mit seinem Vortrag aus dem Schriftsatz vom 12. März 1992, zum Zeitpunkt des Kaufs habe festgestanden, daß der Mieter ausziehen würde, er habe also eine demnächst frei werdende Wohnung erworben, ist der Kl. gem. § 296 a ZPO ausgeschlossen. (wird ausgeführt)

Danach ist der damalige Marktpreis in Verhältnis zu den Erlöserwartungen bei Kündigungsausspruch zu setzen. Der damalige Preis für die vermietete Wohnung lag zumindest um die Inflationsrate niedriger als der heutige Ver-kaufspreis, so daß der Kl. auch bei einer Veräußerung ohne Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. den wirtschaftlichen Wert erzielen würde, den die Wohnung bei Erwerb hatte. Das erscheint, da lediglich die Erwartung einer Wertsteigerung unerfüllt bleiben würde, nicht unangemessen.

Auch wenn man entgegen den vorangegangenen Ausführungen den tat sächlich vom Kl. erbrachten Kaufpreis von 2.250,- DM/m2 ins Verhältnis zu dem behaupteten Erlös in vermietetem Zustand von 1.755,- DM/m2 setzt, kann aufgrund des unzureichenden Vortrags des Kl. nicht festgestellt werden, daß die Veräußerung der vermieteten Wohnung unangemessen ist. In diesem Fall wären nämlich zusätzlich die mit der Investition in das Grundstück verbundenen Steuervorteile und Gewinnzuweisungen zu berücksichtigen. Denn der Erwerb der Gesellschaftsanteile konnte nur den auch im Verkaufsprospekt hervorgehobenen Sinn haben, möglichst hohe, steuerlich absetzbare Verluste herbeizuführen. Diese Steuervorteile und überdies die nach den Angaben des Kl. noch bis Mitte 1989 erfolgten Gewinnausschüttungen wären in die wirtschaftliche Gesamtschau einzustellen. Ebenso müßten allerdings die späteren Verluste einbezogen wer-den. Ob bei Berücksichtigung dieser Faktoren der Erlös in vermietetem Zu-stand auch als noch angemessen anzusehen ist, läßt sich nur anhand ei-ner umfassenden Gewinn- und Verlustrechnung beurteilen. Konkrete An gaben zu Einnahmen und Ausgaben im Hinblick auf die Wohnung hat der Kl. aber nicht gemacht. Die in dem Schriftsatz vom 12. März 1992 erstmals konkret genannten Verlustzahlen können wiederum gem. § 296 a ZPO nicht berücksichtigt werden. Im übrigen sind diese Zahlen auch nicht nachvollziehbar, weil der Kl. die Berechnungsgrundlagen nicht dargelegt hat. Ausführungen zu den erzielten und gegenzurechnenden Einnahmen und Steuervorteilen fehlen vollständig.

Schließlich ist der Kl. nunmehr auch nach dem Gebot von Treu und Glau-ben (§ 242 BGB) gehindert, sich auf den Preisunterschied zwischen der Wohnung in vermietetem und in unvermietetem Zustand zu berufen. Denn unstreitig hat sich der Bekl. bereiterklärt, die Wohnung zum Preis von 460.000,- DM zu erwerben. Dieser Betrag übersteigt sogar geringfügig den Preis für die Wohnung in unvermietetem Zustand, den der Gutachter ermittelt und der Kl. zur Grundlage seiner Kündigungserklärung gemacht hat. Damit könnte der Kl. jetzt den von ihm seinerzeit angestrebten Erlös erzielen. Allerdings ist ihm zuzugeben, daß die Grundstückspreise zwischenzeitlich stark gestiegen sind. Wie jedoch bereits eingangs ausgeführt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf die jeweils bestmögliche wirt-schaftliche Verwertung. Ein Verkauf der Wohnung zu dem Preis, der sei-nerzeit Anlaß für die Kündigung war, erscheint auch heute noch als eine angemessene wirtschaftliche Verwertung. Denn der Kl. würde gegenüber dem objektiven Verkehrswert bei Erwerb eine Steigerung von mehr als 50 % erzielen. Der Verkehrswert für die vermietete Wohnung belief sich bei Erwerb durch den Kl. bestenfalls auf den vom Gutachter für das Jahr 1989 ermittelten Wert von 1.755,- DM/m2. Der vom Bekl. angebotene Preis bedeutet demgegenüber umgerechnet einen Betrag von 2.762,76 DM/m2. Diese Wertsteigerung entspricht zumindest der seinerzeit bei Er werb zu erwartenden Steigerungsrate. Der Kl. wäre damit lediglich nicht an dem durch die Wiedervereinigung entstandenen besonderen Boom auf dem Berliner Grundstücksmarkt beteiligt. Das erscheint aber zumutbar, weil er den Entschluß zum Verkauf der Wohnung bereits im Dezember 1989, also vor dem krassen Preisanstieg, getroffen hatte und sich lediglich noch durch das Mietverhältnis mit dem Bekl. an der Veräußerung gehindert sah.

