Kündigung

Kündigung; Zustellung; Einschreiben; Eigenbedarfskündigung; überhöhter Wohnbedarf; nachgeschobene Kündigungsgründe; Auskunftsanspruch; Alternativwohnung; Aussetzung

1. Wird die als Einschreiben versandte Kündigung bei der Post nie-dergelegt, aber nicht abgeholt, kann sie nach Treu und Glauben trotz-dem als dem Mieter zugegangen gelten.

2. Kein überhöhter Wohnbedarf bei einer Vier-Zimmer-Wohnung für einen alleinstehenden Lehrer.

3. Kündigungsgründe können nachgeschoben werden, wenn statt des ursprünglichen entfallenen Grundes ein neuer entstanden ist.

4. Der Mieter hat nach einer Eigenbedarfskündigung einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, ob diesem Alternativwohnungen zur Verfügung gestanden hätten.

5. Eine solche Auskunftsklage nötigt nicht zur Aussetzung des ansonsten entscheidungsreifen Räumungsrechtsstreites.

Die Vermieterin verklagte nach ordentlicher Kündigung die Mieter auf Herausgabe. Die Mieter bestritten die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches und begehrten widerklagend Auskunft über den Umfang des Grundbesitzes der Kl. und darin freigewordene Wohnungen. Das Amtsgericht verurteilte die Bekl. zur Räumung und wies die Widerklage ab. Die Berufung der Bekl. hatte nur hinsichtlich der Widerklage Erfolg.

III. Die Bekl. können von der Kl. Auskunft in dem aus der Tenorierung ersichtlichen Umfang verlangen. 1. Die Widerklage ist zulässig. Insbesondere ist das Rechtsschutzbedürfnis nicht schon durch die Verurteilung zur Räumung entfallen, da die sich aus der Auskunft möglicherweise gegen die Berechtigung des Räumungsanspruches ergebenden Erkenntnisse bis zu deren Vollstreckung im Wege einer Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden können. Im Hinblick auf die den Bekl. gewährte Räumungsfrist haben diese sogar Aussichten, im Falle eines Ausbleibens der Auskunft noch vor der Durchführung der Räumung ihren Auskunftsanspruch erfolgreich vollstrecken zu können. Aus diesem Grunde besteht allerdings auch kein Grund zur Aussetzung des Klagerechtsstreites. Zwar ist in gewisser Weise die Entscheidung über die Klage für die Widerklage vorgreiflich, da paradoxerweise das Rechtsschutzbedürfnis für die Widerklage mit Rechtskraft einer Klageabweisung entfallen würde, aber es besteht keine Veranlassung, das Klageverfahren bis zur möglichen Vollstreckung eines Auskunftsanspruches auszusetzen. Es gibt dafür keinen rechtlichen Grund, insbesondere bietet § 148 ZPO keine Handhabe. Denn für die Entscheidung über die Klage ist die Frage, ob ein Auskunftsanspruch besteht, nicht vorgreiflich. Die Kammer hat hingegen auch das Interesse der Kl. an einer alsbaldigen Entscheidung über die Klage zu berücksichtigen. Selbst wenn vorliegend den Bekl. eine Räumungsfrist nicht zu gewähren wäre und ihnen nach Erteilung einer vollstreckbaren Urteilsausfertigung die Räumung drohen würde, wäre nach Auffassung der Kammer die Lö-sung der sich möglicherweise aus Schwierigkeiten oder Verzögerungen in der Erfüllung des titulierten Auskunftsanspruch ergebenden Probleme durch eine Entscheidung innerhalb einer auf die Nichterfüllung des titulierten Auskunftsanspruch zu stützenden Vollstreckungsgegenklage und über den damit zu verbindenden Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 769 Abs. 1 ZPO zu suchen. 2. Der Anspruch der Bekl. ergibt sich dem Grunde nach aus § 242 BGB, da sie ohne diese Auskunft nicht vortragen können, ob die Kl. Alternativ-wohnraum nicht für den Bedarf genutzt oder nicht wenigstens angeboten hat. Erst durch diesen Vortrag wird den Bekl. die Möglichkeit eröffnet, im Rahmen des Räumungsrechtsstreits das diesbezügliche Verhalten der Kl. auf eine mögliche Rechtsmißbräuchlichkeit hin überprüfen zu lassen. Das Beharren auf einer Räumung ist rechtsmißbräuchlich, wenn der Be-darf ohne wesentliche Abstriche in einer Alternativwohnung gedeckt wer-den kann (BVerfG NJW 91, 2273). Des weiteren vertritt die Kammer in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß das Beharren auf einer Räumung auch dann rechtsmißbräuchlich sein kann, wenn der Vermieter es unterlassen hat, eine freigewordene Wohnung aus seinem Wohnungsbestand, die für die Bedarfsdeckung nicht geeignet ist, dem Mieter anzubieten, und in der Person des Mieters ein Kündigungsgrund nicht besteht. Diese Auffassung ist in jüngster Zeit stark im Vordringen begriffen (LG Hamburg, WuM 90, 302, 304; WuM 92, 349; LG Nürnberg Fürth, WuM 91, 40; WuM 91, 110, 111; LG Regensburg, WuM 91, 109, 110; LG Berlin, GE 92, 549, 551; AG Frankfurt, WuM 90, 349; AG Hamburg, WuM 92, 373; vgl. auch LG Stuttgart, WuM 88, 276). Das Bundesverfassungsgericht hat die-se Frage als seiner Überprüfung nicht zugängliche einfachrechtliche Vor-frage angesehen und diese Vertragsauslegung nicht beanstandet (BVerfG WuM 92, 180, 181),

