Kündigung

Kündigung; Wohnraumkündigung; Zahlungsverzug; unpünktliche Mietzahlung; Abänderung des Fälligkeitstermin

1. Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung innerhalb eines Jahres mindestens dreimal unpünktlich zahlt.

2. Eine konkludente Abänderung des Fälligkeitstermins setzt voraus, daß der Mieter längere Zeit den Mietzins zu einem bestimmten Zeitpunkt (Tag oder Woche) zahlt.

I. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus §§ 556 Abs. 1, 985 BGB, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 28. Dezember 1992 beendet worden ist.

Es kann dahingestellt bleiben, ob bei Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 14. Oktober 1992 ein zur Kündigung berechtigender Rückstand des Bekl. nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB bestanden hat, weil zumindest die frist-lose Kündigung vom 28. Dezember 1992 nach § 554 a BGB wegen stän-dig unpünktlicher Mietzinszahlungen wirksam ist.

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer ist eine fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Zahlungen dann gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz einer Abmahnung des Vermieters noch dreimal innerhalb ei-nes Jahres den Mietzins nicht pünktlich entrichtet. Unstreitig hat der Kl. mit Schreiben vom 31. August 1992 die ständig unpünktlichen Zahlungen des Bekl. abgemahnt und der Bekl. hat daraufhin sein Zahlungsverhalten nicht verändert. Selbst wenn man die Verspätung der Zahlung des Mietzinses für September 1992 nicht heranzieht, weil die Abmahnung vom 31. August 1992 datiert und daher dem Bekl. nicht notwendig vor Fälligkeit der Sep tembermiete zugegangen sein muß, verbleiben unstreitig unpünktliche Zahlungen in den Monaten Oktober, November und Dezember 1992. Der Kl. hat unbestritten vorgetragen, daß der Bekl. diese Mieten, nicht wie in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart, im voraus bis zum dritten Werktag eines Monats entrichtet hat, sondern erst am 6. November 1992 für Okto-ber 1992 und am 2. Dezember 1992 für November 1992. Darüber hinaus hatte er zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung den Dezembermietzins noch nicht beglichen. Damit liegen jedoch die drei erforderlichen verspäte-ten Zahlungen binnen eines Jahres nach Abmahnung vor.

Die fristlose Kündigung scheitert entgegen der Ansicht des Bekl. nicht dar-an, daß er bereits seit Jahren den Mietzins nicht pünktlich im Sinne von § 4 Nr. 1 des Mietvertrages entrichtet. Es ist zwar richtig, daß durch jahrelanges Zahlen zum im Mietvertrag nicht vereinbarten Termin ein anderer Fäl ligkeitszeitpunkt konkludent vereinbart werden kann. Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter den Mietzins stets zu einem bestimmten Tag oder in einer bestimmten Woche eines jeden Monats zahlt, also beispielsweise stets am 15. eines jeden Monats oder am Monatsende. Der Bekl. hat je-doch in seinem Zahlungsverhalten eine derartige Regelmäßigkeit nicht ge-zeigt. Der Kl. konnte in der Vergangenheit nicht darauf vertrauen, immer zu einem bestimmten Termin über den Mietzins zu verfügen. Vielmehr hat der Bekl. jeweils zu wechselnden Zeitpunkten gezahlt, wobei er teilweise sogar um einen Monat verspätet die Zahlungen geleistet hat. Durch ein so unregelmäßiges Zahlungsverhalten wird ein neuer Fälligkeitstermin nicht vereinbart, weil nicht ersichtlich ist, an welchem Tag oder in welcher Woche der Mietzins zukünftig fällig sein soll.

Wenn der Mieter trotz Abmahnung (mit Kündigungsandrohung) des Vermieters die Miete ständig unpünktlich zahlt, kann nach § 554 a BGB fristlos gekündigt werden. "Ständig unpünktlich" heißt dabei, daß der Mieter sich dreimal im Jahr nicht an den Fälligkeitstermin hält.

Da in dem vom Landgericht entschiedenen Fall der Mieter die Miete immer unterschiedlich überwiesen hatte, lehnte das Gericht eine solche konkludente Vereinbarung eines anderen Fälligkeitstermins ab.

So jedenfalls das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 19. August 1993. Dabei kann der Fälligkeitstermin, der etwa mit dem dritten Werktag eines jeden Monats vereinbart werden kann, durch langjährige Übung stillschweigend verändert werden, was aber voraussetzt, daß der Mieter stets zu einem bestimmten späteren Zeitpunkt als im Mietvertrag vorgesehen die Miete überweist.