Kündigung

Kündigung; Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung

Das Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung muss im Falle mehrerer Vertreter nicht gemeinschaftlich ausgeübt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Rechtsfortbildung oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert.

Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass - sofern überhaupt ein Mietverhältnis des früheren Eigentümers D. mit dem Bekl. zu 1. wirksam begründet wurde, welches gemäß §§ 57, 90 ZVG i.V.m. 566 BGB auf die Kl. übergegangen sein könnte, vgl. etwa § 117 BGB - die Kl. von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG gegenüber dem Bekl. zu 1. wirksam Gebrauch gemacht haben. Ihnen steht damit ein Herausgabeanspruch an den im Tenor der angefochtenen Entscheidung bezeichneten Räumen und Flächen gegen beide Bekl. aus § 985 BGB sowie gegen den Bekl. zu 1. aus § 546 Abs. 1 BGB und die Bekl. zu 2. aus § 546 Abs. 2 BGB zu.

I. Auf die Angriffe der Berufung gegen die Annahme einer gemeinschaftlichen Kündigung durch das Landgericht kommt es nicht an. Denn § 57 a ZVG gewährt nicht der Mehrheit von Erstehern, sondern jedem einzelnen Ersteher ein Sonderkündigungsrecht in Bezug auf die von ihm ersteigerte Mietfläche.

Allerdings gilt zunächst der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, der dazu führt, dass bei Erwerb der vom Mietvertrag umfassten Flächen durch verschiedene Personen (§ 566 BGB) eine Vermietergemeinschaft entsteht (vgl. BGH NJW 1973, 455; NJW 2005, 3781). Ein vertragsimmanentes Kündigungsrecht auf Vermieterseite bedarf danach einer einheitlichen Ausübung (vgl. OLG Celle WuM 1996, 222, 223) in Bezug auf das gesamte Mietobjekt; die Kündigung in Bezug auf eine Teilflache würde eine unzulässige Teilkündigung darstellen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 651).

Jedoch folgt daraus nicht, dass auch ein Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach § 57 a ZPO nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann. Dieser Annahme würden bereits rechtstechnische Schwierigkeiten entgegenstehen, die auch in der Berufungsbegründung anklingen und die Anwendbarkeit des Rechts aus § 57 a ZVG von Zufälligkeiten abhängig machen würden. Eine „einheitliche" Kündigungserklärung mehrerer Ersteher nach § 57 a ZVG käme nur dann ohne weiteres in Betracht, wenn sämtliche Eigentumseinheiten in engem zeitlichen Zusammenhang an gleichermaßen über das Mietverhältnis unterrichtete Ersteher gelangen, und sämtliche Ersteher die Kündigung - zu einem einheitlichen Zeitpunkt - wünschen. Verbleibt jedoch ein auch nur untergeordneter Teil der Mietfläche etwa im Eigentum des bisherigen Vermieters, wird er Teil der Vermietergemeinschaft, so dass die Kündigung von seiner Mitwirkung abhinge, was jeder sachlichen Rechtfertigung entbehrte und zudem zeigt, dass das Kündigungsrecht des einzelnen Erstehers nach § 57 a ZVG bei diesem Verständnis im Fall des Erwerbs einer Teilflache von Zufälligkeiten abhinge.

§ 57 a ZVG stellt vielmehr nicht ein bloßes vertragliches außerordentliches Kündigungsrecht dar, sondern eine Sonderregelung, die dem Zwangsversteigerungsrecht entspringt: Das Kündigungsrecht des Erstehers ist eine gesetzliche Versteigerungsbedingung (vgl. RGZ 124, 195, 199; BGH NJW 2009, 2312 f.). Das mit dem Zuschlag erworbene quasi dingliche Kündigungsrecht kann nicht dadurch beeinträchtigt werden, dass das Mietverhältnis auch andere Flächen schuldrechtlich erfasst. Es entspricht daher bereits der Rechtsprechung des Reichsgerichts, dass der Ersteher eines realen Teils der Mietflache in Bezug auf diese ein eigenständiges Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG hat (RGZ 124, 195, 199 f.; s. ferner OLG Oldenburg InVo 2003, 340 f. für die Ersteigerung einer Teilfläche eines Hofes, Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57 a Rn. 2 unter 2.3 und 2.6; Teufel in: Steiner, Zwangsversteigerungsrecht, 9. Aufl., §§ 57-57 d, Rn. 49 Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 57 a Rn. 25). Nur diese die Anwendung des § 57 a ZVG sicherstellende Auffassung entspricht auch dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts, letztlich im Interesse der Realgläubiger einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was voraussetzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann; das Mietverhältnis kann sich als Veräußerungshindernis oder zumindest wertmindernder Faktor darstellen (vgl. RGZ 67, 372, 376; Stöber a.a.O., § 57 a Rn. 2 unter 2.2).

