Kündigung

Kündigung; Vollmachtsurkunde; Zurückweisung einer Kündigungserklärung; Zahlungsverzug; unpünktliche Mietzahlung; Nebenkostenverzug; Vertragsverletzung; Mietermehrheit; Unwirksamkeitseinwand; Treuwidrigkeit

1. Die Zurückweisung einer Kündigungserklärung mangels Vollmacht gemäß § 174 BGB ist nicht mehr "unverzüglich", wenn zwischen dem Zugang der Kündigung und demjenigen der Zurückweisung 15 Tage liegen.

2. Die fortdauernde unpünktliche Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist eine schwerwiegende Vertragsverletzung im Sinne des § 554 a BGB; dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter den Mietzins, die vertraglich vereinbarten Nebenkosten oder sonstige in dem Mietverhältnis begründete Zahlungsverpflichtungen unpünktlich erfüllt.

3. Treuwidrigkeit rein formalen Unwirksamkeitseinwandes gegenüber einer Kündigung bei Mietermehrheit.

a) Die Kündigung vom 21. November 1991 ist formell wirksam gem. §§ 564 a Abs. 1, 126, 164, 167 Abs. 2 BGB.

Der Kündigung lag unstreitig eine Vollmachtsurkunde des Kl. nicht bei. Ob der Bekl. deshalb berechtigt gewesen wäre, die Kündigung gem. § 174 BGB zurückzuweisen, obwohl ihm die Bevollmächtigung durch den Kl. aus vorangegangenen Erklärungen gegenüber dem Bekl. (Kündigungen, Abmahnungen) bekannt war, braucht nicht entschieden zu werden. Denn die Zurückweisung ist jedenfalls nicht - wie es § 174 S. 1 BGB verlangt - unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, erfolgt. Die Kündigung vom 21. November 1991 ist dem Bekl. am 26. November 1991 unstreitig zugegangen. Er hat aber erst mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 9. Dezember 1991, das den Prozeßbevollmächtigten des Kl. am 11. Dezember 1991 zuging, die Kündigung zurückgewiesen. Zwischen dem Zugang der Kündigung und demjenigen der Zurückweisung lagen damit 15 Tage. Dies ist nicht mehr unverzüglich.

b) Die Kündigung ist materiell zwar nicht wegen Zahlungsverzuges gem. § 554 Abs. 1 BGB begründet. Denn zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (§ 130 Abs. 1 BGB), am 26. November 1991, befand sich der Bekl. mit 370,40 DM, also einem Betrag, der eine Monatsmiete nicht erreicht, in Verzug.

Die Kündigung war darüber hinaus jedoch auf unpünktliche Mietzahlungen des Bekl. gestützt. Dabei brauchte für die Kündigung nicht im einzelnen aufgeführt zu werden, mit welchen Zahlungen sich der Bekl. in Verzug befunden hat. Denn gem. § 564 a Abs. 1 S. 2 BGB sollen Kündigungsgründe lediglich angegeben werden. Auch wenn man der teilweise in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Auffassung folgt, wonach entgegen dieser Vorschrift bei Wohnraummietverhältnissen auch bei einer fristlosen Kündigung die Angabe von Kündigungsgründen Wirksamkeitsvoraussetzung ist, um dem Kündigungsempfänger bereits vorprozessual die Möglichkeit zu gewähren, der Kündigung sachlich entgegenzutreten (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV Rdnr. 29 ff. [Fn. 70 m. w. N.], Rdnr. 362 ff.), so bedurfte es vorliegend jedenfalls aufgrund der ständigen unpünktlichen Mietzahlungen im Jahre 1991 und der mehrmaligen Zahlungsverzögerungen von mehr als einem Monat der Angabe der einzelnen Zahlungseingänge nicht, da der Bekl. selbst wußte, daß seine Mietzahlungen nicht rechtzeitig auf dem Konto der Hausverwaltung des Kl. eingegangen sein konnten.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gem. § 554 a BGB lagen zu diesem Zeitpunkt auch vor. Die fortdauernde unpünktliche Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist eine schwerwiegende Vertragsverletzung i. S. d. § 554 a BGB. Sie beeinträchtigt die auf Dauer angelegten Vertragsbeziehungen und verursacht ständige Spannungen zwischen den Vertragsparteien mindestens in gleichem Maße wie Verhaltensweisen, die den Hausfrieden stören. Das gilt insbesondere dann, wenn die unpünktliche Zahlungsweise zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt und der Mieter es darüber hinaus zur Zwangsvollstreckung kommen läßt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter den Mietzins, die vertraglich vereinbarten Nebenkosten oder sonstige in dem Mietverhältnis begründete Zahlungsverpflichtungen unpünktlich erfüllt (BGH, WuM 1988, S. 126).

