Kündigung

Kündigung; Werterhöhung durch Aufbauten; subjektive Verwertbarkeit

1. Der Eigentümer schuldet bei Kündigung aus wichtigem Grund Entschädigung für solche Aufbauten, die für ihn subjektiv verwertbar sind.

2. Zur Frage der Werterhöhung durch Aufbauten.

3. § 554 Abs. 2 BGB und § 9 Abs. 2 MHG sind - auch analog - nicht anwendbar.

Die Berufung der Kl. ist begründet.

Die von den Kl. mit dem Klageantrag zu 2. verfolgte Feststellungsklage ist zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Kl. begehren die Feststellung, daß der Bekl. keine Ansprüche aus § 12 SchuldRAnpG ihnen gegenüber zustehen. Das Feststellungsinteresse für dieses negative Feststellungsbegehren ergibt sich daraus, daß die Bekl. sich ihrerseits unstreitig solcher Ansprüche berühmt hat.

Der Bekl. stehen Ansprüche aus § 12 SchuldRAnpG gegenüber den Kl. nicht zu. In Betracht kommen hier allenfalls Ansprüche aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG.

Ein Anspruch aus § 12 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG besteht nicht, weil - wie im folgenden noch ausgeführt werden wird - die Kl. zur außerordentlichen Kündigung des Nutzungsverhältnisses berechtigt waren (§ 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG). Die Kammer folgt hinsichtlich des Anspruches aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht der Argumentation des Amtsgerichts. Der Wortlaut der Norm ist nicht eindeutig. Nach dem Wortlaut kann für die Frage der Entschädigung sowohl die subjektive Verwertbarkeit des Gebäudes für den Eigentümer des Grundstücks als auch die objektive Wertsteigerung des Grundstücks durch das aufstehende Gebäude maßgeblich sein. Da § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG aber hinsichtlich der Höhe der Entschädigung an die Wertsteigerung des Grundstücks durch das Gebäude anknüpft, kann die Verwertbarkeit des Gebäudes als wertbestimmender Faktor bei der Auslegung der Norm nach dem Wortlaut nicht außer Betracht bleiben. Auch die systematische Stellung des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG und der Sinn und Zweck der Norm sprechen eher dafür, daß eine Entschädigung nur bei subjektiver Verwertbarkeit des Gebäudes zu leisten ist. Denn die Regelung des § 12 Abs. 2 und 3 SchuldRAnpG enthält eine - je nach dem Grund für die Beendigung des Nutzungsverhältnisses - abgestufte Entschädigungsleistung des Eigentümers des Erholungsgrundstücks an den Nutzer. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG regelt insbesondere den Fall der durch eine Vertragsverletzung des Nutzers veranlaßten Kündigung des Eigentümers aus wichtigem Grund. Das spricht eher für eine Entschädigung an den Nutzer, nur im Falle der subjektiven Verwertbarkeit für den Eigentümer. Denn der Nutzer, der die Kündigung aus wichtigem Grund verursacht, erscheint weniger schutzwürdig. Zwingend ist diese Auslegung aber nicht. Ebenso ließe sich argumentieren, daß dieser Gesichtspunkt schon berücksichtigt ist, weil die Entschädigung nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG sich abweichend von § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG nicht nach dem Wert des Gebäudes, sondern der Wertsteigerung des Grundstückes bemißt. Entscheidend für die Auslegung sind für die Kammer die Motive des Gesetzgebers. Nach Auffassung der Kammer ergibt sich aus der Begründung des Regierungsentwurfes (Begründung RegE SchuldRAnpG, BT-Drucks. 12/7135, Seite 47) eindeutig, daß es bei einem Anspruch aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG auf die subjektive Verwertbarkeit des aufgebrachten Bauwerks auf dem Nutzungsgrundstück für den Eigentümer ankommt. So heißt es in dem Regierungsentwurf zu § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG (a. a. O.):

"Eine vom Nutzer herbeigeführte Werterhöhung kann grundsätzlich nur insoweit Entschädigungspflichten nach sich ziehen, als dem Grundstückseigentümer nach Vertragsbeendigung tatsächlich noch ein für ihn realisierbarer Wert zufließt. ...

Eine Werterhöhung liegt z. B. vor, wenn ein in ordnungsgemäßem Zustand befindliches Wochenendhaus auf einem Grundstück errichtet worden ist, das auch nach Vertragsbeendigung zu Erholungszwecken genutzt werden soll. Ist jedoch eine Änderung der Nutzungsart zulässig - etwa die Errichtung eines Betriebsgebäudes auf einem Erholungsgrundstück -, erhöht ein dem ursprünglichen Nutzungszweck dienendes Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks in der Regel nicht. Der Grundstückseigentümer soll in diesen Fällen zum Wertersatz daher nur verpflichtet sein, soweit das Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks noch erhöht und dem Grundstückseigentümer damit ein Vermögenswert zufließt." Die Kl. wollen das Grundstück zukünftig für eine Wohnhausbebauung nutzen. Das aufstehende Wochenendhaus stellt daher keine Werterhöhung des streitbefangenen Grundstücks im Sinne des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG dar Die Berufung der Bekl. ist demgegenüber unbegründet.

Die Kl. haben - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gem. §§ 556, 554 BGB, 7 SchuldRAnpG. Die Kammer nimmt insoweit Bezug auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils. Soweit die Bekl. in zweiter Instanz einwendet, sie habe im Hinblick auf eine entsprechende Anwendung des § 554 Abs. 2 BGB oder des § 9 Abs. 2 MHG rechtzeitig gezahlt, so vermag die Kammer dieser Auffassung nicht beizutreten. Eine entsprechende Anwendung des § 554 Abs. 2 BGB ist nach Auffassung der Kammer nicht möglich. Für eine analoge Anwendung bedürfte es neben einer planwidrigen Regelungslücke einem vergleichbaren Sachverhalt. Daran aber fehlt es. Die Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB enthält eine zwingende Vorschrift für die Wohnraummiete. Sie schränkt die Folgen des Zahlungsverzuges im Interesse des Bestandschutzes zugunsten des Mieters ein. Das beruht auf der besonderen Schutzwürdigkeit des Mieters bei der Wohnraummiete. Eine vergleichbare Situation besteht bei der Nutzung eines Erholungsgrundstückes nicht. Auch eine analoge Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG scheidet aus. Auch diese Vorschrift findet nur Anwendung bei Mietverhältnissen über Wohnraum. § 9 Abs. 2 MHG bestimmt, daß eine verfrühte Kündigung im Falle der Mieterhöhung durch den Vermieter unwirksam ist. Zweck dieser Vorschrift ist es, daß der Mieter im Falle eines unberechtigten Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nicht gezwungen ist, zunächst den nicht geschuldeten Erhöhungsbetrag zu zahlen, um einer Kündigung zu entgehen. Im vorliegenden Fall hat die Bekl. jedoch die Aufrechnung gegenüber dem unstreitig bestehenden Anspruch der Kl. auf Zahlung des Nutzungentgeltes erklärt. Diese Situation sieht die Kammer als nicht vergleichbar an. Es fehlt für eine analoge Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG ebenfalls an dem vergleichbaren Lebenssachverhalt. Zum einen bedarf - wie schon ausgeführt - der Nutzer eines Erhohlungsgrundstückes nicht desselben sozialen Schutzes wie der Mieter einer Wohnung. Zum anderen standen im vorliegenden Fall nicht die Höhe der geschuldeten Nutzungsentschädigung in Streit, sondern das Bestehen eines möglicherweise gegebenen Gegenanspruches.