II. Die Kl. haben in Bezug auf die jeweils von ihnen ersteigerten Eigentumseinheiten ihr Kündigungsrecht nach § 57 a ZVG wirksam ausgeübt, so dass die Bekl. im Ergebnis - wenn auch mit konstruktiv anderer Begründung als in der angefochtenen Entscheidung angenommen - zur Räumung verpflichtet sind.

1) Die Kündigung der Kl. zu 2. vom 28.12.2007 (K 14), die dem Bekl. zu 1. unter seiner Privatanschrift am 31.12.2007 übergeben worden ist, hat die mietrechtliche Bindung in Bezug auf die betreffenden Einheiten zum erstmöglichen Zeitpunkt, dem 30.6.2008, entfallen lassen (§ 580 a Abs. 2 BGB). Dass in der Kündigung ein anderer Zeitpunkt (31.3.2008) angegeben war, ist unerheblich (vgl. BGH NJW-RR 1996, 144). Ferner ist unschädlich, dass die Bestimmung des § 57 a ZVG nicht ausdrücklich genannt wurde. Der Wille der Kl. zu 2., das Mietverhältnis unter Ausübung des gesetzlichen Kündigungsrechts als Ersteherin zum nächstmöglichen Termin zu beenden, war erkennbar.

2) Der Kl. zu 1. hat das Mietverhältnis bezüglich der Garagen jedenfalls mit Erklärung vom 25.6.2006 (K 22) zum 31.12.2008 gekündigt.

a) Ein Zugang der an den Bekl. zu 1 adressierten, an die Mietanschrift gerichteten Kündigung vom 30.11.2007 (in K 9) bei diesem dürfte allerdings nicht festzustellen sein. Das Bestreiten der Bekl., dass die an den Bekl. zu 1. gerichtete Kündigung ihn nicht „erreicht" habe, dürfte dahin zu verstehen sein, dass unter der Anschrift Z. Straße ... nur - in insgesamt vierfacher Ausfertigung - das an die Bekl. zu 2. adressierte, nicht aber das an den Bekl. zu 1. adressierte Schreiben zugegangen ist. Dies liegt auch nahe, da der Bekl. zu 1. selbst in den Mieträumen unstreitig weder wohnte noch ein Büro unterhielt.

b) Das an die Bekl. zu 2. adressierte Kündigungsschreiben vom 30.11.2007, das ihr unstreitig zugegangen ist, enthält keine Kündigung auch an den Bekl. zu 1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts genügt insoweit nicht, dass der Bekl. zu 1. Geschäftsführer der Bekl. zu 2. war. Es ist zunächst eine durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu klärende Frage, ob die Erklärung allein an den Bekl. zu 1. als Geschäftsführer der Bekl. zu 2. gerichtet war (§ 164 Abs. 3 BGB) oder auch an ihn persönlich (vgl. zur Auslegung von Kündigungserklärungen BGH NJW 2003, 3270: BAG, Urt. vom 12.1.1984, 2 AZR 366/82, bei Juris). Nach Adressierung und Inhalt des Schreibens war Ersteres der Fall.

c) Das von allen Kl. unterzeichnete Kündigungsschreiben vom 25.6.2008, dem Bekl. zu 1. unter seiner Wohnanschrift zugegangen, enthält auf Seite 3 auch eine Kündigungserklärung der einzelnen Kl. nach § 57 a ZVG. Dass nicht nur eine gemeinschaftliche Kündigung, sondern primär Einzelkündigungen gewollt waren, ergibt sich schon daraus, dass die Kl. dort ausführen, dass sie in Bezug auf das von den Bekl. angenommene Erfordernis einer gemeinschaftlichen Kündigung „anderer Meinung" sind.

Die Kündigung ist auch nicht verspätet i.S.v. § 57 a Satz 2 ZVG. Danach ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, „für den sie zulässig ist". Dieses Merkmal ist nicht abstrakt zu verstehen, sondern dahin, dass die Kündigung dem Ersteher auch möglich sein muss. Maßgeblich ist der Termin, für den ihm die Kündigung ohne schuldhaftes Zögern möglich ist (s. RGZ 98, 273, 275; OLGR Düsseldorf 2003, 329; Stöber, a.a.O., § 57 a Rn. 5; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., §§ 57-57 b Rn. 12). Dies setzt auch voraus, dass der Ersteher von dem Bestehen des Mietvertrags Kenntnis hat (BGH NJW 2002, 1194, 1196).

