Kündigung

Kündigung; Beleidigung; Formalbeleidigung; Sozialklausel; Kündigungswiderspruch; Fortsetzungsverlangen; Härtefall

1. Bedient sich der Vermieter gegenüber dem Mieter einer vulgären Ausdrucksweise, berechtigt ihn eine im gleichen Ton erfolgte Widerrede des Mieters nicht zur fristlosen Kündigung.

2. Hohes Alter des Mieters indiziert bereits in gewisser Weise die Annahme eines einen Kündigungswiderspruch und ein Fortsetzungsverlangen rechtfertigenden Härtefalls.

Der klagende Vermieter kündigte den beklagten Mietern wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht verurteilte die Bekl. zur Räumung. Die dagegen gerichtete Berufung hatte Erfolg.

Der Kl. hat keinen Anspruch aus den §§ 556, 985 BGB auf Herausgabe der Wohnung. Dem Amtsgericht ist aber darin zu folgen, daß die Eigenbedarfskündigung des Kl. berechtigt ist. Der behauptete Nutzungswunsch ist vernünftig nachvollziehbar und begründet gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Eigenbedarfsinteresse des Kl., der ein weiteres Zimmer für seine Ehefrau benötigt. Die Bekl. können jedoch gem. § 556 a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dem steht insbesondere nicht § 556 a Abs. 4 Nr. 2 BGB entgegen. Der Kl. ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt und vertritt einen solchen Rechtsstandpunkt auch selber nicht; er hat wegen der vermeintlichen Beleidigungen des Bekl. nicht fristlos gekündigt, und die Kammer vermag in den beiden Schreiben des Bekl. eine relevante Beleidigung nicht zu erkennen. Soweit der Bekl. dem Kl. darin Straftaten vorwirft, hat der Kl. nicht behauptet, daß die entsprechenden Behauptungen des Bekl. unwahr seien. Soweit moniert wird, daß der Kl. als "Ehrabschneider" bezeichnet werde, ist dieser Vorwurf ungerechtfertigt. Diese Passage des Schreibens ist lediglich eine allgemeine Ausführung, wie der Täter eines Beleidigungsdeliktes zu behandeln sei. Soweit der Bekl. von "Zwecklüge" und "Schwachsinn" spricht, verläßt er zwar den Boden der Sachlichkeit, aber auch insoweit ist eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Ehrverletzung darin nicht zu erkennen. Im wesentlichen nimmt der Bekl. berechtigte Interessen wahr und stellt Tatsachenbehauptungen auf. Die Form seines Schreibens ist zwar wenig höflich, aber es bildet auch noch keine zur Kündigung berechtigende Formalbeleidigung. Der Bekl. bestreitet zwar nicht, am 22. Juni 1990 den Kl. als "Du Arschloch" bezeichnet zu haben, aber auch der Kl. bestreitet nicht, seinerseits den Bekl. unmittelbar zuvor mit "Du Arschloch" angesprochen zu haben. Unter diesen Umständen ist die Ehre des Kl. insoweit nicht schutzwürdig. Wenn er sich gegenüber dem Bekl. einer vulgären Ausdrucksweise befleißigt, kann er sich nicht darüber beklagen, wenn der Bekl. sich auf demselben Niveau bewegt. Das fortgeschrittene Alter des Bekl., seine Kriegsinvalidität und die damit verbundene Erkrankung und seine Verwurzelung in der Umgebung lassen die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn als besondere Härte erscheinen. Es gibt eine Reihe von Gerichtsentscheidungen, nach denen bereits ein hohes Alter des Mieters zwingend zur Anwendung der Sozialklausel führen solle (LG Itzehoe, WuM 76, 257, 258; LG Essen, WuM 71, 24; AG Hanau, WuM 89, 239; vgl. auch LG Düsseldorf, DWW 68, 381, 382; w. N. aus der älteren Rechtsprechung in OLG Karlsruhe NJW 70, 1746, 1747). Diese Auffassung wird in der Literatur abgelehnt, in der relativ einhellig die Auffassung herrscht, daß hohes Alter allein noch nicht notwendig einen Härtefall begründe. Auch einem alten Menschen sei es zuzumuten, sich eine Ersatzwohnung zu suchen, wenn er noch rüstig ist (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 315; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 556 a, Rdnr. 21; Bub Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV 109). Etwas einschränkend läßt Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., IV 202) eine allgemeine Rüstigkeit nicht mehr ausreichen, sondern verlangt eine "besondere" Rüstigkeit und nähert sich damit der Position der vorstehend zitierten Gerichtsentscheidungen an. Aber auch Emmerich-Sonnenschein (a. a. O.) vertritt die Auffassung, daß bei hohem Alter

