Kündigung

Kündigung; Kündigungsgrund; Gewerberaumkündigung; Vertragsverletzung; Abmahnung; Striptease-Veranstaltung

1. Bei einem Gewerbemietverhältnis kann ein vertragliches Recht zur fristlosen Kündigung frei vereinbart werden. Begeht der Mieter eine kündigungsbedrohte Vertragsverletzung, kann der Vermieter ohne Abmahnung kündigen.

2. Ist der Mieter von Geselligkeitsräumen eines Hotels vertraglich zum Unterlassen von Striptease-Veranstaltungen verpflichtet, kann u. U. schon das Veröffentlichen einer werbende Anzeige für die Durchführung einer solchen Veranstaltung einen hinreichenden Kündigungsgrund bilden.

Die Kl. betreibt ein internationales Großhotel in der Berliner City. Sie vermietete dem Bekl. im Kellergeschoß gelegene Räume zum Betrieb einer Club-Diskothek und für Künstlerauftritte bzw. Shows. In Nrn. 2 und 3 des Anhangs zu dem schriftlichen Vertrag heißt es u. a.: "Der Mieter trägt Sorge um ein hohes Niveau von Veranstaltungen; Striptease, Animierdamen usw. sind ausgeschlossen. Sollte der Mieter sich (daran) nicht halten, so müßte er mit einer fristlosen Kündigung ohne Entschädigung rechnen." Der Bekl. führte einige Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses eine "Exclusiv-Männerstripshow" durch, für die er am Vortag eine Werbeanzeige in einer großen Berliner Tageszeitung geschaltet hatte. Ob sich die Akteure auf dieser Veranstaltung gänzlich entkleidet haben, ist streitig. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis fristlos und klagte auf Räumung und Herausgabe. Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, daß die Kl. das Fehlverhalten des Bekl. zunächst hätte abmahnen müssen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Die Kl. kann gemäß § 556 BGB die Herausgabe der Mieträume verlangen, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden ist. Die Berechtigung zur fristlosen Kündigung ergibt sich aus den Nrn. 2 und 3 des Anhanges zum Mietvertrag der Parteien. Im Gegensatz zu der Auffassung des Amtsgerichtes muß nicht zusätzlich ein gesetzlich normierter Grund zur fristlosen Kündigung bestehen. Aus § 554 b BGB folgt nämlich im Gegenschluß, daß die Voraussetzungen, unter denen ein Mietverhältnis über andere als Wohnräume fristlos gekündigt werden kann, vertraglich frei vereinbart werden können. Es gibt in der vertraglichen Vereinbarung nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, daß Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen Nr. 2 des Anhangs zum Mietvertrag der Parteien eine fruchtlose Abmahnung ist. Die Kammer vermag sich der Auffassung des Amtsgerichtes nicht anzuschließen, daß dies aus § 553 BGB herzuleiten sei. Wenn schon auf das Gesetz rekurriert werden sollte, läge ein Fall des § 554 a BGB vor, denn der Verstoß, der dem Bekl. zur Last gelegt wird, ist zwar eine vertragswidrige Nutzung, aber nicht die in § 553 BGB normierte Gefährdung der Mietsache durch vertragswidrige Nutzung bildet den Kündigungsgrund, sondern die Beeinträchtigung des Renommees der Kl. durch das Eingehen und erst recht das Fortsetzen der vertraglichen Beziehungen mit dem Bekl. Es ist nachvollziehbar, daß die Kl. auch nicht ansatzweise mit "Unterhaltungs"-Veranstaltungen zweifelhaften Rufs in Verbindung gebracht werden will, weil der Ruf und die Seriosität eines Luxushotels ein wichtiger Bestandteil seiner Ertragsgrundlage sind. Für eine auf Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen gemäß § 554 a BGB wird eine Abmahnung allenfalls dann für erforderlich gehalten, wenn sich die Schwere der Vertragsverletzung erst daraus ergibt, wenn sie trotz Abmahnung fortgesetzt wird (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 526). Vorliegend ist erkennbar und nachvollziehbar, daß schon der einmalige Verstoß zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei kommt auch dem Umstand nicht unerhebliches Gewicht zu, daß die Kl. ihr Renommee noch am ehesten dadurch wiederherstellen kann, daß sie dem Bekl. fristlos den Stuhl vor die Tür stellt, so daß auch nach außen hin deutlich wird, daß die für die Entgleisung Verantwortlichen sofort mit aller Härte zur Verantwortung gezogen wurden. Vorliegend ist aber ohnehin in zulässiger Weise die Möglichkeit der abmahnungslosen fristlosen Kündigung vereinbart. Es kommt dabei nicht darauf an, ob eine Striptease-Veranstaltung - unabhängig vom Geschlecht der Akteure - objektiv als anstößig anzusehen ist. Maßgeblich und ausreichend ist, daß die Kl. subjektiv zu Recht befürchtet, daß jedenfalls die von ihr umworbene Kundschaft von einer Buchung Abstand nehmen könnte, wenn sie erführe, daß in diesem Haus derartige Veranstaltungen durchgeführt werden. Deswegen kommt es auch nicht darauf an, ob sich die Darsteller vollständig entblößt haben. Auch in der vertraglichen Vereinbarung ist nur generell von Striptease-Veranstaltungen die Rede. Daß es sich um eine Striptease-Veranstaltung gehandelt hat, ist unstreitig und wird auch nicht dadurch relativiert, daß der Bekl. die Veranstaltung als "Jux" bezeichnet hat. Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, den Vertrag nicht durchgelesen zu haben. Das ist seine eigene Schuld. Im übrigen dürfte die Kündigung sogar berechtigt sein, wenn der Bekl. nicht schuldhaft gehandelt

ranstaltung gehandelt hat, ist unstreitig und wird auch nicht dadurch relativiert, daß der Bekl. die Veranstaltung als "Jux" bezeichnet hat. Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, den Vertrag nicht durchgelesen zu haben. Das ist seine eigene Schuld. Im übrigen dürfte die Kündigung sogar berechtigt sein, wenn der Bekl. nicht schuldhaft gehandelt hätte, da die Vertragsvereinbarung keinen schuldhaften Verstoß voraussetzt. Soweit der Bekl. geltend macht, die Kl. habe es unterlassen, ihn an der Durchführung der Veranstaltung zu hindern, fehlt es schon an jeglicher substantiierten Darlegung, wie die Kl. dies hätte bewerkstelligen sollen. Unstreitig ist lediglich, daß eine Mitarbeiterin der Kl. am Veranstaltungstag erfuhr, daß abends die Veranstaltung durchgeführt werden sollte, zu diesem Zeitpunkt in den Mieträumen aber niemand erreichbar war. Es kommt nicht mehr darauf an, daß die Kl. auch noch behauptet hat, daß der Bekl. generell nicht erreichbar gewesen sei. Soweit der Bekl. von der Kl. verlangt, sie hätte sich dann eben nach Veranstaltungsbeginn um den Abbruch bemühen müssen, verlangt er von ihr, die ohnehin unangenehme Angelegenheit noch schlimmer zu machen und durch den Abbruch erst recht einen öffentlichen Skandal zu riskieren. Es braucht auch nicht mehr darauf eingegangen zu werden, daß nach Sinn und Zweck der Vereinbarung der Parteien sogar schon die (irreversible) bloße Ankündigung dieser Veranstaltung in der mit einer Auflage von ca. 300.000 Exemplaren sehr vielgelesenen XY-Zeitung die Kl. zur fristlosen Kündigung berechtigen dürfte.