Kündigung

Kündigung; Zweckentfremdung

Wird der Vermieter von der Verwaltungsbehörde aufgefordert, eine zweckfremd vermietete Wohnung wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, ist er zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, auch wenn ihm das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung bei Vertragsabschluß bekannt war.

Der Mietvertrag vom 25. Oktober 1984 ist trotz des mit seiner Durchführung bewirkten Verstoßes gegen die Bestimmungen der Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung wirksam. Obwohl bei der Vermietung des hier unstreitig vorliegenden Wohnraums zur Nutzung allein für Gewerbezwecke keine Genehmigung des Landesamts für Wohnungswesen nach den §§ 1, 3 ZwVbVO vorlag, trat keine Nichtigkeit dieses Vertrages im Sinne des § 134 BGB ein, "weil sich das Verbot dieser Verordnung nicht gegen den Abschluß des Vertrages als solchen richtet und damit die Vertragsfreiheit einschränkt, sondern nur die tatsächliche zweckwidrige Nutzung untersagt und unterbinden will" (vgl. Urt. des KG vom 20. Februar 1989 - 2 U 6952/87 -, GE 1989, Seite 941 m. w. N.). Auf die hierzu weitergehenden Ausführungen des Amtsgerichts wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO Bezug genommen. Die Kammer folgt damit nicht der Rechtsansicht und den Ausführungen des Verwaltungsgerichts Berlin im Urteil vom 17. Januar 1984 - VG 13 A 232/83 -, GE 1985, Seite 1041 (1043).

Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil (vgl. auch AG Charlottenburg, Urteil vom 17. März 1989 - 13 C 108/89 -, GE 1989, Seite 951) steht dem Vermieter das Recht zu, ein solches Vertragsverhältnis durch eine außerordentliche Kündigung entsprechend § 554 a BGB zu beenden. Die vom Kl. unter dem 8. Juni 1990 gegenüber dem Bekl. und unter dem 4. Oktober 1990 gegenüber den weiteren drei Mitmietern ausgesprochene fristlose Kündigung ist damit wirksam und hat das Mietverhältnis zumindest zum letztgenannten Zeitpunkt beendet.

Eine solche außerordentliche Kündigung eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Dauerschuldverhältnisses ist bei einer schwerwiegenden Störung des Vertragszwecks entsprechend § 554 a BGB zumindest bei einem Mietverhältnis zur gewerblichen Nutzung von Räumen ausnahmsweise auch dann als zulässig anzusehen, wenn der Kündigende selbst einen wichtigen Grund für die Störung des Vertragsverhältnisses gesetzt hat (Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl., Anm. 3 zu § 554 a = Rdnr. 5). Die in ihrem Wortlaut engere Bestimmung dieser Gesetzesstelle ist dabei nach herrschender Meinung entsprechend dem in § 626 BGB ausgedrückten Grundsatz auszulegen, daß Dauerschuldverhältnisse bei schwerwiegender Störung des Vertragsverhältnisses stets aufzulösen sind (Palandt-Putzo, a.a.O.).

Eine solche schwerwiegende Störung des Vertragsverhältnisses ist durch den Verstoß gegen das - an sich öffentlich-rechtliche - Verbot der Überlassung von Wohnraum zu Zwecken gewerblicher Nutzung gegeben. Für einen vergleichbaren Fall der Überlassung einer Sozialwohnung an einen Nichtberechtigten hat das OLG Hamm im Rechtsentscheid vom 14. Juli 1982 - 4 REMiet 4/82 -, NJW 1982, Seite 2563 f., hier 2563 rechts unten, ausgeführt: "In Fällen der vorliegenden Art ist aber in jedem Falle über die genannten privaten Belange hinaus auch noch das öffentliche Interesse zu berücksichtigen, wenn es darum geht, zu bewerten, ob ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gegeben ist. Eine solche Betrachtungsweise, welche also bei der Beurteilung privater Rechte ein - auch bestehendes - öffentliches Interesse mitberücksichtigt, ist dem Privatrechtssystem des BGB nicht fremd; so bezeugt z. B. § 134 BGB den Rechtsgedanken, daß die Privatautonomie Teil einer als umfassend verstandenen Rechtsordnung ist."

Ein solches öffentliches Interesse an der Möglichkeit, Verträge auflösen zu können, die verbotswidrig Wohnraum gewerblicher Nutzung zugeführt haben, ist hier gegeben. Die Verwaltungsverfahren wegen dieser Ordnungswidrigkeit gegen den Kl. begründen damit sein berechtigtes Interesse an einer außerordentlichen Kündigung des Vertragsverhältnisses. Die Kündigungserklärung war berechtigt und wirksam.

Ob durch diese Kündigungserklärung finanzielle Ausgleichsansprüche des Bekl. ausgelöst worden sind (vgl. KG a.a.O.), war hier nicht zu entscheiden, zumal der Bekl. seine im ersten Rechtszug angekündigte Hilfswiderklage im zweiten Rechtszug nicht weiter verfolgt hat.

Ein Zurückbehaltungsrecht an den Räumen steht dem Bekl. auf jeden Fall wegen § 556 Abs. 2 BGB gegen den Kl. nicht zu.

Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 17. Februar 1992 (Wortlaut GE 1992, 265) die Auffassung vertreten, daß der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses hat, wenn eine Wohnung zu Gewerbezwecken vermietet wurde und die zuständige Behörde den Vermieter auffordert, die Mieträume wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Während die vorstehend genannte Entscheidung des Landgerichts Berlin Vermietern das Recht zu einer ordentlichen Kündigung nach § 564 b BGB zubilligt, hält das Landgericht Berlin (ZK 65) in einer Entscheidung vom 1. November 1991 den Vermieter in einem solchen Fall auch für berechtigt, das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung analog § 554 a BGB zu beenden.