Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Hauswartdienstwohnung; Kündigungsbegründung

1. Bejahung eines berechtigten Interesses (Betriebsbedarf) im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB bei der Kündigung einer Wohnung, wenn diese einem Hauswart zur Verfügung gestellt werden soll.

2. Der Wirksamkeit einer Kündigung steht nicht entgegen, daß einem Mieter die Wohnung als "normale" Mietwohnung und nicht als Hauswartdienstwohnung überlassen wurde.

3. Zu den Anforderungen an die Begründung einer solchen Kündigung.

Die Bekl. sind gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mieträume an die Kl. herauszugeben. Das Mietverhältnis der Parteien ist auf Grund der Kündigung der Kl. vom 16. Juli 1990 beendet.

Die Kl. war gemäß § 564 b Abs. 1 BGB zur Kündigung befugt. Ihr stand ein berechtigtes Interesse in Form des Betriebsbedarfs zur Seite. Betriebsbedarf besteht, wenn der Vermieter die Wohnung benötigt, um sie einem Bediensteten zu Wohnzwecken zu überlassen. Die Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung müssen vernünftig und nachvollziehbar sein (vgl. BGH Rechtsentscheid vom 20.1.1988 - NJW 1988, 904).

Diese Voraussetzungen lagen bei Ausspruch der Kündigung vor. Unstreitig wollte die Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. beenden, um einen neu einzustellenden Hauswart in der Wohnung unterzubringen. Dabei ist es unschädlich, daß ihr noch kein konkreter Interessent für die Hauswartstelle und die Wohnung zur Verfügung stand. Denn erfahrungsgemäß läßt sich eine Hauswartstelle nur besetzen, wenn eine bezugsfertige Wohnung angeboten werden kann. Allein mit der Zusage, möglicherweise zu einem späteren, ungewissen Zeitpunkt eine Wohnung gestellt zu bekommen, ist in der Regel kein Bewerber zu gewinnen.

Der Kl. stand auch keine andere geeignete Wohnung zur Verfügung. Auf die 1-Zimmer Wohnung brauchte sie sich nicht verweisen zu lassen. Denn üblicherweise werden Hauswartstellen nicht an Alleinstehende, sondern an Ehepaare vergeben, die diese Tätigkeit - auch wenn nur ein Ehepartner als Hauswart eingestellt wird - gemeinsam ausüben. Es ist daher verständlich, daß die Kl. eine für Eheleute bzw. eine Kleinfamilie geeignete Wohnung zur Verfügung haben wollte. Zur Kündigung der 4 1/2-Zimmer-Erdgeschoß-Wohnung war die Kl. ebenfalls nicht verpflichtet. Es handelt sich um Räume, die vom Zuschnitt her nicht der Wohnung der Bekl. entsprechen und außerdem gewerblich genutzt werden. Es ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund die gewerbliche Nutzung der Zweckentfremdungsverbot Verordnung widersprechen soll. Weitere konkrete Alternativwohnungen haben die Bekl. nicht benannt. Zu Unrecht weisen sie auch darauf hin, daß die Kl. an Stelle eines neuen Hauswarts ebenso eine Fremdfirma beauftragen könne. Wie die Kl. die Hauswarttätigkeit verrichten lassen will, unterliegt grundsätzlich ihrer Dispositionsfreiheit. Die Entscheidung kann lediglich darauf überprüft werden, ob sie nachvollziehbar ist. Es ist aber verständlich, daß die Kl. die bisherige und auch in Berlin weitgehend übliche Handhabung der Betreuung des Hauses durch einen fest angestellten Hauswart beibehalten möchte.