Neben der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung fehlt es aber auch an erheblichen Nachteilen des Vermieters. Denn der Kl. hat die Wohnung bewußt als Verlustobjekt erworben. Wie sich aus der un-üblichen vollkommenen Fremdfinanzierung und den in dem Verkaufsprospekt betonten Steuerersparnissen ergibt, war das Projekt erkennbar dar-auf abgestellt, den Anlegern Verluste einzubringen, um gut Verdienenden die Möglichkeit der Minderung ihrer Steuerschuld zu verschaffen. Ist aber die Schaffung von Verlusten der alleinige Zweck oder zumindest mitentscheidend für den Entschluß, Grundeigentum zu erwerben und sich als Vermieter zu betätigen, so können die dann tatsächlich eingetretenen Ver-luste des Erwerbers nicht als erheblicher Nachteil im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB berücksichtigt werden. Denn der Vermieter setzt sich mit seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er bewußt ein unrentables Mietobjekt erwirbt, dann aber wegen der Unrentabilität das Mietverhältnis beenden will. Etwas anderes könnte sich allerdings ergeben, wenn sich das Grundstücksgeschäft in der Gesamtschau nachträglich als eine letztendlich wider Erwarten nicht rentable Fehlinvestition erweist, von der sich der Vermieter grundsätzlich auch zu Lasten des Mieters lösen kann (vgl. BVerfG, NJW 1989, 973). Für unvorhergesehene Verluste hat der Kl. aber keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen. Es hätte nämlich dargelegt werden müssen, welche Steuerersparnis und welche Einnahmen er sich versprochen hat sowie welche Erträge und Verluste tatsächlich auf-getreten sind. Nur unter diesem Gesichtspunkt könnte auch der von ihm behauptete allgemeine Einkommensrückgang Bedeutung gewinnen. Denn mit der Minderung des Einkommens mindert sich auch die Steuerschuld, so daß die Steuerersparnisse durch die Verluste aus der Wohnung eben-falls zurückgehen oder sogar ganz entfallen. Die Angaben des Kl. lassen jedoch keinen nachhaltigen Einkommensrückgang erkennen (wird ausgeführt).

Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung wollte die Wohnung kündigen. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden, argumentierte er.

Zum Zeitpunkt der Kündigung nämlich habe der Verkaufswert der Wohnung in vermietetem Zustand rd. 292.000 DM betragen, unvermietet jedoch 449.000 DM. Und schließlich habe er selbst die Wohnung zu einem Preis von 364.000 DM gekauft.

Das Landgericht Berlin wies seine Räumungsklage dennoch ab. Begründung: Der damalige Kaufpreis sei - das war offenbar auch ganz unstrittig - "weit überhöht" gewesen. Der überhöhte Kaufpreis aber könne ihm bei einer Gegenüberstellung von Erwerbs- und Veräußerungspreis nicht zugute kommen.

Hintergrund des überhöhten Kaufpreises war aber offenbar, daß es sich um eine "Steuerspar-Immobilie" handelte. Abgesehen davon, daß der Eigentümer sich bei der Prüfung der Frage, ob ihm der Verkauf in vermietetem Zustand zumutbar sei, Steuervorteile und Gewinnausschüttungen habe anrechnen lassen müssen, müsse ihm auch entgegengehalten werden, daß er die Wohnung bewußt als Verlustobjekt erworben habe. Das Projekt sei erkennbar darauf abgestellt gewesen, den Anlegern Verluste einzubringen, um gutverdienenden die Möglichkeit der Minderung ihrer Steuerschuld zu verschaffen.

Sei aber die Schaffung von Verlusten alleiniger Zweck oder zumindest mitentscheidend für den Erwerb von Grundeigentum, so könnten die dann tatsächlich eingetragenen Verluste des Erwerbers nicht als erheblicher Nachteil im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB berücksichtigt werden, meinte das Landgericht. Der Vermieter setze sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er bewußt ein unrentables Mietobjekt erwerbe, dann aber wegen der Unrentabilität das Mietverhältnis beenden wolle.

So ist das, wenn man Grundstücke nicht unter Renditegesichtspunkten, sondern unter steuerlichen Gesichtspunkten erwirbt. Dann ist man oft zweimal der Dumme.