Kündigung

Kündigung; Erbe; Bestandsmietverhältnis in den neuen Bundesländern; Wohnberechtigungsschein; ordentliche Kündigung; Familienangehöriger; gemeinsamer Hausstand; Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

1. Der Vermieter einer im Ostteil Berlins gelegenen, im Kommunal-Besitz befindlichen Wohnung kann das Mietverhältnis gegenüber dem Erben eines nach dem Beitritt am 3. Oktober 1990 verstorbenen Mieters gemäß § 564 b Abs. 1 BGB kündigen, wenn der Erbe nicht im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung nach Maßgabe des Gesetzes über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen vom 22. Juli 1990 ist.

2. Dies gilt nicht, wenn der Erbe zugleich Familienangehöriger ist, mit dem der Erblasser einen gemeinsamen Hausstand geführt hat.

Die Berufung ist gem. §§ 511, 511 a ZPO statt-haft. Insbesondere ist die Beschwerdesumme des § 511 a ZPO erreicht. Die Rechtsmittelbeschwer richtet sich nicht nach § 16 Abs. 2 GKG, sondern nach den Vorschriften der ZPO. Wenn zwischen den Parteien das Bestehen bzw. Fortbestehen eines Mietverhältnisses im Streit ist, dann findet § 8 ZPO mit der Folge Anwendung, daß sich die Rechtsmittelbeschwer nach dem auf die streitige Zeit entfallenden Zins bestimmt (vgl. Zöller/Schneider, ZPO, 17. Aufl, § 8 Rdnr. 2 ff.). Da sich hier kein Tag bestimmen läßt, an dem das Mietverhältnis unbestritten ablaufen würde, ist gem. § 8 ZPO von einem Fortbestehen für mindestens drei Jahre auszugehen, so daß sich die Berufungssumme auf mindestens 3.139,20 DM beläuft (87,20 DM x 36) und die erforderliche Beschwer des Bekl. nach § 511 a Abs. 1 ZPO damit erreicht ist. Die Berufung ist auch gem. §§ 516, 518 und 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, nachdem dem Bekl. wegen der Versäumung der Berufungsbegründungsfrist durch Beschluß der Kammer vom 20. Februar 1992 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden ist.

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kl. kann von dem Bekl. die Herausgabe und Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung in der J.-straße, O-Berlin, aus § 556 BGB nicht verlangen. Denn weder die von der Kl. mit Schreiben vom 15. Januar 1991 zum 15. Februar 1991 noch die mit Schreiben vom 5. März 1991 zum 30. Juni 1991 ausgesprochene Kündigung war geeignet, den von ihrem Rechtsvorgänger, dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, mit der Mutter des Bekl. am 29. Januar 1987 abgeschlossenen Mietvertrag zur Auflösung zu bringen. Denn der Kl. stand ein berechtigtes Interesse an der Auflösung dieses Mietverhältnisses gegenüber dem Bekl. gem. § 564 b Abs. 1 BGB nicht zu. Der Bekl. ist unstreitig der Alleinerbe seiner am 18. Oktober 1990 verstorbenen Mutter. Als solcher ist er gem. § 1922 BGB in alle Rechtsverhältnisse seiner Mutter eingetreten. Der Tod seiner Mutter hat nicht zu einer Auflösung des mit der Kl. bestehenden Mietverhältnisses geführt. Gem. § 125 Abs. 1 ZGB bestand die Regelung, daß nach dem Tod des Mieters die im Haushalt lebenden Familienangehörigen in den Mietvertrag eintreten können. Diese Vorschrift findet keine Anwendung mehr. Gem. Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Da die Mutter des Bekl. nach dem Beitritt, nämlich am 18. Oktober 1990 verstorben ist, sind nunmehr auf das Verhältnis der Parteien ausschließlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches anzuwenden. Dies geht davon aus, daß durch den Tod des Mieters das Mietverhältnis nicht endet, sondern es unter den näheren Voraussetzungen der §§ 569, 564 b BGB gekündigt werden kann.

Ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 564 b Abs. 1 BGB kann die Kl. nicht aus dem Gesetz über die Gewähr-leistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen vom 22. Juli 1990 (GBl. der DDR Teil I S. 894) herleiten. Dieses Gesetz gilt nach Maßgabe der Anlage II zum Einigungsvertrag Kapitel XIV Abschnitt III fort. Es findet gem. § 1 Abs. 1 u. a. auf Wohnungen Anwendung, welche sich ab 1. September 1990 im Kommunaleigentum befinden. Dies trifft auf die vorliegende Wohnung unstreitig zu. Gem. § 5 Abs. 2 des genannten Gesetzes darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung einem Wohnungsuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung übergibt und die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Wenn der Inhaber einer Wohnberechtigungsbescheinigung oder der entsprechend Berechtigte verstorben ist, dann darf der Verfügungsberechtigte gem. § 5 Abs. 6 Satz 1 des genannten Gesetzes die Wohnung dessen Haushaltsangehörigen grundsätzlich nur unter der Voraussetzung überlassen, daß dieser ebenfalls im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung ist. Diese Regelung korrespondiert mit der bereits zitierten Vorschrift des § 125 Abs. 1 ZGB, die davon ausging, daß das Mietverhältnis mit dem Tode des Mieters endete. Da gem. § 1922 BGB der Erbe des Mieters nunmehr in das Mietverhältnis eintritt, kann der Verfügungsberechtigte der ihm obliegenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtung, die Wohnung nur dem Inhaber einer Wohnberechtigungsbescheinigung zu überlassen, nur gerecht werden, wenn ihm ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Erben zugebilligt wird, sofern dieser keine Wohnberechtigungsbescheinigung vorlegen kann. Die Wahrnehmung dieses berechtigten Interesses hat nicht zur Voraussetzung, daß die zuständige Behörde an den Verfügungsberechtigten herantritt und von ihm eine Kündigung des Mietverhältnisses verlangt. Eine dem § 4 Abs. 8 Satz 1 WoBindG entsprechende Bestimmung, wonach der Verfügungsberechtigte, der eine Wohnung ohne die erforderlichen Voraussetzungen überlassen hat, auf Verlangen der zuständigen Stelle das Mietverhältnis zu kündigen hat, ist dem Gesetz vom 22. Juli 1990 fremd. Die Sanktion einer solchen unzulässigen Überlassung ergibt sich vielmehr in der Regel daraus, daß der betreffende Mietvertrag gem. § 5 Abs. 7 des Gesetzes vom 22. Juli 1990 unwirksam ist. Eine entsprechende Rechtsfolge gibt es im WoBindG nicht.

Ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses steht dem Verfügungsberechtigten jedoch nicht zu, sofern gem. § 5 Abs. 6 Satz 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1990 die Wohnung auch ohne Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung einem im Haushalt lebenden Familienangehörigen, der in den Mietvertrag eingetreten ist, zum Gebrauch überlassen werden darf. In der genannten Vorschrift verweist das Gesetz auf § 125 Abs. 1 ZGB. Da diese Vorschrift nicht mehr gilt, tritt an ihre Stelle § 569 a BGB. Dies ergibt sich aus der Regelung in Anlage I zum Einigungsvertrag Kapitel II Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 28 Buchstabe b, wonach die entsprechenden Vorschriften des Rechts der Bundesrepublik Deutschland anzuwenden sind, soweit in fortgeltendem Recht der Deutschen Demokratischen Republik auf Vorschriften verwiesen wird, die keine Anwendung mehr finden. Hier ist der Bekl. nicht nur allein als Erbe in das Mietverhältnis eingetreten. Vielmehr findet auf ihn auch die Vorschrift des § 569 a Abs. 2 Satz 1 BGB Anwendung, wonach ein Familienangehöriger, der mit dem verstorbenen Mieter in dem Wohnraum einen gemeinsamen Hausstand geführt hat, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintritt. Daß diese Voraussetzungen hier erfüllt waren, ist aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme als erwiesen anzusehen. (wird ausgeführt)

Da der Bekl. somit gem. § 569 a Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist die Kl. gem. § 5 Abs. 6 Satz 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1990 berechtigt, ihm die Wohnung auch ohne Wohnbrechtigungsbescheinigung zu überlassen. Aus diesem Grunde steht ihr auch kein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 564 b Abs. 1 BGB zu.

Der Vermieter von in den neuen Bundesländern gelegenen, in Kommunalbesitz befindlichen Wohnungen kann das Mietverhältnis gegenüber dem Erben eines nach dem Beitritt am 3. Oktober 1990 verstorbenen Mieters gemäß § 564 b Abs. 1 BGB kündigen, wenn der Erbe nicht im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung nach dem Gesetz über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen ist. So das Landgericht Berlin durch Urteil vom 16. Juli 1992. Das sogenannte Belegungsrechtsgesetz gilt nur in den neuen Bundesländern.

Die Kündigung bei fehlendem Wohnberechtigungsschein ist allerdings nicht möglich, wenn der Erbe zugleich Familienangehöriger ist und mit dem Erb-lasser einen gemeinsamen Hausstand geführt hat.