Der Betriebsbedarf ist nach § 564 b Abs. 3 BGB berücksichtigungsfähig. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts hat die Kl. den Kündigungsgrund in ihrem Kündigungsschreiben hinreichend benannt. Der Vermieter genügt seiner Begründungspflicht schon dann, wenn er einen konkreten Lebenssachverhalt darlegt, auf den er das Interesse an der Erlangung der Wohnung stützt. Dabei reicht es aus, daß der Grund der Kündigung so ausführlich bezeichnet ist, daß er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BayObLG - Rechtsentscheid vom 14.7.1981 - NJW 1981, 2197). Diesen Anforderungen hält das Schreiben vom 16. Juli 1990 stand. Aus ihm geht hervor, daß die Kündigung ausgesprochen wird, um einem neu einzustellenden Hauswart die Wohnung zu überlassen. Damit war der Beweggrund der Kl. genügend scharf umrissen. Die Kl. hat mit ihrem Hinweis darauf, daß es sich bei der Wohnung um die übliche Hauswartwohnung handelt, auch den Grund für die Auswahl der Wohnung der Bekl. benannt. Ob diese Angabe den Tatsachen entspricht und das Auswahlkriterium im vorliegenden Fall zutreffend war, ist für die formelle Wirksamkeit der Kündigungserklärung unerheblich. Gleiches gilt für den Umstand, daß sich die Kl. auf die Beendigung des Hauswartdienstvertrages berufen hat. Die Kl. brauchte schließlich, anders als das Amtsgericht meint, auch nicht die Verhältnisse eines konkreten Bewerbers darzulegen. Wie bereits ausgeführt, lassen sich Interessenten in der Regel erst finden, wenn die Wohnung tatsächlich zur Verfügung steht.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, daß die Bekl. die Wohnung als "normale" Mietwohnung und nicht als Hauswartdienstwohnung überlassen erhalten haben. Wie sich aus § 3 der für die Hauswartdienstverträge vom 7. Februar und 14. April 1983 verwandten Formulare ergibt, sollte die Überlassung von Wohnräumen als Dienstwohnung zur Folge haben, daß die Wohnung mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen ist. Dies haben die Parteien allerdings nicht gewollt. Da sie die entsprechenden Passagen in § 3 der Hauswartdienstverträge gestrichen und einen gesonderten Wohnungsmietvertrag geschlossen haben, entsprach es vielmehr ihrem Willen, das Mietverhältnis vom Bestand des Hauswartdienstverhältnisses zu trennen. Weitergehende Folgerungen in der Form, daß die Kl. auf die Geltendmachung von Betriebsbedarf für die Wohnung verzichtet hat, lassen sich jedoch weder aus der Gestaltung der Verträge noch aus den ergänzenden Behauptungen der Bekl. zu den Absprachen anläßlich des Mietvertragsabschlusses ziehen. Wie die Bekl. selbst vortragen, sollten sie den "normalen" Wohnungsmietern gleichgestellt sein. Der Gefahr, daß der Vermieter das Mietverhältnis kündigt, weil er die Wohnung betrieblich zur Unterbringung eines Hauswarts benötigt, sind aber alle Mieter geeigneter Räume in gleicher Weise aus-gesetzt. Wenn die Bekl. den übrigen Wohnungsmietern gleichgestellt werden sollten, so bedeutet dies lediglich, daß die Kl. nicht allein deshalb die Kündigung erklären durfte, weil das Dienstverhältnis mit dem Bekl. zu 2. beendet war und es ich um die Hauswartwohnung handelte. Sie durfte vielmehr nur eine Kündigung aussprechen, wie sie auch gegenüber einem Nicht-Hauswart als Mieter der Wohnung der Bekl. möglich gewesen wäre. Da die von den Bekl. angeführten Alternativwohnungen nicht in Frage kamen und auch keine anderen geeigneten Wohnungen konkret benannt worden sind, zu deren Inanspruchnahme durch Ausspruch einer Kündigung gegenüber dem jeweiligen Mieter die Kl. vorrangig hätte verpflichtet sein können, verblieb nur die Wohnung der Bekl. zur Deckung des Betriebsbedarfs. In diesem Fall wäre die Kündigung gegenüber einem Dritten als Mieter der Wohnräume der Bekl. aber gleichfalls wirksam gewesen. Damit fehlt es an der besonderen rechtlichen Verknüpfung zwischen der Beendigung des Dienstverhältnisses mit dem Bekl. zu 2. und dem Ausspruch der Kündigung, wie sie nach dem Willen der Parteien ausgeschlossen sein sollte.

Nicht zulässig war hingegen, daß die Kl. mit der verkürzten Frist des § 565 c Nr. 2 BGB gekündigt hat. Denn diese Frist ist lediglich auf die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Werkmietwohnung (§ 565 b BGB) oder eine Werkdienstwohnung (§ 565 e BGB) im Anschluß an die Beendigung des Dienstverhältnisses anwendbar. Darauf durfte sich die Kl. aber hier wegen der vertraglich vereinbarten Trennung von Mietverhältnis und Dienstvertrag gerade nicht berufen. Die unzutreffende Inanspruchnahme der besonderen Kündigungsfrist nach § 565 c BGB durch die Kl. ist jedoch unschädlich. Denn wird mit einer kürzeren als der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist gekündigt, so ist die Kündigung deshalb nicht unwirksam, sondern es wird die gesetzliche bzw. vertragliche Frist in Lauf gesetzt (Sternel, Mietrecht aktuell, Rdnr. 446). Die in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vom 7. Februar 1983 vereinbarte Kündigungsfrist, die der gesetzlichen nach § 565 BGB entspricht, ist aber ebenfalls abgelaufen. Zum Zeitpunkt der Kündigung waren seit Überlassung des Wohnraumes sieben Jahre vergangen, so daß die Kündigung zum 31. Dezember 1990 wirksam geworden ist.