Der Bekl. hat im Jahre 1991 den Mietzins unstreitig in allen Monaten verspätet erbracht.

Der Kl. hat den Bekl. vor der Kündigung auch darauf hingewiesen, daß er die Verspätungen nicht mehr hinnehmen werde, ihn also abgemahnt. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist insoweit nicht erforderlich (vgl. Sternel, a. a. O., IV Rdnr. 512). Das Schreiben der Hausverwaltung vom 22. März 1991, das die Feststellung enthält, daß die Mietzahlungen ständig verspätet eingehen, sowie den erneuten Hinweis, daß die Miete gem. mietvertraglicher Vereinbarung spätestens am 3. Werktag eines Monats eingegangen sein müsse, enthält eine Bezeichnung und Beanstandung der Vertragswidrigkeit. Der Bekl. war auch ausreichend gewarnt, zumal er wegen früherer ständiger unpünktlicher Mietzahlungen bereits mit Schreiben vom 14. März 1989 eine ausdrückliche Belehrung über seine Pflichten zur pünktlichen Mietzahlung verbunden mit einer Kündigungsandrohung erhalten hatte und darüber hinaus auch in dem Schreiben vom 26. September 1991 darauf hingewiesen wurde, daß die unerlaubte Untervermietung ebenso wie Zahlungsverzug und "unpünktliche Mietzahlung" die fristlose Kündigung rechtfertige.

Eine Gesamtwürdigung des Verhaltens des Bekl. ergibt, daß dem Kl. die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gem. § 554 a BGB unzumutbar ist. Insoweit ist zu berücksichtigen, daß der Bekl. ständig, und zwar erheblich, mit der Mietzinszahlung in Verzug geriet, darüber hinaus, daß er durch die verspäteten Zahlungen kostenträchtige Mahnverfahren, Abmahnungen und Kündigungen ausgelöst hat, wie die Mahnung der Hausverwaltung vom 17. Januar 1991, die Abmahnung der Hausverwaltung vom 2. März 1991, das wegen der Rückstände für Juli und August 1991 bei dem Amtsgericht Hamburg eingeleitete Mahnverfahren - 77 B a 13357/91 -, das Kündigungsschreiben vom 9. August 1991 wegen dieser Rückstände, das nach erfolgloser Mahnung wegen der Kosten des Kündigungsschreibens bei dem Amtsgericht Hamburg durchgeführte Mahnverfahren - 77 B a 18023/91 - sowie die anschließende erfolglos durchgeführte Zwangsvollstreckung aus dem insoweit ergangenen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hamburg vom 25. November 1991.

Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, daß der Bekl. auch zwischenzeitlich weder auf den Vollstreckungsbescheid noch die insoweit entstandenen Zwangsvollstreckungskosten gezahlt hat, noch die Kosten des Mahnverfahrens wegen der Mietzinsrückstände für Juli und August 1991 beglichen hat. Ebenfalls ist unstreitig geblieben, daß der Bekl. vermögenslos ist, also auch in Zukunft nicht in der Lage sein wird, selbst den Mietzins aufzubringen.

War somit die fristlose Kündigung wegen der ständigen unpünktlichen Mietzahlungen gerechtfertigt, so kommt es nicht mehr darauf an, ob der Bekl., wie der Kl. behauptet, die Wohnung selbst nicht mehr bewohnt und sie an drei Personen untervermietet hat.

c) Die Kündigung ist schließlich nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht zugleich gegenüber der A., der (früheren) Mitmieterin erfolgte. Auf eine etwaige Unwirksamkeit kann sich der Bekl. jedenfalls im Ergebnis nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht berufen.

