Kündigung

Kündigung; Vollmacht; Vollmachtsurkunde; Anwaltsvollmacht; Zurückweisung der Kündigung

Die Vollmacht eines Rechtsanwalts für die gesamten Angelegenheiten des Mietverhältnisses umfaßt auch die Befugnis zur Kündigung.

Der Bekl. befand sich mit den Mietzahlungen für Au-gust bis Oktober 1991 in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB). Denn unstreitig hatte er den Mietzins für diese Monate nicht entrichtet. Die Zahlungsrückstände beruhten auch auf seinem Verschulden (§ 285 BGB). Denn er muß sich das Verschulden der von ihm beauftragten Bank zurechnen lassen (§ 278 BGB).

Der Ausspruch der Kündigung in dem Schreiben vom 22. Oktober 1991 wirkte für den Kl. (§ 164 Abs. 1 BGB). Denn der Bekl. hat nicht in Zweifel gezogen, daß der Kl. seinen jetzigen Prozeßbevollmächtigten zur Kündigung bevollmächtigt hatte. Die Kündigungserklärung war auch nicht gemäß § 174 BGB unwirksam. Denn aus der vorgelegten Vollmachtsurkunde ergab sich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts die Bevollmächtigung auch zur Abgabe von Kündigungserklärungen. Maßgebend für die Auslegung des Umfangs der Vollmacht ist der Horizont des Erklärungsgegners unter Berücksichtigung der gesamten Umstände (§§ 133, 157 BGB). Da-nach konnte kein Zweifel bestehen, daß auch die Abgabe von Kündigungserklärungen von der Vollmacht umfaßt war. Denn eine Einschränkung auf bestimmte Geschäfte ergibt sich aus dem Wortlaut nicht. Vielmehr wirkt die Vertretungsbefugnis für die gesamten Angelegenheiten des Mietverhältnisses erteilt. Dazu gehört, anders als möglicherweise bei einer reinen Ver-waltervollmacht (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdnr. 14), auch dessen einseitige Beendigung. Für eine einschränkende Auslegung auf laufende Geschäfte innerhalb des Mietverhältnisses ergeben sich auch aus der Sicht des Bekl. keine Anhaltspunkte, zumal der Bevollmächtigte Rechtsanwalt ist und gerade wegen der mit dem Ausspruch von Kündigungen häufig verbundenen rechtlichen Zweifelsfragen die Einbeziehung der Befugnis zur Kündigung sogar nahelag.

Der Auslegung durch das Amtsgericht kann demgegenüber nicht gefolgt werden. Schon aus dem Satzzusammenhang in der Vollmachtsurkunde folgt, daß die Ermächtigung zur Bestellung eines Unterbevollmächtigten und zum Geldempfang nur als Erweiterung der vorangestellten allgemeinen Vertretungsbefugnis gemeint war. Die besondere Erwähnung dieser Zusatzbefugnisse ist deshalb sinnvoll, weil eine Vollmacht im allgemeinen an die Person des Bevollmächtigten geknüpft ist und nicht zwingend die Befugnis zur Erteilung von Untervollmachten umfaßt. Die Ermächtigung zum Geldempfang ist ebenfalls nicht selbstverständlich mit der Vollmacht zur Abgabe und zum Empfang von Willenserklärungen verbunden. Eine Beschränkung der Vollmacht in der vom Amtsgericht angenommenen Weise wäre hingegen völlig unüblich und ergäbe auch aus der Sicht des Bekl. keinen erkennbaren Sinn. Es bliebe darüber hinaus völlig offen, auf welche Geschäfte sich die Ermächtigung zur Bestellung eines Unterbevollmächtigten beziehen soll.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine einseitige Willenserklärung, die ein Bevollmächtigter nur unter Beifügung der Originalvollmacht aussprechen sollte. Tut er das nicht, kann der Empfänger die Erklärung unverzüglich zurückweisen. Die Kündigung ist dann unheilbar nichtig. Fraglich kann im Einzelfall der Umfang einer solchen Vollmacht sein, etwa ob die Vollmacht eines Hausverwalters für Mietangelegenheiten ihn auch zur Kündigung berechtigt.

Das Landgericht Berlin hielt in seiner Entscheidung vom 2. Oktober 1992 jedenfalls die Vollmacht für einen Rechtsanwalt für die gesamten Angelegenheiten des Mietverhältnisses auch für die Beendigung des Vertrages durch Kündigung für ausreichend.