mmiete, IV 109). Etwas einschränkend läßt Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., IV 202) eine allgemeine Rüstigkeit nicht mehr ausreichen, sondern verlangt eine "besondere" Rüstigkeit und nähert sich damit der Position der vorstehend zitierten Gerichtsentscheidungen an. Aber auch Emmerich-Sonnenschein (a. a. O.) vertritt die Auffassung, daß bei hohem Alter regelmäßig weitere Umstände, wie Krankheiten oder Gebrechlichkeit und Verwurzelung in der Wohngegend hinzukommen, die dann insgesamt die Beendigung des Mietverhältnisses als Härte erscheinen lassen. Die überwiegende Rechtsprechung vertritt einen ähnlichen Standpunkt. Wenn zum fortgeschrittenen Alter weitere Umstände, insbesondere eine Verwurzelung in der Gegend hinzutreten, soll in aller Regel ein Härtefall für den Mieter vorliegen (AG Hannover, WuM 89, 240; LG Hamburg, WuM 87, 223; LG Berlin, MM 90, 258; vgl. auch OLG Karlsruhe, a. a. O.), auch z.B. bei Krankheit (LG Coburg, WuM 77, 183). Auch die Entscheidung des AG Biberch/Riß (WuM 80, 54) kann nur wie die vorstehend zitierten Entscheidungen verstanden werden. Der Leitsatz zu 3.) jener Entscheidung (a. a. O.), wonach eine Härte erst vorliege, wenn neben ein hohes Alter erhebliche gesundheitliche Angegriffenheit trete, wird von den Entscheidungsgründen nicht gedeckt. Darin ist lediglich ausgeführt, daß das hohe Alter für sich allein noch nicht zur Härte führen müsse. Nach Auffassung der Kammer indiziert das hohe Alter des Mieters bereits in gewisser Weise, daß das Suchen einer neuen Wohnung und ein eventueller Umzug für ihn eine unzumutbare Belastung bilden können. In Zusammenhang mit den anderen Beeinträchtigungen des im 76. Lebensjahr stehenden Bekl. ist vorliegend ein Härtefall gegeben. ... Zweitinstanzlich hat der Bekl. unbestritten vorgetragen, 75 Jahre alt zu sein und seit 1973 mit seiner Ehefrau die Streitwohnung zu bewohnen. Er habe zuvor 38 Jahre lang im (ca. 2 km entfernten) Rathaus Zehlendorf gearbeitet und fühle sich in dieser Gegend, in der er auch aufgewachsen sei, fest verwurzelt. Er sei Kriegsinvalide und schon beim Bezug der Wohnung pensioniert gewesen. Er habe sich diese Wohnung gezielt ausgesucht, um dort seinen Lebensabend zu verbringen. Der Kl. hat weiter nicht bestritten, daß die Familie der beklagten Ehefrau schon seit dem letzten Jahrhundert in Zehlendorf wohne. Weiterhin wohnt unstreitig die Tochter des Bekl. in der Nähe der Streitwohnung. Dies ist auch im Hinblick auf eine dem Bekl. zwar nicht zu wünschende, aber mit zunehmendem Alter öfter auftretende Pflegebedürftigkeit von Bedeutung; unstreitig ist die Tochter des Bekl. bereit, ihm erforderlichenfalls die erforderliche Pflege zukommen zu lassen. Das mit 2.200,- DM netto relativ schmale monatliche Familieneinkommen der Bekl. läßt es jedoch als recht unwahrscheinlich erscheinen, daß es ihnen gelingen könnte, in der näheren Umgebung, bei der es sich um eine bevorzugte Wohnlage mit entsprechend hohem Mietniveau handelt, eine für sie bezahlbare Wohnung zu finden. Die unbestrittenen cerebralen Durchblutungsstörungen des Bekl. liefern letztendlich das tragende Argument dafür, daß ein Umzug für ihn auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Kl. eine unzumutbare Härte bilden würde. Patienten, die an cerebralen Durchblutungsstörungen leiden, sind regelmäßig in ihrer Merk- und Aufnahmefähigkeit beeinträchtigt. Diese Auswirkung der Erkrankung macht sich erfahrungsgemäß besonders nachteilig bemerkbar, wenn die Patienten aus ihrer gewohnten Umgebung

chtigung der berechtigten Interessen des Kl. eine unzumutbare Härte bilden würde. Patienten, die an cerebralen Durchblutungsstörungen leiden, sind regelmäßig in ihrer Merk- und Aufnahmefähigkeit beeinträchtigt. Diese Auswirkung der Erkrankung macht sich erfahrungsgemäß besonders nachteilig bemerkbar, wenn die Patienten aus ihrer gewohnten Umgebung herausgelöst werden, weil sie auf Grund ihrer Erkrankung ganz erhebliche - teilweise sogar unüberwindliche - Schwierigkeiten haben, sich nochmals neu zu orientieren und zurechtzufinden.

Diese Interessen des Bekl. überwiegen gegenüber den Interessen des Kl. Er wird durch die unstreitig vorhanden gewesene Alternativmöglichkeit, seiner Ehefrau ein im selben Haus gelegenes Appartement einrichten zu können, weniger und in eher zumutbarer Weise beeinträchtigt, als die Bekl. durch einen Wohnungswechsel und die mit dem Suchen einer neuen Wohnung verbundenen Unannehmlichkeiten beeinträchtigt werden würden. Da nicht abzusehen ist, daß sich die Umstände in absehbarer Zeit dahingehend verändern könnten, daß dem Bekl. die Beendigung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anzuordnen.

Nennt der Vermieter einen seiner Mieter "Arschloch", darf er sich nicht darüber beklagen, wenn der Mieter ebenso vulgär antwortet. Und kündigen kann er deshalb schon gar nicht.

So das Landgericht Berlin durch Urteil vom 31. Oktober 1991.

Hinsichtlich einer zusätzlich ausgesprochenen und berechtigten Eigenbedarfskündigung wandte das Gericht die Sozialklausel (§ 556 a BGB) an, weil es sich um einen älteren Mieter (75 Jahre) handelte, der Kriegs-invalide war und in besonderer Weise auch noch in der Umgebung verwurzelt. Außerdem plagten den Mieter auch noch celebrale Durchblutungsstörungen.