Kündigung

Kündigung; Betriebsbedarf; Mitarbeiter; Schlüsselkraft

Ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 564 b Abs. 1 BGB kann auch dann vorliegen, wenn ein Vermieter in einer nicht als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung an betriebsfremde Dritte vermieteten Wohnung einen neuen Mitarbeiter unterbringen möchte (gegen OLG Stuttgart, WuM 91, 330 f.). Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es sich bei dem neuen Mitarbeiter um eine sogenannte Schlüsselkraft handelt.

Der Kl. unterhält in der Bundesrepublik eine ganze Reihe von Forschungsinstituten, unter anderem auch in Berlin. Er ist des weiteren Eigentümer einer Reihe von Villen, die er überwiegend an seine in den Forschungsinstituten beschäftigten Mitarbeiter vermietet. Zu Beginn der achtziger Jahre schloß ein nicht rechtsfähiges Institut des Kl. mit dem nicht beim Kl. tätigen Bekl. einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag über eine solche Villa, da kein aktueller Wohnbedarf von Mitarbeitern bestand. Dies hatte sich bei Ablauf der Frist nicht geändert. Die Vertragsparteien wandelten das Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis um. Die Vermieterseite wies dabei ausdrücklich darauf hin, daß sie nach wie vor im Bedarfsfall die Villa ggf. an einen ihrer Mitarbeiter vermieten wolle. Der Kl. besetzte Anfang 1990 den Posten des Direktors dieses Institutes neu. Er kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, den neuen Direktor in der Villa unterbringen zu wollen. Seine Räumungsklage hatte im zweiten Rechtszug Erfolg.

Der Kl. kann von dem Bekl. das Haus zurückverlangen. Es kann dahingestellt bleiben, ob dem Kl. mangels wirksamen Mietvertrages dieses Recht bereits aus § 985 BGB zusteht. Ein eventuelles Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls wirksam mit der Folge gekündigt worden, daß der Kl. das Grundstück gemäß § 556 BGB herausverlangen kann. ... Der Kl. hat berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. v. § 564 b Abs. 1 BGB. Ohne jeden Zweifel sind seine Interessen achtenswert, seinen Mitarbeitern Wohnraum, zudem in Arbeitsplatznähe, zur Verfügung zu stellen. Die Kammer erachtet das Gewicht derartiger Interessen als dem Gewicht der in § 564 b Abs. 2 BGB ausdrücklich benannten Kündigungsgründe gleichwertig (ebenso Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV 88). Sie vermag sich der gegenteiligen Auffassung des Oberlandesgerichtes Stuttgart (WuM 91, 330, 331 mit Nachweisen für diese herrschende Meinung; zustimmend Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rdnr. 495) nicht anzuschließen. Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB werden auch Hausstandsangehörige als Bedarfspersonen anerkannt. Dies schließt z. B. das auf einem Gut tätige Gesinde ein. Dieser Bedarfsgrund unterscheidet sich nicht wesentlich von einem Wohnbedarf für Mitarbeiter des vom Eigentümer eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebes. Und es kann auch keinen relevanten Unterschied machen, daß der Kl. nicht gewerblich tätig ist, sondern seine Aufgaben in Forschung und Lehre sieht. Es ist keineswegs ungewöhnlich, daß ein Unternehmen Wohnraum für sei-ne Mitarbeiter schafft, um einerseits Mitarbeiter dadurch enger an sich bin-den zu können und andererseits für neue Arbeitnehmer überhaupt erst interessant zu werden. Nicht nur private Unternehmer, sondern auch öf-fentlich rechtliche Institutionen verfügen über einen - teilweise riesengroßen - Bestand an preisgünstigem Wohnraum; z. B. Post, Zoll, Polizei etc. Wenn in Phasen, in denen dieses Wohnungsangebot den Bedarf übersteigt, dieser Wohnraum an "Betriebsfremde" vermietet wird, ist dies si-cherlich sinnvoller, als diese Wohnungen leerstehen zu lassen. Es ändert aber nichts an der Berechtigung der Interessen des Vermieters, diesen Wohnraum vor allem für seine Mitarbeiter errichtet bzw. erworben zu haben. Die Kammer erachtet es nicht als überzeugend, darauf abzustellen, daß es den Mieter genauso hart treffe wie die Bedarfsperson, wenn er sich um eine neue Wohnung kümmern müsse (OLG Stuttgart, a. a. O.). Denn dies trifft genauso auf die von § 564 b Abs. 2 BGB ausdrücklich erfaßten Familienangehörigen eines Vermieters zu. Vorliegend kommt jedoch noch hinzu, daß die Bedarfsperson als Direktor eines Institutes des Kl. zu dem Personenkreis gehört, der erwarten darf, daß ihm der Dienstherr bei der Beschaffung arbeitsplatznahen repräsentativen Wohnraumes behilflich ist. Wie der Bekl. weiß, gehört das von ihm gemietete Haus zu dem Grundbesitz des Kl., den dieser allein deswegen unterhält, um exponierte Mitarbeiter angemessen unterbringen zu können. Auf diesen Umstand ist der Bekl. zu Beginn des Mietverhältnisses und nochmals im Schreiben vom 4. Juni 1987 ausdrücklich hingewiesen worden, wobei es für die Frage der Berechtigung der Interessen des Vermieters ohnehin nicht darauf ankommen kann, ob der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf den eigentlichen Bestimmungszweck der Wohnung hingewiesen worden ist. Dies kann allenfalls bei der Frage der Härte (§ 556 a BGB) oder bei der Frage