LG Regensburg, WuM 91, 109, 110; LG Berlin, GE 92, 549, 551; AG Frankfurt, WuM 90, 349; AG Hamburg, WuM 92, 373; vgl. auch LG Stuttgart, WuM 88, 276). Das Bundesverfassungsgericht hat die-se Frage als seiner Überprüfung nicht zugängliche einfachrechtliche Vor-frage angesehen und diese Vertragsauslegung nicht beanstandet (BVerfG WuM 92, 180, 181), und die Rechtsprechung der Instanzgerichte ist für den Fall einer Alternativwohnung im selben Hause bereits obergerichtlich be-stätigt worden (OLG Karlsruhe, GE 93, 369, 371). Die Kammer hat sich diesem Verständnis der mietvertraglichen Treue-pflichten angeschlossen. Berechtigte Interessen des Vermieters sind nicht nur unter Beschränkung auf das Rechtsverhältnis mit dem Mieter, sondern unter Einbeziehung der gesamten Situation des Vermieters zu würdigen. Innerhalb dieser Situation hat der Vermieter bei der Ausübung seiner In-teressen die Interessen des Mieters zu berücksichtigen und damit schonend umzugehen. Das soziale Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches schützt Wohnraummieter vor Kündigung, weil die Entsetzung des Mieters aus dem Mietverhältnis unerwünschte soziale und wirtschaftliche Folgen mit sich bringt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 157). Nun wird zwar das Mietverhältnis beendet, wenn der Alternativwohnraum vom Vermieter nicht zur Deckung seines Bedarfes herangezogen werden kann, aber wenn der Mieter die angebotene Alternativwohnung akzeptiert, hat dies für ihn deutlich weniger einschneidende Folgen, als wenn er sich selber eine neue Wohnung suchen muß. Dabei ist nicht nur daran zu den-ken, daß sich der Alternativwohnraum oftmals im selben Haus befindet, so daß dem Mieter das gewachsene soziale Umfeld im wesentlichen uneingeschränkt erhalten bleibt und ein Umzug deutlich leichter und kostenärmer zu bewerkstelligen ist, sondern es ist ferner in Erwägung zu ziehen, den Vertrag über die neue Wohnung als Änderung bzw. Fortsetzung des bestehenden Mietvertrages anzusehen und dabei dem Mieter insbesondere die sich aus § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB ergebenden Vorteile zu wah-ren. Gegen die Verpflichtung des Vermieters läßt sich insbesondere nicht ein-wenden, daß ein Vermieter nach dem Ausspruch einer Kündigung dann immer auf der Hut sein müsse, daß keine andere Wohnung frei werde. Selbst wenn der Räumungsprozeß bereits anhängig ist, ergibt sich für den Vermieter daraus kein zusätzliches Risiko. Er muß die Alternativwohnung lediglich anbieten. Wenn der Mieter die Wohnung akzeptiert, führt dies le-diglich zu einer Erledigung der Hauptsache, keineswegs aber deswegen notwendig zum Prozeßverlust. Es läßt sich auch nicht einwenden, daß der Vermieter dann verpflichtet wä-re, darauf zu achten, daß freigewordener Alternativwohnraum dem von der Kündigung betroffenen Mieter angeboten wird. Entgegen der Auffassung des LG Frankenthal/Pfalz (WuM 90, 79) gehört diese Verpflichtung gerade unter Beachtung der sozialen Ausgestaltung des Wohnraummietrechtes zu den elementaren Treuepflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis. 3. Die Kl. wird dadurch in ihrem Interesse, Angelegenheiten aus ihrem Per sönlichkeitskreis für sich behalten zu dürfen und nicht offenlegen zu müs-sen, nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Zwar geht die Verpflichtung der Kl. deutlich weiter als bei anderen Auskunftsansprüchen, die ein Mieter erheben kann, aber die Verpflichtung ist aus eben denselben Erwä-gungen heraus begründet, die auch für andere Auskunftsverpflichtungen gelten. Beispielhaft angeführt seien dabei die