Vorliegend hat der Kl. zu 1. die Kündigung ohne Kenntnis eines mit dem Bekl. zu 1. bestehenden Mietvertrags lediglich vorsorglich auch ihm gegenüber ausgesprochen, nachdem er durch die am Mietobjekt angebrachte Beschilderung auf die Bekl. zu 2. als Nutzerin aufmerksam wurde und feststellte, dass der Bekl. zu 1. deren Geschäftsführer war. Die Bekl. sind der Behauptung des Kl. zu 1., er habe erst mit einer im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens im Juni 2008 erfolgten Übersendung des Mietvertrags Kenntnis von der Mieterstellung des Bekl. zu 1. erlangt, nicht substantiiert entgegen getreten. Der Umstand, dass die Erklärung vom 30.11.2007 zugleich an den Geschäftsführer der Bekl. zu 2., den Bekl. zu 1., auch persönlich gerichtet war, begründet entgegen der Ansicht der Bekl. keinen Beleg für eine Kenntnis des Kl. zu 1. vom Mietverhältnis mit dem Bekl. zu 1. Denn ein solches Vorgehen entspricht anwaltlicher Vorsicht, erfolgt jedoch nichtsdestotrotz „ins Blaue".

3) Die Kl. zu 3. und 4., die das Eigentum an der Einheit Nr. 26 zu Miteigentum ersteigert haben, haben das Mietverhältnis ebenfalls jedenfalls mit Erklärung vom 25.6.2008 zum 31.12.2008 nach § 57 a ZVG gekündigt.

a) Die Kündigung vom 26.2.2008 (K 20) ist allein an die Bekl. zu 2. und nicht an den Bekl. zu 1. persönlich adressiert und dieser gegenüber abgegeben worden (vgl. zur Auslegung oben zu 2. b). Zudem ist ein Zugang nicht festzustellen, da die mit Einschreiben übermittelte Sendung bei der Post nicht abgeholt wurde und die besonderen Voraussetzungen für eine Zugangsfiktion (s. BGHZ 137, 205 NJW 1998, 976, 977) nicht ersichtlich sind.

b) Auch das Schreiben vom 11.4.2008 (K 21), welches mit Boten an die Anschrift Z. Straße ... gelangt ist, ist an die Bekl. zu 2. adressiert und enthält keine eigene Erklärung an den Bekl. zu 1. persönlich; dass dieser im Anschriftenfeld in Fettdruck namentlich genannt ist, führt zu keiner anderen Auslegung, da er dennoch Adressat nur als Geschäftsführer der Bekl. zu 2. ist. Zudem haben die Bekl. bestritten, dass die früheren Schreiben dem Anschreiben vom 11.4.2008 nochmals beigefügt gewesen seien.

c) Die Kl. zu 3. und 4. haben jedoch in Bezug auf ihre Eigentumseinheit die Kündigung mit Schreiben vom 25.6.2008 wirksam erklärt. Sie haben nicht bereits im Februar 2008 Kenntnis von einem Mietvertrag mit dem Bekl. zu 1. gehabt. Vielmehr wurden sie durch die Ablieferung eines Geldbetrags durch Hrn. D. jun. als Bote darauf aufmerksam, dass überhaupt eine Vermietung erfolgt sein könne, haben von Hrn. D. sen. sodann erfahren, dass eine Vermietung erfolgt sei, und haben mit Schreiben vom 7.2.2008 (K 19) bei der Bekl. zu 2. - erfolglos um Aufklärung bzw. Übersendung eines Mietvertrags gebeten. Die Kenntnis vom Mietverhältnis des Bekl. zu 1. (und seiner Privatanschrift) haben die Kl. somit nicht erlangt, und folgerichtig ihre Schreiben vom 28.2. und 11.4.2008 auch an die Bekl. zu 2. adressiert. Ihnen waren insbesondere vom früheren Eigentümer keine verlässlichen Informationen zuteil geworden (vgl. OLGR Düsseldorf 2003, 329), so dass die Kündigung vom 25.6.2008 nicht verspätet i.S.v. § 57 a Satz 2 ZVG ist.

Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung muss im Falle mehrerer Vertreter nicht gemeinschaftlich ausgeübt werden.