Unerheblich ist schließlich, daß die Kl. die Bekl. nicht auf ihr Widerspruchsrecht hingewiesen hat. Nach § 564 a Abs. 2 BGB ist die Hinweispflicht nicht zwingend. Unterbleibt der Hinweis, so hat dies lediglich zur Folge, daß der Mieter seinen Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären kann (§ 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB).

Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 556 a BGB können die Bekl. nicht verlangen. Sie haben nicht konkret dargelegt, daß Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen ist (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu hätten sie vortragen müssen, welche vergeblichen Bemühungen zur Suche einer neuen Wohnung sie bereits unternommen haben. Da die Lage einer möglichen Ersatzwohnung nicht festgestellt werden kann, kann auch die Nähe der bisherigen Wohnung zum Arbeitsplatz der Bekl. zu 1. und zur Schule der Tochter der Bekl. nicht als Härte berücksichtigt werden. Es ist nämlich nicht ausgeschlossen, daß die Bekl. bei entsprechenden Bemühungen eine ähnlich gut gelegene Wohnung hätten finden können.

Den Bekl. ist nach Auffassung der Kammer gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren, um ihnen Gelegenheit zu geben, sich auf dem derzeit für Mieter ungünstigen Wohnungsmarkt Ersatzräume zu beschaffen. Eine Frist von 6 Monaten erscheint angemessen. Dem stehen keine gewichtigen Interessen der Kl. entgegen. Es ist ihr zuzumuten, die Betreuung des Hauses noch einige Monate behelfsmäßig durch Fremdfirmen ausführen zu lassen.

Das Landgericht Berlin (ZK 65) hat sich in einer Entscheidung vom 10. Dezember 1991 mit der Frage beschäftigt, ob auch eine ganz normale Mietwohnung gekündigt werden kann, wenn man dort einen Hauswart unterbringen will. Üblicherweise ist es ja so, daß Hauswartwohnungen in Zusammenhang mit dem Hauswartdienstvertrag vermietet werden und die Mietdauer dann auch an diesen Dienstvertrag gekoppelt wird. Das Bürgerliche Gesetzbuch hat in den §§ 565 b ff. besondere Bestimmungen darüber getroffen, wenn Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet wird. In solchen Fällen gibt es auch die Möglichkeit verkürzter Kündigungsfristen (§ 565 c BGB).

In dem vorliegenden Fall war es so, daß die gekündigten Mieter zwar auch die Hauswartsstelle versahen, daß jedoch aus den Verträgen zwischen Vermieter und Mieter hervorging, daß das Mietverhältnis über die Wohnung vom Bestand des Hauswartdienstverhältnisses getrennt werden sollte.

Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung der Wohnung mit der Begründung, sie werde für ein neues Hauswartehepaar benötigt, für wirksam. Eine Rechtsgrundlage sah das Landgericht in der allgemeinen Bestimmung des § 564 b Abs. 1 BGB, wonach ein Mietverhältnis über Wohnraum vom Vermieter gekündigt werden kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Sogenannter Betriebsbedarf etwa für die Unterbringung eines Hauswartes ist ein solches berechtigtes Interesse. Dies geht aus der Entscheidung hervor.

Interessant an der Entscheidung ist weiterhin, daß die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin auf dem Standpunkt steht, bei der Kündigung müsse noch nicht der Name eines neuen Hauswartes genannt werden; außerdem: daß es für die Begründung einer solchen Kündigung ausreicht, wenn sie den Satz enthält, daß die Wohnung einem neu einzustellenden Hauswart überlassen werden soll.

Daß der Vermieter in diesem Falle nicht mit der normalen Kündigungsfrist des § 565 BGB, sondern mit der für Werkdienstwohnungen vorgesehenen verkürzten Frist des § 565 c Nr. 2 BGB gearbeitet hat, hielt das Landgericht für unschädlich. Die Kündigung sei deshalb nicht unwirksam, sondern es würden nur die gesetzlichen Fristen in Lauf gesetzt.

Unerheblich war es nach Ansicht des Gerichtes auch, daß die Vermieterin die Mieter nicht auf ihr Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel hingewiesen hatte, denn die Hinweispflicht sei nicht zwingend, sondern habe lediglich zur Folge, daß sie noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreites erklärt werden könne.