4. Juni 1987 ausdrücklich hingewiesen worden, wobei es für die Frage der Berechtigung der Interessen des Vermieters ohnehin nicht darauf ankommen kann, ob der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf den eigentlichen Bestimmungszweck der Wohnung hingewiesen worden ist. Dies kann allenfalls bei der Frage der Härte (§ 556 a BGB) oder bei der Frage berücksichtigt werden, ob sich der Vermieter möglicherweise wegen Verletzung von Aufklärungspflichten während des Vertrages bzw. bei der Anbahnung von Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig gemacht hat. Da das OLG Stuttgart (a. a. O.) die Frage ausdrücklich offengelassen hat, ob auch dann genauso zu entscheiden wäre, wenn es sich bei dem neuen Mitarbeiter um eine sogenannte Schlüsselkraft handelt, kann die Kammer in der Sache selbst entscheiden, ohne den Rechtsstreit gemäß § 541 ZPO als Divergenzvorlage dem Kammergericht vorlegen zu müssen. Die Kammer sieht derzeit auch keine Veranlassung, die Frage dem Kammergericht als Grundsatzfrage vorzulegen. Denn die Frage, ob der Bedarf für Schlüsselkräfte berechtigte Interessen begründet, ist bisher - soweit ersichtlich - kaum öffentlich diskutiert worden (dafür Barthelmess, 2. WRKSchG, 4. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 4 mit Nachweisen, auch für die eine gegenteilige Entscheidung; wohl auch AG Bad Hersfeld, WuM 92, 17, 18; offengelassen vom LG Wuppertal, WuM 94, 686), so daß der Kammer die Zeit für die Einholung eines Grundsatz-Rechtsentscheides noch nicht reif erscheint.

Ein Vermieter kündigte ein Mietverhältnis deshalb, weil er die Wohnung für einen leitenden Mitarbeiter benötigte. Es handelte sich nicht um eine Werkmiet- oder Werkdienstwohnung, so daß nach einer Entscheidung des OLG Stuttgart der Kündigungsgrund "Betriebsbedarf" auszuscheiden hätte.

Mit Urteil vom 30. Oktober 1995 vertrat das Landgericht Berlin ausdrücklich die entgegengesetzte Auffassung und meinte, auch dies sei ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB. Jedenfalls bei Schlüsselkräften müsse dann auch die Kündigung einer "normalen" Wohnung möglich sein.