Kündigung

Kündigung; Unordnung; Geruch; Fotoaufnahmen; Notwehr; Fotographieren

Ein Mieter handelt in berechtigter Notwehr, wenn er einen Begleiter des Vermieters bei einer Wohnungsbesichtigung durch Wegschlagen der Kamera an Fotoaufnahmen hindert.

Unordnung in einer Mietwohnung stellt keinen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags dar.

Der Bekl. mietete mit Mietvertrag vom 3.6.1983 eine 2-Zimmer-Wohnung in Frankfurt a. M. von der Kl. Mit Schreiben vom 15.5.1997 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos. Zur Begründung berief sich der Kl. darauf, der Bekl. lasse die Wohnung verwahrlosen. Anläßlich einer zweiten Besichtigung am 1.7.1997 wollte die Zeugin P., die Schwester der Geschäftsführerin der Kl., den Zustand der Wohnung mit einer Polaroidkamera festhalten. Darauf schlug der Bekl. ihr die Kamera aus der Hand. In der Klageschrift vom 14.7.1997 kündigte die Kl. im Hinblick auf diesen Vorfall und den Zustand der Wohnung das Mietverhältnis erneut fristlos.

Die Räumungsklage hatte keinen Erfolg.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 556 Abs. 1 BGB.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung vom 15.5.1997 nicht beendet worden. Bei Zugang der Kündigung lagen die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gem. § 553 BGB nicht vor, da der fristlosen Kündigung keine Abmahnung der Kl. vorausgegangen war. Das behauptete Fehlverhalten des Bekl. war nicht derartig schwerwiegend, daß die Kl. berechtigt gewesen wäre, gem. § 554 a BGB das Mietverhältnis fristlos auch ohne eine vorherige Abmahnung zu kündigen. Ein Vermieter, der mit dem Zustand der Wohnung nicht zufrieden ist, muß dem Mieter zunächst Gelegenheit geben, Abhilfe zu schaffen. Er ist nicht berechtigt, ohne Abmahnung das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist auch nicht durch die in der Klageschrift vom 14.7.1997 ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden. Die Tatsache, daß der Bekl. der Zeugin P am 1.7.1997 die Kamera aus der Hand geschlagen hat, berechtigte die Kl. nicht zur fristlosen Kündigung gem. § 554 a BGB. Die Zeugin P. war nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Bekl. in der Wohnung des Bekl. Fotos zu machen. Dies stellt einen unzulässigen Eingriff in die Privatsphäre des Bekl. dar. Gegen diesen Angriff der Zeugin P. konnte sich der Bekl. nur dadurch wehren, daß er der Zeugin die Kamera aus der Hand schlug. Hierbei handelte der Bekl. in berechtigter Notwehr.

Der Zustand der Wohnung am 1.7.1997 berechtigte die Kl. nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 553 BGB. Die fristlose Kündigung vom 15.5.1997 erfüllte die Voraussetzungen einer Abmahnung. Die Kl. hat aber nicht bewiesen, daß der Zustand der Wohnung am 1.7.1997 derart schlecht war, daß der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten war.

Zur Überzeugung des Gerichts steht lediglich fest, daß die Wohnung zu diesem Zeitpunkt sehr unordentlich war. Es lagen Zeitungen, Computerteile und Kleidungstücke zentimeterhoch auf dem Boden. Dies allein berechtigt einen Vermieter aber nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Während der Dauer des Mietverhältnisses stellt eine Wohnung den Lebensmittelpunkt eines Mieters dar. Dem Mieter ist es daher gestattet, die Wohnung nach eigenem Geschmack zu möblieren, zu nutzen und zu gestalten. Eine Grenze ist ihm hier nur insoweit gezogen, als Wert und Substanz der Wohnung nicht gefährdet werden dürfen. Dies ist durch eine bloße Unordnung nicht der Fall. Zwar mag die Wohnung sehr unschön aussehen, Rechte der Kl. als Vermieterin werden dadurch aber nicht berührt.

Ihre Behauptung, der Bekl. lasse in der Wohnung Essen verschimmeln, hat die Kl. nicht beweisen können. Keiner der vom Gericht gehörten Zeugen hat Schimmel gesehen. Auch einen Ungezieferbefall hat keiner der Zeugen feststellen können. Der Zeuge A. hat lediglich allgemein in einem solchen Wohnumfeld Kakerlakenbefall für möglich gehalten.

Ob in der Wohnung ein unerträglicher Geruch herrschte, konnte letztendlich nicht abschließend aufgeklärt werden. Die Zeugin P. hat von einem Modergeruch und einem extremen Geruch gesprochen. Es ist jedoch nicht auszuschließen, daß die Zeugin P., die als Schwester der Geschäftsführerin der Kl. ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreites hat, hier etwas übertrieben hat. Der Zeuge B. hat sich dahingehend geäußert, er habe den Eindruck gehabt, es sei mehrere Tage nicht gelüftet gewesen. Auch der Zeuge C. hat von einem solchen Geruch gesprochen. Der Zeuge E., der am 11.6.1997 in der Wohnung war, hat dagegen keinen Geruch festgestellt. Auch der Zeuge F., der noch im Juli in der Wohnung war, hat nichts diesbezügliches festgestellt. Auch der Zeuge G. konnte über einen unangenehmen Geruch keine Angaben machen, gab aber als Erklärung an, er leide unter ständigem Schnupfen.

Nach Würdigung aller dieser Zeugenaussagen kommt das Gericht zu der Überzeugung, daß der Geruch, wenn er denn vorhanden gewesen sein soll, jedenfalls nicht sehr stark war. Hierfür spricht, daß nach Angaben der Zeugin P. trotz des von ihr behaupteten extremen Modergeruchs keiner der Anwesenden ein Fenster öffnete. Dies ist dem Gericht schlichtweg unverständlich. Wenn in einer Wohnung ein unerträglicher Geruch herrscht, so ist es der erste Impuls eines jeden Anwesenden, ein Fenster zu öffnen. Wenn dies nicht geschah, so kann der Geruch so unangenehm auch nicht gewesen sein. Die Tatsache allein, daß der Bekl. möglicherweise mehrere Tage nicht gelüftet hat, berechtigte die Kl. aber nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.