Nach allgemeiner Auffassung kann die Kündigung gegenüber mehreren Mietern zwar nur gemeinsam und nur einheitlich erfolgen. Denn es ist rechtlich unmöglich, ein mit mehreren Mietern begründetes Mietverhältnis nur mit Wirkung gegenüber einem dieser Mieter durch Kündigung aufzulösen (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, S. 1369). Vorliegend bedurfte es jedoch einer Kündigung auch gegenüber der A. nicht, weil der Bekl. und A. deren Entlassung aus dem Mietverhältnis vereinbart hatten und der Kl. seine Zustimmung vor dem hier maßgeblichen Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung (26.11.1991) erteilt hatte.

Der Bekl. bestreitet zwar, mit der Entlassung der A. bei deren vollständigem Auszug und Wegzug nach H. im Juli 1988 einverstanden gewesen zu sein. In der mündlichen Verhandlung vor der Kammer persönlich gehört, hat er jedoch erklärt, sich ungefähr ein Jahr nach dem Auszug der A. mit dieser getroffen und über ihre Entlassung geeinigt zu haben, da zu diesem Zeitpunkt endgültig festgestanden habe, daß sie nicht mehr nach Berlin und zu ihm in die Wohnung zurückkehren werde.

Diese Vereinbarung zwischen den beiden ursprünglichen Mitmietern bedurfte zu ihrer Wirksamkeit noch der Genehmigung des Kl. Denn auch bei der Entlassung nur eines Mieters bedarf es der Mitwirkung aller Vertragspartner, so daß eine Vereinbarung zwischen Mietern über das Ausscheiden eines der Mieter der Zustimmung des Vermieters bedarf (vgl. Sternel, a. a. O., IV Rdnr. 338). Die Zustimmung, also nachträgliche Genehmigung, liegt vor in Form des Schreibens der Hausverwaltung des Kl. vom 8. Juli 1991, die mit der Berufungsbegründungsschrift eingereicht worden ist. Soweit der Bekl. den Zugang dieses Schreibens bei der A. pauschal bestreitet, genügt dieses Bestreiten den Anforderungen an einen substantiierten Vortrag nicht (§ 138 Abs. 2 ZPO), da es ins Blaue hinein erfolgt ist. Denn der Bekl. hat - auch auf entsprechenden Vorhalt in der mündlichen Verhandlung - nicht behauptet, sich bei A. überhaupt danach erkundigt zu haben, ob diese das Schreiben tatsächlich erhielt oder nicht. Eine Erkundigung wäre dem Bekl. aber möglich und zumutbar gewesen, zumal er sich darauf beruft, daß A. noch Mitmieterin sei und in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, sich mit ihr wegen ihres Schreibens an die Prozeßbevollmächtigten des Kl. vom 10. April 1992 in Verbindung gesetzt zu haben.

Soweit der Bekl. nunmehr in der Berufungsverhandlung darüber hinaus vorgetragen hat, die Prozeßbevollmächtigten des Kl. hätten auf seine telefonische Bitte und auch die wiederholte der A. um deren Entlassung aus dem Mietverhältnis im Jahre 1989 die Zustimmung ausdrücklich verweigert, wäre diese zwar unwiderruflich gewesen, da sie das schwebend unwirksame Rechtsgeschäft zwischen den Mietern unwirksam gemacht hätte (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 50. Aufl., § 182 Rdnr. 3 m. w. N.; § 415 Rdnr. 9). Hieraus folgt jedoch nicht, daß eine erneute Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern über die Entlassung der A. ausgeschlossen wäre. Die Verweigerung der Genehmigung im Jahre 1989 hätte vielmehr zur Folge, daß die im Jahre 1991 erteilte Zustimmung seitens des Kl. einer erneuten Zustimmung beider Mieter bedurfte. Eine solche liegt seitens der A. vor, wie sich aus ihrem Schreiben vom 10. April 1992 ergibt, in dem sie das Mietverhältnis als "früheres" bezeichnet und gegenüber den Prozeßbevollmächtigten des Kl. eine Vereinbarung mit den Bekl. über ihr Ausscheiden bestätigt. Hieraus ergibt sich zumindest konkludent das Interesse der A. nicht nur an einer internen Vereinbarung mit dem Bekl. über ihr Ausscheiden, sondern an einer wirksamen Entlassungsvereinbarung auch mit dem Kl.

