Kündigung

Kündigung; Erbfall; wirtschaftliche Verwertung; Verkauf; Verkehrswert; mietfrei

Können die Erben bei Verkauf des vermieteten Grundstücks nach dem Erbfall einen Kaufpreis in Höhe des Verkehrswertes erlangen, so ist eine Kündigung des Wohnraummietvertrags aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks nicht begründet.

Unter dem 22. März 1995 mieteten die Bekl. von den Eltern der Kl. eine Wohnung im Haus. Die Kl. sind nunmehr im Wege der Erbfolge Eigentümer des Grundstückes und wurden am 23. November 1998 ins Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben ebenfalls vom 23. November 1998 kündigten die Kl. das Mietverhältnis gegenüber den Bekl. unter Fristsetzung zum 28. Februar 1999. Sie beriefen sich darauf, daß das Haus in vermietetem Zustand im Rahmen der Erbauseinandersetzung nicht angemessen wirtschaftlich verwertet werden könne.

Die Kl. tragen vor, daß das Grundstück einen Wert von mindestens 500.000 DM habe und es auch genug Interessenten gebe, die das Haus in mietfreiem Zustand zu diesem Preis erwerben wollen. In vermietetem Zustand sei für das Grundstück jedoch nur ein Preis unter 400.000 DM zu erzielen.

Das Mietverhältnis wurde nicht durch Kündigung vom 23. November 1998 beendet. Ein berechtigtes Interesse der Kl. zur Kündigung gemäß § 564 b Absatz 2 Nummer 3 BGB liegt nicht vor. Danach ist der Vermieter zur Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigt, wenn er bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Diese Vorschrift ist im Lichte der Eigentumsgarantie aus Artikel 14 Grundgesetz zu sehen. Die Vermietung des Hauses darf kein faktisches Verkaufshindernis für den Eigentümer darstellen. Andererseits ist jedoch auch zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des Einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Darüber hinaus wird üblicherweise für ein Haus in vermietetem Zustand ein geringerer Erlös erzielt werden können als im mietfreien Zustand. Ein Mindererlös alleine kann daher noch nicht als erheblicher wirtschaftlicher Nachteil im Sinne von § 564 b BGB angesehen werden. Die Vermögensverhältnisse des Vermieters und Eigentümers sind vielmehr in einer Gesamtschau zu betrachten. Vermögenslage bei Erwerb und beabsichtigter Veräußerung müssen gegenübergestellt werden. Die Kl. haben das Haus unentgeltlich im Wege der Erbfolge in bereits vermietetem Zustand erhalten. Sie haben nichts dazu vorgetragen, daß sie wirtschaftlich auf den Erlös aus dem Hausverkauf angewiesen sind, zum Beispiel, um andere Darlehensaufwendungen ablösen zu können. Nach der Aussage des Zeugen S. gab es Interessenten, die bereit waren, für das Haus in vermietetem Zustand auch Preise in Höhe von 420.000 DM bzw. 430.000 DM zu zahlen. Diese Angebote lagen über dem Verkehrswert für das Haus in vermietetem Zustand in Höhe von 400.000 DM, wie er von dem Sachverständigen B. ermittelt worden ist. Die Differenz zum Verkehrswert in mietfreiem Zustand in Höhe von 450.000 DM beträgt nur 20.000 DM. Soweit Kaufinteressenten nach den Aussagen der Zeugen S. und Z. dazu bereit waren, auch Preise in Höhe von 500.000 DM zu zahlen bei Veräußerung des Hauses in mietfreiem Zustand, so konnten diese Angebote sämtlichst wegen der Vermietung nicht realisiert werden. Inwieweit es also bei konkreten Verkaufsgesprächen tatsächlich zu einer Preisvereinbarung in dieser Höhe gekommen wäre, ist offen. Das Gericht nimmt deshalb als Richtwert den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert. Den Mindererlös in Höhe von 20.000 DM sieht das Gericht jedoch im Verhältnis zum Interesse der Bekl. am Erhalt der Wohnung nicht als erheblichen Nachteil im Sinne von § 564 b Absatz 1 BGB. Die Kl. erhalten auch dann immer noch einen Erlös für das Grundstück, der dem Wert zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges entspricht.