Kündigung

Kündigung; Wohnraumkündigung; Heilungswirkung; Übernahmeerklärung des Sozialamtes; Zahlungsverzug

1. Die Formulierung "Wir erklären uns bereit, die bestehenden Mietschulden bis einschließlich ... im Wege der Darlehensvergabe zu übernehmen. Voraussetzung dafür ist, daß das Mietverhältnis fortgesetzt wird, das heißt Herrn ... der Wohnraum erhalten bleibt." in einer Übernahmeerklärung des Sozialamtes ist nicht geeignet, eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam zu machen.

2. Zu den Anforderungen an eine wirksame Übernahmeerklärung.

Die Kündigung ist auch nicht durch eine Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB nachträglich unwirksam geworden. Die Erklärung des Bezirksamtes Wilmersdorf vom 13.4.1995 ist keine wirksame Übernahmeerklärung im Sinne der zitierten Vorschrift.

2.1. Nach allgemeiner Auffassung darf eine Übernahmeerklärung nicht unter einer Bedingung stehen (LG Berlin [ZK 62] GE 1979, 609; LG Berlin [ZK 64] GE 1992, 385; LG Berlin [ZK 67] GE 1993, 157; OLG Karlsruhe NJW 1991 2124; LG Bielefeld WM 1994, 206; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988 IV Rdn. 423; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete IV Nr. 184). Aus der Übernahmeerklärung des Sozialamtes, die einen Schuldbeitritt darstellt, muß dem Vermieter nämlich ein uneingeschränkter, ohne weiteres einklagbarer Anspruch auf Zahlung der Mietzinsrückstände erwachsen (ebenso LG Berlin [ZK 67], aaO.). Es ist allerdings in der Rechtsprechung umstritten, welche einschränkenden Zusätze in den Übernahmeerklärungen der Sozialämter eine solche unerlaubte Bedingung darstellen. Der Zweck solcher Einschränkungen ist jeweils ersichtlich. Die Sozialhilfebehörden wollen sicherstellen, daß ihre Zahlungsleistungen tatsächlich den öffentlich-rechtlichen Zahlungsgrund des § 15 a Bundessozialhilfegesetz erreichen können, dem Bedürftigen die Unterkunft zu sichern. Im vorliegenden Fall enthält die Übernahmeerklärung des Bezirksamtes Wilmersdorf die Formulierung:

"Wir erklären uns bereit, die bestehenden Mietschulden bis einschließlich April 1995 im Wege der Darlehensvergabe zu übernehmen. Voraussetzung dafür ist, daß das Mietvertragsverhältnis fortgesetzt wird, d. h. Herrn H. der Wohnraum erhalten bleibt."

2.2 Es wird vertreten, daß mit derartigen Einschränkungen lediglich die Rechtsfolge des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB wiederholt wird, weswegen es sich nicht um eine Bedingung handele (AG Hamburg WM 1994, 206, 207).

Nach ihrem objektiven Erklärungswert kommt der Einschränkung des Bezirksamtes Wilmersdorf in dessen Übernahmeerklärung nicht lediglich diese Bedeutung zu. Nach dem Wortlaut ist bereits zweifelhaft, ob es sich überhaupt um eine Übernahmeerklärung handelt oder ob nicht lediglich die Bereitschaft erklärt wird, eine solche abzugeben, wenn die Voraussetzung der Vertragsfortsetzung bzw. Erhaltung des Wohnraumes gesichert sei. Die Einschränkung knüpft jedenfalls nicht nur an die Vorschrift des § 554 BGB an (fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges), sondern schließt mit der Voraussetzung der Vertragsfortsetzung auch andere Vertragsauflösungsgründe ein. Tatsächlich wurde dem Kl. hiermit verwehrt, das Sozialamt auf Zahlung in Anspruch zu nehmen, wenn er die Räumungsklage wegen behaupteter Störungen des Hausfriedens weiterbetreiben wollte, wie er es mit dem Schriftsatz vom 3. Mai 1995 getan hat.

2.3. Die konkrete Übernahmeerklärung des Bezirksamtes stellt damit keine unschädliche bloße Rechtsbedingung dar:

Die Übernahmeerklärung ist anders als diejenige, welche dem Urteil der Kammer vom 9.8.1994 - 65 S 125/94 (MM 1994, 361) zugrunde gelegen hat. Die dort verwendete Formulierung, die Übernahme erfolge, "soweit die Räumung der Wohnung hinfällig werde", kann noch in einem festen Bezug zwischen der Übernahmeerklärung einerseits und dem laufenden Rechtsstreit andererseits gesehen werden. Im Gegensatz hierzu ergibt sich aus der Übernahmeerklärung des Bezirksamtes Wilmersdorf nicht einmal eindeutig, daß die Übernahme jedenfalls dann erfolge, wenn das Mietverhältnis über den Zeitraum der Übernahmeerklärung hinaus fortgesetzt werde. Die weitere Einschränkung, "d. h., daß der Wohnraum Herrn H. erhalten bleibt", kann auch so verstanden werden, daß auch zum damaligen Zeitpunkt künftige Ereignisse nicht zu einer künftigen Kündigung führen dürften. Jedenfalls hat die Behörde in jenem Fall die Zahlungsrückstände gemäß ihrer Übernahmeerklärung auch tatsächlich ausgeglichen, während hier unstreitig das Bezirksamt bis heute die betreffenden rückständigen Mietzinszahlungen nicht ausgeglichen hat.