enlegen zu müs-sen, nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Zwar geht die Verpflichtung der Kl. deutlich weiter als bei anderen Auskunftsansprüchen, die ein Mieter erheben kann, aber die Verpflichtung ist aus eben denselben Erwä-gungen heraus begründet, die auch für andere Auskunftsverpflichtungen gelten. Beispielhaft angeführt seien dabei die anerkannten Verpflichtungen eines Vermieters, im Falle einer durch Preisbindungsvorschriften oder deren Nachwirkungen begrenzten Höhe des Mietzinses dem Mieter Auskunft über die Mietentwicklung und die Stichtagsmieten zu geben. Denn nur mit Hilfe dieser ihm nicht bekannten Werte, die regelmäßig allein vom Vermieter zu erlangen sind, kann der Mieter die Gültigkeit der getroffenen Miet zinsvereinbarung überprüfen. Des weiteren ist der Vermieter z. B. verpflichtet, einem Mieter auf Verlangen Auskunft über die für eine Heiz- oder Betriebskostenabrechnung erforderlichen Daten zu geben, wenn der Ver mieter gar keine oder keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erteilt hat und der Mieter der Auffassung ist, überschuldmäßige Vorschüsse geleistet zu haben. Denn der Mieter kann überzahlte Beträge nur auf Grund ei-ner Abrechnung zurückverlangen. Zwar kann er den Vermieter auf Vornahme einer (erneuten) Abrechnung in Anspruch nehmen, aber er kann auch an Stelle des Vermieters die Abrechnung vornehmen. Die Informationen, die er dazu braucht, sind notwendig in der vom Vermieter zu erstel-lenden Abrechnung enthalten, so daß die Verpflichtung zur Erteilung der Auskunft den Vermieter in seiner Privatsphäre sogar noch weniger beeinträchtigt als die Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung selber. Wenn nun aber einerseits die primäre Darlegungs- und Beweislast für eine Rechtsmißbräuchlichkeit der Kündigung wegen unterlassenen Zugriffs auf Alternativwohnraum dem Mieter obliegt (vgl. auch LG Berlin, MM 93, 288), und der Vermieter nicht von vornherein verpflichtet ist, darzulegen, daß seine Vorgehensweise nicht rechtsmißbräuchlich ist, und des weiteren die Rechtsmißbräuchlichkeit ggf. auf die Verletzung der mietvertraglichen Treuepflichten zu stützen ist, dann muß auch die Auskunftsverpflichtung des Vermieters als aus diesen mietvertraglichen Treuepflichten be-gründet angesehen werden, da der Mieter auf diese Auskunft für die Wah-rung seiner berechtigten Interessen angewiesen ist. 4. Die Kammer ist sich des Umstandes bewußt, daß dann, wenn sich diese Auffassung durchsetzen sollte, eine Lawine von Auskunftsansprüchen und Auskunftsklagen losgetreten werden könnte. Eine solche Befürchtung kann und darf jedoch nicht Kriterium dafür sein, ob die sich aus der Recht-sprechung zum Rechtsmißbrauch durch Unterlassen des Zugriffs auf Al ternativwohnraum letztendlich zwingend ergebenden Konsequenzen tatsächlich zu ziehen sind. Als einzige Alternative unter Wahrung der vorstehend dargestellten rechtlichen Würdigung könnte die Zulässigkeit der Auskunftsklage mit der Über-legung verneint werden, daß dann, wenn der Mieter mangels vollständiger Auskunft die Auskunftsklage eigentlich in zulässiger Weise erheben könnte, das Rechtsschutzbedürfnis deswegen entfällt, weil die Herausgabeklage wegen der Unvollständigkeit der Auskunft abzuweisen ist. Dies könnte z. B. darauf gestützt werden, daß die Unvollständigkeit der Auskunft zu ei ner Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast mit der Folge führt, daß dann der Vermieter das Fehlen des Rechtsmißbrauches darlegen und be-weisen müßte (was im Ergebnis i. ü. wieder auf eine vollständige

