Kündigung

Kündigung; Gesundheitsgefährdung; Taubenzecken

Der Befall einer Mietwohnung mit Taubenzecken berechtigt zur fristlosen Kündigung gemäß § 544 BGB, da das Vorhandensein von Taubenzecken eine nicht leicht und kurzfristig behebbare Gesundheitsgefährdung darstellt.

Der Befall auch nur eines Teiles der Wohnung mit Taubenzecken stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. § 537 BGB dar. Der Mangel war auch schon bei Abschluß des Vertrages vorhanden, so daß es auf ein etwaiges Verschulden der Bekl. nicht ankommt, § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz des Beweises des ersten Anscheins. Danach greift eine Beweiserleichterung zugunsten desjenigen ein, der sich auf einen Sachverhalt stützt, der nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder auf einen bestimmten Ablauf hinweist (BGH, NJW 1988, 907). Vorliegend ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, daß der Taubenzeckenbefall der Wohnung bereits vor dem Vertragsabschluß der Parteien stattgefunden hat. Da auf dem Balkon der streitgegenständlichen Wohnung im Juni 1994 im Zuge der dort stattgefundenen Aufräumarbeiten Taubenkot und ein Taubenkadaver gefunden worden sind, spricht dieser unstreitige Sachverhalt für die Annahme, daß die Taubenzecken von dem Balkon in die Wohnung gelangt sind. Taubenzecken können nach Auskunft des Sachverständigen Dr. Sch. auch bei geschlossenen Türen durch Mauerritzen in das Wohnungsinnere eindringen. (wird ausgeführt)

Der den Kl. entstandene Schaden ist auch durch den Mangel adäquat-kausal verursacht worden. Die fristlose Kündigung der Kl. vom 13. März 1995 war wirksam. Die Kl. waren gemäß § 544 BGB zur Kündigung berechtigt. Der Befall der Wohnung mit Taubenzecken stellt eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit dar. Dabei ist nicht allein auf die Gefährdung der erwachsenen Vertragspartner abzustellen, sondern auf die gesundheitliche Beeinträchtigung des Kindes, welches als Familienmitglied in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist und sich vertragsgemäß ebenso in den Mieträumen aufhält. Die Gesundheitsgefährdung ist auch erheblich. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung liegt vor, wenn eine nachhaltige Schädigung droht und diese nicht bloß vorübergehend ist. Dabei ist unter objektiven Maßstäben auf den jeweiligen Personenkreis, der mit dem Mangel in Berührung kommt, abzustellen. Nach der Stellungnahme der behandelnden Kinderärztin Dr. S. vom 5. Mai 1995 beinhalteten die bereits festgestellten Bißstellen für den zehn Monate alten Sohn der Kl. nicht nur eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, sondern schon eine Gesundheitsbeeinträchtigung. Hinzu kommt, daß nach dem Informationsblatt der Senatsverwaltung für Gesundheit Zeckenstiche zu Hautschwellungen und allergischen Reaktionen mit Fieber und Übelkeit führen können. Für ein Kleinkind kann dies schon mit einem ernsthaften Krankheitsverlauf verbunden sein.

Die Gefährdung war auch nicht leicht und kurzfristig behebbar. Zwar waren die Bekl. unstreitig dazu bereit, für eine sofortige Abhilfe zu sorgen. Allerdings war ihr Abhilfeangebot nicht ausreichend, um die Gefahr zu beseitigen. Die Bekl. haben nämlich lediglich eine Zeckenbekämpfung in der streitbefangenen Wohnung angeboten und auch durchgeführt. Bereits aus der Empfehlung des Bezirksamtes Friedrichshain vom 3. März 1995 ergibt sich jedoch, daß eine wirksame Bekämpfung nur unter Einschluß der angrenzenden Wohnungen als sicher anzusehen ist.

Der Mieter bemerkte bei seinem zehn Monate alten Sohn rote Flecken auf der Haut; es stellte sich heraus, daß es sich um Insektenbisse handelte. Die Wohnung war von Taubenzecken befallen, offenbar schon seit Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter bot zwar eine Zeckenbekämpfung an, der Mieter kündigte jedoch fristlos und verlangte Schadensersatz.

Das Landgericht Berlin gab mit Urteil vom 24. März 1997 dem Mieter recht und meinte, für eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 544 BGB reiche der Zeckenbefall aus. Es handele sich um eine nicht kurzfristig behebbare Gesundheitsgefährdung, da nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Zeckenbekämpfung nur in der Wohnung selbst, ohne die Nachbarwohnungen einzubeziehen, nicht wirksam sei. Dies hatte der Vermieter aber nicht angeboten.

Das Landgericht meinte, der Vermieter hafte auch ohne eigenes Verschulden nach § 538 BGB aus der Garantiehaftung, da es sich um einen schon bei Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Mangel gehandelt habe. Der Haftungsausschluß im Mietvertrag sei unwirksam.

Diesen Teil des Urteils halten wir - wenn nicht für falsch - zumindest für anfechtbar. Nach herrschender Meinung kann nämlich die verschuldensabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel auch durch Formularvertrag ausgeschlossen werden (BGH, NJW-RR 1993, 519; B, NJW-RR 1991, 74; Bub/Treier, II Rdn. 520; Graf von Westphalen/Trettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerk, Wohnraummiete, Rdn. 79). Lediglich Sternel, den das Landgericht zitiert, war 1988 anderer Meinung.