Kündigung

Kündigung; Zahlungsverzug; Mietzahlung; stillschweigende Tilgungsbestimmung; Anrechnung von Teilleistungen

1. Eine ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung des Mieters erbrachte Zahlung ist im Zweifel durch stillschweigende Tilgungsbestimmung als für die im laufenden Monat bestehende Mietzinsschuld bestimmt anzusehen.

2. Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt es auf den Umfang und nicht auf die Dauer des Verzuges an.

3. Bei der Anrechnung nach § 366 BGB ist die laufende Mietzinsschuld gegenüber weiter rückständiger Mietschulden regelmäßig vorrangig, da sie regelmäßig die lästigere Schuld ist.

Der bekl. Mieter zahlte in einigen Monaten nicht den vollen Mietzins von 500,35 DM. Nachdem der Rückstand, der zu keinem Zeitpunkt den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht hatte, länger als einen Monat lang den Betrag einer Monatsmiete überstiegen hatte, kündigte der klagende Vermieter das Mietverhältnis mit dieser Begründung fristlos. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Berufung blieb insoweit ohne Erfolg.

Hingegen war das Mietverhältnis nicht durch die fristlose Kündigung vom 15. Februar 1991 beendet worden. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist eine fristlose Kündigung nur gerechtfertigt, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Ein solcher Sachverhalt war zu keinem Zeitpunkt gegeben. Der Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine betrug höchstens 430,20 DM. Die Auffassung der Kl., es reiche aus, wenn der Mieter sich länger als einen Monat mit einem Betrag im Verzug befinde, der eine Monatsmiete übersteige, ist unzutreffend und mit § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB unvereinbar. Es kommt nicht auf die Dauer, sondern auf den Umfang des Verzuges an. Die Kl. scheinen den Begriff des vom BGH in der Entscheidung WuM 87, 317, 318 verwendeten Begriffes des "gesamten" Rückstandes mißverstanden zu haben. Damit hat der BGH die Summe des an zwei aufeinanderfolgenden Terminen entstandenen Rückstandes bezeichnet, und hingegen nicht den insgesamt entstandenen Rückstand gemeint. Es ging allein um die Frage, ob es (entgegen der bis dahin wohl h. M. - z. B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV 411) ausreicht, daß die Summe des für die beiden Termine entstandenen Rückstandes im Verhältnis zu dem für die beiden Termine geschuldeten Mietzins erheblich ist, oder ob zusätzlich auch noch beide einzelnen Rückstände im Verhältnis zum jeweils geschuldeten Betrag erheblich sein müssen. Eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB ist erst möglich, wenn der Schuldner keine - auch keine stillschweigende - Tilgungsbestimmung trifft. Diese Vorschrift ist allerdings auch dann anwendbar, wenn dem Gläubiger mehrere Forderungen aus einem Schuldverhältnis zustehen. Die Kammer vertritt in ständiger Rechtsprechung den Standpunkt, daß eine ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung erbrachte Mietzinszahlung im Zweifel auf die im laufenden Monat bestehende Schuld erbracht wird; Mietzahlungen, die kurz vor Ende eines Monats geleistet werden, für den die Miete schon bezahlt ist, sind im Zweifelsfall für den folgenden Monat bestimmt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 117). Aber selbst bei Anrechnung gem. § 366 BGB wären die Zahlungen auf den jeweils laufenden Mietzins anzurechnen gewesen. Die Tilgung der dem Schuldner lästigeren Schuld ist gegenüber der Tilgung der ältesten Schuld vorrangig. Angesichts der durch § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB eröffneten Kündigungsmöglichkeit ist regelmäßig die Verbindlichkeit für den laufenden Monat am lästigsten, da damit die dem Schuldner lästige Gefahr verbunden ist, daß ein für den laufenden Monat entstehender Verzug zusammen mit einem eventuellen für den nächstfolgenden oder vorangegangenen Monat noch entstehenden oder schon bestanden habenden Verzug den Betrag einer Monatsmiete übersteigt (vgl. Sternel, a. a. O., III 118).

Eine ohne ausdrückliche Tilgungsbestimmung des Mieters erbrachte Zahlung ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 11. Mai 1992) im Zweifel durch stillschweigende Tilgungsbestimmung als für die im laufenden Monat bestehende Mietzinsschuld bestimmt anzusehen.

Bei einer Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen (§ 366 BGB) ist die laufende Mietzinsschuld gegenüber weiterer rückständiger Mietschulden regelmäßig vorrangig, weil sie regelmäßig die lästigere Schuld ist. Angesichts der durch § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB eröffneten Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsrückständen ist nach Auffassung des Landgerichts regelmäßig die Verbindlichkeit für den laufenden Monat am lästigsten, da damit die dem Schuldner lästige Gefahr verbunden ist, daß ein für den laufenden Monat entstehender Verzug zusammen mit einem eventuell für den nächstfolgenden oder vorangegangenen Monat noch entstehenden oder schon bestanden habenden Verzug den Betrag einer Monatsmiete übersteigt.