ge wegen der Unvollständigkeit der Auskunft abzuweisen ist. Dies könnte z. B. darauf gestützt werden, daß die Unvollständigkeit der Auskunft zu ei ner Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast mit der Folge führt, daß dann der Vermieter das Fehlen des Rechtsmißbrauches darlegen und be-weisen müßte (was im Ergebnis i. ü. wieder auf eine vollständige Erteilung der Auskunft hinauslaufen würde). Zumindest im vorliegenden Rechtsstreit würde aber eine derartige Umkehr der Beweislast dem prozessualen Verhalten der Kl. nicht gerecht wer-den. Denn die Kl. hat sich ja im wesentlichen bereit gezeigt, ihre Grundbesitzverhältnisse zu offenbaren. Soweit sie den Anspruch nicht erfüllt hat, ist dies allem Anschein nach deswegen geschehen, weil die Kl. die Reichweite ihrer Auskunftsverpflichtungen noch nicht vollständig erkannt hat. Dar-aus den Anschein herzuleiten, daß sie etwas verschweigen will, wäre un-gerechtfertigt. 5. Im Gegensatz zu der Würdigung des Amtsgerichtes ist die Kammer der Auffassung, daß die Kl. die geschuldete Auskunft nicht erteilt hat. Die Aus kunftsverpflichtung ist darauf gerichtet, über welchen Grundbesitz die Bekl. verfügt und verfügt hat, auf dem Wohnbedarf gedeckt werden kann. Sie ist nicht auf den Grundbesitz beschränkt, von dem die Bekl. meint, daß darin der Wohnbedarf der Bedarfsperson gedeckt werden könne. Denn gerade diese Einschränkung entzieht den Verteidigungsmöglichkeiten der Bekl. den Boden. Ob der Wohnraum geeignet ist oder nicht, kann nicht der subjektiven Ansicht der Kl. überlassen werden. Wenn der Wohnraum ob-jektiv geeignet ist, den Bedarf ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen, ist die Kl. gehalten, auch dann darauf zurückzugreifen, wenn sie ihn nicht für geeignet hält. Erst recht kann nicht ausgeschlossen werden, daß die Kl. in rechtsmißbräuchlicher Weise Wohnraum, der möglicherweise auch ob-jektiv nicht für den Bedarf geeignet ist, anderweitig vermietet hat, obwohl er den Bekl. hätte angeboten werden können oder müssen.

Seit der aufsehenerregenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, wonach der Wohnraummieter wie ein Eigentümer sich auf Artikel 14 Grundgesetz berufen kann, wird die Entwicklung der Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Eigenbedarfskündigung mit Spannung verfolgt.

In einer ausführlichen Entscheidung vom 30. September 1993 hat sich das Landgericht Berlin mit einer Vielzahl von Fragen beschäftigt, die bei Eigenbedarfskündigungen eine Rolle spielen. Knappes Fazit: Auch nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts reicht es nach wie vor, wenn der Vermieter einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Eigenbedarf hat. Daß dies nur ein vorgeschobener Grund ist, muß der Mieter nachweisen. Dazu hat er einen auch mit einer Klage durchsetzbaren Auskunftsanspruch.

Des weiteren verneint das Gericht einen überhöhten Wohnbedarf, der eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen könnte, wenn ein alleinstehender Lehrer (offenbar mit Lebensgefährtin) eine Vier-Zimmer-Wohnung beziehen will. Das in der Praxis immer wieder auftauchende Problem des nicht abgeholten Einschreibens, mit dem die Kündigung ausgesprochen wurde, löst das Gericht recht knapp und meint, der Mieter könne sich nach Treu und Glauben darauf nicht berufen, wenn er das Einschreiben nicht abhole.

Sicher eine Einzelfallentscheidung; der vorsichtige Vermieter wird sich nicht darauf verlassen, daß andere Gerichte auch so entscheiden und wird wichtige Schreiben weiterhin durch Boten oder den Gerichtsvollzieher zustellen lassen.