Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Minderungsquote; Flächenanteil; Irrtum über Minderungsquote

1. Ein Mieter gerät dann nicht in Zahlungsverzug, der eine Kündigung rechtfertigen würde, wenn er sich bezüglich der Quote einer Mietminderung verschätzt.

2. Zur Berechnung der Minderung bei Nichtbenutzbarkeit eines Zimmers (hier: nach dem Flächenanteil).

Die Berufung des Kl. ist teilweise begründet.

Die Berufung ist hinsichtlich der Abweisung des Feststellungsantrages in bezug auf das Räumungsbegehren unbegründet. Eine Erledigung ist durch die Zahlung des Bekl. am 22. September 1992 nicht eingetreten, denn bis zu diesem Zeitpunkt war die Räumungsklage unbegründet. Dem Kl. stand kein Herausgabeanspruch nach § 556 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. zu. Das Mietverhältnis mit dem Bekl. wurde nicht durch die Kündigung vom 9. Juni 1992 beendet. Es fehlte am Kündigungsgrund, da § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht eingriff. Danach hätte der Bekl. mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug sein müssen. Wie das Amtsgericht richtig ausgeführt hat, fehlt es hier aber am gemäß § 285 BGB erforderlichen Verschulden des Bekl., unabhängig davon, ob ein kündigungsbegründender Rückstand tatsächlich vorlag.

Ein Verschulden lag hier deshalb nicht vor, weil der Bekl. sich allenfalls bezüglich der Quote einer Mietminderung verschätzte. Für diesen Fall wird ein Verschulden nur angenommen, wenn die Minderung "in's Blaue hinein" vorgenommen wird. Dies war hier aber nicht der Fall. Unstreitig wies die Wohnung aufgrund mehrerer Wasserschäden umfangreiche Mängel auf. Der Bekl. konnte daher von einem Minderungsrecht ausgehen. Ein Verschulden ist hierin nicht zu sehen, da anderenfalls der Mieter bei der Wahrnehmung seiner grundsätzlich bestehenden, lediglich in der Höhe ungewissen Minderungsrechte Gefahr liefe, gekündigt zu werden. Dem steht hier nicht entgegen, daß der Bekl. jedenfalls für die Zeit bis Ende April 1991 aufgrund der Vereinbarung vom 11. Januar 1991 davon ausgehen mußte, eine Minderung nicht vornehmen zu dürfen. Diese Vereinbarung ist nämlich, soweit sie zukünftige Minderungen ausschließt, unwirksam nach § 537 Abs. 3 BGB. Danach ist eine Vereinbarung, die Minderungsrechte des Mieters schmälert, unwirksam. Eine Ausnahme wird lediglich für den Fall zu machen sein, in dem konkret auf bereits bestehende Mängel hin eine Regelung getroffen wird. Unzulässig dagegen ist ein Ausschluß für die Zukunft ohne Rücksicht auf zukünftige Entwicklungen. Letzteres war hier aber der Fall. Dem Bekl. wurde pauschal das Recht genommen, sich bis Ende April 1991 auf Mietminderungen jedweder Art zu berufen.

Die Berufung des Kl. ist teilweise begründet, soweit sie die Verurteilung auf die Widerklage des Bekl. angreift. Der Bekl. hat einen Anspruch auf Rückzahlung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB lediglich in Höhe von 8.433,51 DM. In dieser Höhe besteht für die Zahlung kein Rechtsgrund, § 535 Satz 2 BGB greift insoweit nicht ein.

In Höhe von 1.237,98 DM überstieg der von dem Bekl. für die fragliche Zeit Januar 1991 bis Juli 1992 geleistete Betrag bereits den vom Kl. geforderten. Die klägerische Forderung belief sich nämlich auf 21.049,76 DM. Gezahlt hat der Bekl. aber 8.832,72 DM durch laufende Mietzahlungen in der fraglichen Zeit zuzüglich 13.455,02 DM zur Abwendung der Kündigungsfolgen.

Der Bekl. war für die Zeit von Mitte Januar 1991 bis Juli 1992 zu einer Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 BGB berechtigt. Der Bekl. hat sein Minderungsrecht nicht aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwirkt. Der Kl. konnte seine Behauptung, der Bekl. habe ab dem 17. Januar 1991 ständig den von dem Kl. beauftragten Handwerkern den Zugang zur Wohnung versperrt, nicht beweisen. Der Zeuge S. hat bekundet, daß er mit dem Bekl. lediglich zwei Termine vereinbart hat, wovon er den ersten selbst nicht eingehalten hat; weitere Terminabsprachen hat der Zeuge nicht bestätigt.

Die Minderung des vom Kl. geforderten Mietzinses errechnet sich im einzelnen wie folgt:

Ab Mitte Januar 1991 war für die Unbenutzbarkeit des Erkerzimmers eine 22 %ige Mietminderung vom Kaltmietzins der Wohnung vorzunehmen. Nach der Beweisaufnahme des erstinstanzlichen Gerichts ist von einer solchen Unbenutzbarkeit auszugehen. Der Ansatz ab Mitte Januar 1991 erfolgt deshalb, weil der Zeitraum zuvor durch die Abrede vom 11. Januar 1991 mit dem Kl. wirksam abgerechnet worden war. Für die Zukunft, d. h. ab Mitte Januar, entfaltete diese Vereinbarung jedoch aus den oben genannten Gründen keine Wirkung. Der Ansatz der Minderung für die Nichtbenutzbarkeit des Erkerzimmers in Höhe von 22 % ergibt sich aus einer prozentualen Umrechnung der Größe des Erkerzimmers zur Gesamtwohnfläche der Wohnung (28 m2 gegenüber 127,28 m2).

Über die Höhe der Minderung besteht in vielen Fällen Ungewißheit, so daß ein Mieter bei einer zu hohen Minderung stets eine fristlose Kündigung riskiert.

In seinem Urteil vom 18. Oktober 1994 meinte das Landgericht Berlin, man müsse hier großzügig verfahren, da sonst die Gewährleistungsrechte des Mieters unzulässig beschnitten würden. Ein Verschulden des Mieters, das ja für Verzug nötig ist, liege nur dann vor, wenn die Minderung "in's Blaue hinein" vorgenommen wird.

In seinem Urteil ging das Landgericht davon aus, daß die Minderung bei Nichtbenutzbarkeit eines Zimmers nach dem Flächenanteil zu berechnen sei. Für den Regelfall trifft das sicher zu; zu beachten ist aber, daß bestimmte Räume wie Küche oder Bad einen höheren Nutzungswert haben, als es ihrem Flächenanteil entspricht, so daß bei einem Ausfall die Minderung anders zu berechnen ist.