Der Bekl. hat zwar in seiner Berufungserwiderung bestritten, daß A. um ihre Entlassung aus dem Mietvertrag gegenüber den Kl. nachgesucht habe. Wie seine Anhörung in der mündlichen Verhandlung ergeben hat, hat A. ihm gegenüber, nachdem er sie auf die Verwendung ihres Schreibens vom 10. April 1992 in dem vorliegenden Rechtsstreit hingewiesen hatte, jedoch lediglich erklärt, daß sie die darin enthaltenen Erklärungen nicht abgegeben hätte, wenn sie von der Verwendung des Schreibens gegen den Bekl. Kenntnis gehabt hätte. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil es sich insoweit lediglich um einen rechtlich unerheblichen Beweggrund für die Abgabe ihrer Erklärungen handelt. Entscheidend ist vielmehr, daß sie den Willen hatte, mit dem Mietverhältnis "nichts mehr zu tun zu haben", insbesondere nicht mehr zur Zahlung von Mietzinsen verpflichtet zu sein. Daß dies aber ihr Interesse war und weiterhin ist, hat der Bekl. selbst bestätigt.

Damit ist jedenfalls ein erneuter Aufhebungsvertrag zwischen dem Kl. und der A. zustande gekommen, dessen Genehmigung der Bekl. nunmehr verweigert. Auf diese Verweigerung kann er sich jedoch nach Treu und Glauben nicht berufen, weil sich aus seinem gesamten eigenen Vorbringen ergibt, daß er die Genehmigung allein deshalb verweigert, um die gegen ihn ausgesprochenen vielfachen Kündigungen zu Fall zu bringen. Dieses Verhalten ist deshalb rechtsmißbräuchlich, weil der Bekl. selbst kein schutzwürdiges Eigeninteresse an einem Fortbestand des Mietverhältnisses mit der A. hat und auch nicht darlegt. Denn nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. steht seit nunmehr drei Jahren fest, daß A. nicht mehr in die Wohnung zurückkehren wird. Unstreitig ist, daß sie seit nunmehr vier Jahren vollständig ausgezogen ist. Unstreitig ist weiter, daß weder sie noch der Bekl. ein sachliches Interesse an einem Fortbestand der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag in der Person der A. haben. Schließlich war auch der Bekl. bis zu seinem erstmaligen Bestreiten des Ausscheidens der A. mit Schriftsatz vom 6. März 1992 mit deren Entlassung einverstanden, insbesondere damit, daß sie nicht mehr für Mietzinsen und andere Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften solle. In dem erstmaligen bestreiten des in der Klageschrift vorgetragenen Ausscheidens der A. mit Schriftsatz vom 6. März 1992 liegt damit darüber hinaus auch ein treuwidriges widersprüchliches Verhalten des Bekl. Denn der Bekl. hat die bis dahin gegen ihn ausgesprochenen Kündigungen vom 9. August 1991, vom 17. Oktober 1991, 21. November 1991 und 31. Dezember 1991 nicht etwa widerspruchslos hingenommen, sondern ist ihnen mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 19. August 1991, vom 9. Dezember 1991 und mit der Klageerwiderung vom 21. Februar 1991 nicht nur mit materiellen Einwendungen, sondern auch mit formellen begegnet. Hierdurch hat er bei dem Kl. den Eindruck erweckt, daß er sich auf eine etwaige schwebende Unwirksamkeit der Entlassung der früheren Mitmieterin A. aus dem Mietverhältnis nicht berufen wolle. Es ist ihm daher verwehrt, sich im nachhinein nunmehr auf das Fehlen einer Kündigung gegenüber der A. zu berufen.