Kündigung

Kündigung; Wohnraumkündigung; Heilungswirkung; Übernahmeerklärung des Sozialamtes; Zahlungsverzug

Eine Übernahmeerklärung des Sozialamtes für die Mietrückstände ist auch dann wirksam im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, wenn sie formlos dem Prozeßbevollmächtigten des Vermieters zugeht mit dem Zusatz "soweit die Räumung der Wohnung hinfällig wird".

Die Berufung der Kl. ist unbegründet.

Die Auslegung ergibt, daß es sich bei dem Schreiben des Sozialamtes vom 5. Januar 1997 nicht um eine Absichtserklärung, sondern um eine unbedingte Übernahmeerklärung gemäß § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB handelte. Der Zusatz "soweit die Räumung der Wohnung hinfällig wird" stellt keine unzulässige Bedingung dar, sondern soll nur die Rechtsfolge der Erklärung ausdrücken (vgl. Urteil der Kammer, MM 1994, S. 361). Auch die Gestaltung als Formular deutet darauf hin, daß das Sozialamt Charlottenburg hierdurch nicht etwa Absichtserklärungen abgibt, sondern in dieser (möglicherweise verbesserungsfähigen) Form üblicherweise verbindliche Erklärungen gemäß § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB abgibt.

Die Adressierung an das Amtsgericht schadet nicht, da der Inhalt der Erklärung eindeutig ist und dem Vermieter einen eigenen, einklagbaren Anspruch auf vollständige Tilgung des Rückstandes gibt. Im Rubrum des Schreibens sind die Kl. samt ihren Prozeßbevollmächtigten angegeben, so daß der richtige Adressat aus der Erklärung selbst ersichtlich ist. Auch die Bitte um Angabe der Zahlungsanschrift für die Mietforderung deutet darauf hin, daß die Erklärung an den Vermieter gerichtet ist.

Durch den Zugang bei den Prozeßbevollmächtigten der Kl. ist die Erklärung auch wirksam geworden, § 130 Abs. 1 BGB. Nach dem Rechtssentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 7. September 1994 (NJW 1995, S. 338) stellt die Übernahmeerklärung des Sozialamtes einen Schuldbeitritt dar, der durch Zugang der Erklärung beim Vermieter einen Vertrag zwischen dem Sozialamt und dem Vermieter begründet. Vorliegend ist davon auszugehen, daß die Prozeßbevollmächtigten der Kl. für die Entgegennahme einer solchen Erklärung bevollmächtigt waren. Denn das Mandat, die Zahlungs- und Räumungsklage zu betreiben, schließt auch die Bevollmächtigung ein, Erklärungen im Zusammenhang mit diesem Streitgegenstand entgegenzunehmen. Entgegen der Ansicht der Kl. handelt es sich bei der Erklärung gemäß § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB nicht um eine Erfüllungshandlung bezüglich des Zahlungsanspruchs, sondern um eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung, die durch Gesetz der Erfüllung gleichgestellt ist. Anderenfalls hätte nach Abgabe der Übernahmeerklärung der Zahlungsanspruch nicht weiterverfolgt werden können. Ebenso wie das Mandat zur Verteidigung gegen eine Räumungsklage regelmäßig die Bevollmächtigung zur Entgegennahme weiterer, den Streitgegenstand betreffender Kündigungen umfaßt, besteht auch hier ein solch enger Zusammenhang zwischen der Prozeßvollmacht und der Erklärung gemäß § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB, daß der Umfang der Mandatierung sich auch auf die Entgegennahme der Übernahmeerklärung bezieht (ebenso, jedoch ohne weitere Ausführungen LG Dortmund ZMR 1993 S. 16).

Schließlich schadet es nicht, daß den Kl. das Original der Erklärung nicht zugegangen ist. Die Wirkung des § 554 Abs. 2 BGB ist nicht an eine be-stimmte Form der Erklärung geknüpft, so daß die Erklärung auch per Fax oder mündlich erfolgen kann. Die Kl. zweifeln jedoch nicht an der Existenz oder der Echtheit des Schreibens des Sozialamtes vom 5. Januar 1997.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Räumungsklage befriedigt wird. Dem steht eine Übernahmeerklärung des Sozialamts gleich.

In dem vom Landgericht Berlin am 9. September 1997 entschiedenen Fall hatte das Sozialamt seine Bereitschaft zur Übernahme erklärt, "soweit die Räumung hinfällig wird".

Wenn man darin eine Bedingung sehen würde, wäre die Übernahme unwirksam (so in dem vom Landgericht Berlin in GE 1996, 1111 entschiedenen Fall). Das Landgericht meinte hier, es liege keine unzulässige Bedingung vor, zumal es sich um ein Formular des Sozialamts handele. Das ist allerdings ein Zirkelschluß, denn jedem Mietrichter ist die Rechtsprechung vertraut, die in zahlreichen Fällen Formulare für unwirksam ansieht. Auch die weiteren Bedenken, weil die Übernahme formlos dem Rechtsanwalt des Vermieters zugegangen war und nicht zunächst an das Gericht versandt worden war, hielt das Landgericht nicht für durchschlagend.

Da kann man allerdings auch anderer Meinung sein. Nach dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts, den auch das Landgericht zitiert, schließt in diesen Fällen das Sozialamt einen Vertrag mit dem Vermieter ab (Schuldbeitritt). Dazu muß eine bindende Verpflichtungserklärung beim Vermieter eingegangen sein. Ob im Streitfall zwischen Vermieter und Sozialamt die (zuständigen) ordentlichen Gerichte in einem bloßen Telefax eine bindende Verpflichtungserklärung sehen würden, ist mehr als zweifelhaft.