Die Zivilkammer 67 hat in ihrem Urteil vom 3.9.1995 (GE 1993, 157) die Auffassung vertreten, es sei unschädlich, wenn eine Übernahmeerklärung des Sozialamtes unter der Bedingung steht, daß der Vermieter schriftlich zusichern müsse, das Mietverhältnis mit dem Mieter fortzusetzen. Ein solches Verlangen müsse vor dem Hintergrund des § 15 a BSHG gesehen werden. Das Sozialamt könne innerhalb der Schonfrist kaum ermitteln, ob ein Ausgleich der Mietzinsrückstände mangels anderer Kündigungsgründe tatsächlich zum gewünschten Erfolg einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen könne. Dies könne jedoch in der Regel niemand besser erkennen als der betreffende Vermieter. Eine solche Übernahmerklärung mit Zustimmungsvorbehalt sei deshalb als unschädliche Rechtsbedingung anzusehen, welche die Übernahmeerklärung unter die weitere Voraussetzung stelle, daß der Vermieter zum einen keine anderen Kündigungen ausgesprochen habe und zum anderen die Schonfrist noch nicht verbraucht sei. Die Auffassung, die Behörde könne die Übernahmeerklärung davon abhängig machen, daß sich das Mietverhältnis tatsächlich fortsetzt, ist mit dem Wortlaut und dem Sinn der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB nicht mehr vereinbar.

Der eigentliche Zweck der Schonfrist ist es nämlich, dem Mieter nachträglich trotz bereits erfolgter Kündigung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu ermöglichen, indem er die betreffenden Mietzinsrückstände umgehend begleicht. Statt der Erfüllung der Mietzinszahlungsschuld genügt bei einer öffentlichen Stelle deren Verpflichtungserklärung. Dies rechtfertigt sich allein aus der praktischen Überlegung, daß die Schonfrist von einem Monat für Behörden oftmals zu kurz ist, um schon Zahlungen leisten zu können, und weiter daraus, daß der Vermieter damit rechnen kann, daß die öffentliche Stelle den übernommenen Pflichten auch sicher und unverzüglich nachkommt (ebenso; Karl, NJW 1991, 2124). § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB fußt also auf der gesetzgeberischen Interessenabwägung, daß es dem Vermieter zumutbar ist, einmal alle zwei Jahre auf die Wirkung einer an sich wirksamen Kündigung verzichten zu müssen, wenn der Kündigungsgrund wenigstens nachträglich durch Zahlung wieder weggefallen ist. Dem Vermieter ist nun aber nicht mehr zumutbar, daß die Kündigung unwirksam wird, ohne daß wenigstens der Kündigungsgrund durch Erfüllung wegfällt. Der Vorschrift kann nicht entnommen werden, daß ein Vermieter im Räumungsrechtsstreit gezwungen werden kann, das Räumungsbegehren nicht auch auf Kündigungen aus anderen Gründen zu stützen und gleichzeitig die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden zu lassen, damit ihm die Behörde (nur) die rückständigen Mieten für die fragliche Zeit zahlt (so überzeugend: Karl, aaO., S. 2124 f.; im gleichen Sinne: LG Bielefeld, WuM 1994, 206).

In der Erklärung des Bezirksamtes vom April 1995 bezieht sich der Vorbehalt auf die Ermöglichung einer Vertragsfortsetzung überhaupt. Sie ist deshalb als Übernahmeerklärung unwirksam.

Soweit der Bekl. in dem Schriftsatz, in welchem der in der mündlichen Verhandlung geschlossene Vergleich widerrufen worden ist, eine unbedingte Übernahmeerklärung des Bezirksamtes durch den Hinweis auf die erfolgte Hinterlegung und die laufenden Mietzinszahlungen belegen will, kann dies nach § 296 a ZPO nicht mehr berücksichtigt werden. Die Indizwirkung wird überdies dadurch aufgehoben, daß das Bezirksamt unstreitig bis heute den fraglichen Mietzinsrückstand nicht ausgeglichen hat.

Ist ein Mieter für mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug, kann ihm fristlos gekündigt werden. Ist Wohnraum vermietet, kann eine Kündigung unwirksam werden, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Zahlungsrückstand ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet. Im Regelfall wird das Sozialamt das tun. Immer wieder ist in der Praxis aber festzustellen, daß die Sozialämter entweder nicht willens oder nicht in der Lage sind, die dazu notwendige "Übernahmeerklärung" so zu formulieren, daß sie tatsächlich wirksam ist. Nach allgemeiner Auffassung darf eine solche Übernahmeerklärung beispielsweise nicht unter einer Bedingung stehen. Die Übernahmeerklärung des Sozialamtes stellt einen Schuldbeitritt dar und muß dem Vermieter einen uneingeschränkten, ohne weiteres einklagbaren Anspruch auf Zahlung gewähren. Dennoch enthalten Übernahmeerklärungen immer wieder einschränkende Zusätze, und die Gerichte sind dann im Räumungsprozeß gehalten, die Übernahmeerklärungen auf ihren Gehalt zu überprüfen. Enthalten die Erklärungen gerade noch zulässige einschränkende Zusätze oder schon unerlaubte Bedingungen?

Das Landgericht Berlin hatte sich im Urteil vom 30. Juli 1996 mit einer Übernahmeerklärung des Wilmersdorfer Sozialamtes zu befassen, und die Kammer nahm das zum Anlaß, das Gesamtproblem einmal grundsätzlich anzugehen, auch unter Berücksichtigung der bisher dazu ergangenen Rechtsprechung.

Im konkreten Fall hielt die Kammer eine Übernahmeerklärung für unwirksam, die folgenden Wortlaut hatte:

"Wir erklären uns bereit, die bestehenden Mietschulden bis einschließlich ... im Wege der Darlehensvergabe zu übernehmen. Voraussetzung dafür ist, daß das Mietvertragsverhältnis fortgesetzt wird, d. h. Herrn ... der Wohnraum erhalten bleibt."