Der frühere Vermieter vermietete dem Mieter mit einheitlichem Mietvertrag Geschäftsräume in einem Fabrikgebäude mit mehreren Stockwerken, die jeweils gesondertes Teileigentum bildeten. Nachdem der Vermieter in Vermögensverfall geraten war, wurde eine Zwangsversteigerung der einzelnen Teileigentumseinheiten durchgeführt. Der Zuschlag erging an drei unterschiedliche Ersteher, die nichts voneinander wussten. Zwei von ihnen kündigten zunächst nach § 57 a ZVG gegenüber der Untermieterin, nicht aber gegenüber dem Mieter selbst. Erst später erhielten sie Kenntnis über alle Einzelheiten zum richtigen Mieter und kündigten schließlich mit einer gemeinsamen Kündigung gem. § 57 a ZPO das einheitliche Mietverhältnis. Im nachfolgenden Rechtsstreit beriefen sich die Vermieter darauf, dass bereits ihre Einzelkündigungen zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätten, weil der Mieter gleichzeitig Geschäftsführer der Untermieterin war und die Kündigungen deshalb diesem zugegangen seien. Der Mieter wandte ein, dass die Kündigungen nicht zulässig seien, weil sie nicht einheitlich für das gesamte Mietfeld erfolgt seien und deshalb unzulässige Teilkündigungen darstellten. Hinsichtlich der einheitlichen Kündigung wurde gerügt, dass diese nicht unverzüglich erfolgt sei und die Ersteher durch den früheren Vermieter über das Mietverhältnis informiert worden seien.

Das Landgericht hat in erster Instanz eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der zeitlich Monate auseinanderliegenden einzelnen Kündigungen der Ersteher als beendet betrachtet, weil damit deutlich eine gemeinsam gewollte Kündigung zum Ausdruck gekommen sei. Auch die Zustellung an die Untermieterin hielt das Landgericht für ausreichend, weil der Mieter gleichzeitig Geschäftsführer der Untermieterin war.

Das Kammergericht führt im Hinweisbeschluss zunächst aus, dass ein Sonderkündigungsrecht von jedem einzelnen Ersteher in Bezug auf die von ihm ersteigerte Mietfläche ausgeübt werden könne. Dem stehe nicht der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses entgegen, weil das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG quasi ein dingliches Kündigungsrecht sei und durch schuldrechtliche Regelungen nicht ausgeschlossen werde. Aus dem Sinn und Zweck des Kündigungsrechts für den Ersteher, einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, könne das Mietverhältnis nicht als Veräußerungshindernis oder wertmindernder Faktor wirken. Insbesondere wenn ein Teil der einheitlich vermieteten Fläche im Eigentum des bisherigen Eigentümers verbleibe, könne dieser bei einer einheitlichen Kündigung die Kündigung insgesamt verhindern, weswegen eine Teilkündigung möglich und zulässig sein müsse.

Nicht richtig sei allerdings die Argumentation des Landgerichts, wonach mit dem Zugang bei der Untermieterin auch ein Zugang an den Mieter aufgrund seiner Geschäftsführereigenschaft erfolgt sei. Dazu hätte sich klar aus der Adressierung ergeben müssen, dass die Kündigung an den Geschäftsführer der Untermieterin persönlich gerichtet worden war und in Richtung auf diesen abgegeben werden sollte. Das Kammergericht hielt aber die schließlich einheitlich nach Kenntnis aller Umstände über das Mietverhältnis erklärte Kündigung nach § 51 a ZVG nicht für verspätet, weil die Ersteher nicht über das Mietverhältnis mit dem Mieter vorher verlässlich informiert gewesen seien und trotz Aufforderung keine Kenntnis über dieses und die Privatanschrift des Mieters erlangten. Die durch den früheren Eigentümer mündlich erteilten Informationen zum Mietverhältnis hielt das Kammergericht nicht für verlässlich.

Die Beurteilung der Rechtslage im Hinweisbeschluss erscheint zutreffend und aus grundsätzlichen Erwägungen insbesondere zu § 57 a ZVG gerechtfertigt. Problematisch erscheint aber die Anwendbarkeit auf Wohnraummietverhältnisse, wenn zwei Wohnungen, unter Umständen eine davon ohne Bad, einheitlich vermietet werden und nur bei einem Ersteher die Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse (insbesondere für Eigenbedarf) vorliegen. Soweit nur der Ersteher der Wohnung mit Bad aufgrund berechtigten Interesses diese kündigen kann, ist abzuwägen, inwieweit die Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse Vorrang gegenüber der besonderen Interessenlage im Falle einer Zwangsversteigerung haben.