Kündigung

Kündigung; kein Eigenbedarf bei Alternativwohnung

Dem wegen Eigenbedarfs nach § 564 b berechtigt kündigenden Vermieter obliegt es, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten; widrigenfalls ist sein Räumungsbegehren rechtsmißbräuchlich, sofern nicht Umstände hinzutreten, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen.

I. Die Kl. begehren vom Bekl. die Räumung einer möblierten Ein-Zimmer-Wohnung in M., die der Bekl. aufgrund des Vertrages vom 1.10.1987 als Mieter bewohnt. Die Kl. stützen sich auf die mit Anwaltsschreiben vom 1.3.1991 erklärte ordentliche Kündigung. Diese begründen sie damit, daß die Kl. Ziff. 2 derzeit in B. wohne und täglich die lange Strecke nach H., ihrem Studienort, zurücklegen müsse. Die Verkehrsverbindungen zwischen beiden Orten seien wenig günstig; dagegen sei H. von M. aus sehr bequem zu erreichen. In ihrem Hausanwesen gebe es zwar mehrere Wohnungen, nur die vom Bekl. bewohnte komme jedoch für die Kl. Ziff. 2 in Betracht, zumal sie diese früher selbst komplett eingerichtet und ausgestattet habe. Der Bekl. hält den Eigenbedarf für vorgeschoben. Die Kl. Ziff. 2 sei auf öffentliche Verkehrsmittel nicht angewiesen. In dem M. Hausanwesen hätten seit Dezember 1989 fast jährlich Mieter gewechselt. Für die Bedürfnisse der Kl. Ziff. 2 hätten demnach andere Wohnungen zur Verfügung gestanden. Am 15.9.1992 sei zudem die Erdgeschoßwohnung frei geworden. Diese hätte die Kl. jedoch nicht ihm angeboten, sondern an einen Dritten weitervermietet.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 10.12.1991 der Klage auf Räumung und Herausgabe der Ein-Zimmer-Wohnung hinsichtlich der Kl. Ziff. 2 und 3 stattgegeben, die der Kl. Ziff. 1 abgewiesen, weil diese nicht Vermieterin sei. Der Bekl. hat gegen seine Verurteilung Berufung eingelegt.

Das Landgericht Mannheim hat Beweis erhoben zu der Behauptung des Bekl., die Kl. hätten die herausverlangte Wohnung bereits einem Dritten mit dem Hinweis angeboten, diese werde bald frei, und zu seinem Vortrag, der Kl. Ziff. 2 stehe für Fahrten nach H. ein Pkw zur Verfügung.

Aufgrund der Beweisaufnahme stellt das Landgericht Mannheim fest, daß die Angaben der Kl. zu den Verkehrsverhältnissen zutreffen und die Behauptung des Bekl., die Wohnung sei im Hinblick auf die Kündigung bereits einem Dritten angeboten worden, widerlegt worden. Das Landgericht Mannheim kommt zu der Beurteilung, daß die tatsächlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt seien. Im Hinblick auf die Tatsache, daß nach erfolgter Kündigung im selben Haus die - größere - Erdgeschoß-Wohnung freigeworden und ohne Vermietungsangebot an den Bekl. einem Dritten weitervermietet worden ist, sieht sich das Landgericht jedoch an einer Zurückweisung der Berufung gehindert, solange die als grundsätzlich angesehene Frage nicht im Wege des Rechtsentscheids beantwortet ist, ob ein derartiges Verhalten der Vermieterinnen das Räumungsbegehren als rechtsmißbräuchlich und damit unbeachtlich erscheinen läßt. Das Landgericht hat daher dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Muß der Vermieter dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kün-digungserklärung frei gewordene andere Wohnung im Haus zur Anmietung anbieten?"

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Gegenstand des Vorlagebeschlusses (§ 541 ZPO) ist eine Frage, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die vom Landgericht zu treffende Ent-scheidung erheblich. Bei dieser Beurteilung ist der Senat an die Feststellungen und die Rechtsauffassung des Landgerichts gebunden, sofern sich diese nicht als eindeutig unhaltbar erweisen (Senat, Rechtsentscheid vom 19.8.1992 - 3 ReMiet 1/92 - ZMR 1992, 488 m. w. N.). Die Erheblichkeit wird auch nicht vom Vortrag der Kl. beeinträchtigt, wonach zum einen der Bekl. vom Freiwerden der Wohnung noch vor ihnen erfahren haben soll, und zum anderen aufgrund des Verhaltens des Bekl. die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit ihm als unzumutbar angesehen wird. Diese Behauptungen sind bestritten. Ob ihnen Erheblichkeit zukommt und die angebote-nen Beweise zu erheben sind, ist erst nach Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage zu entscheiden.

3. Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ergibt sich daraus, daß sie unzweifelhaft eine unbestimmte Vielzahl gleichliegender Fälle betrifft. Sie ist bereits in einer beachtlichen Anzahl amts- und landgerichtlicher Entscheidungen mit unterschiedlichen Ergebnissen angesprochen worden (LG Frankenthal WuM 1990, 79; LG Hamburg WuM 1990, 302; AG Frankfurt WuM 1990, 349; LG Karlsruhe WuM 1991, 41; LG Regensburg WuM 1991, 109; LG Nürnberg-Fürth WuM 1991, 110; LG Hamburg WuM 992, 192; AG Hamburg WuM 1992, 373) und bildete auch die Grundlage für den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 28. Januar 1992 - 1 BvR 1054/91 (WuM 1992, 80). Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht lediglich ihrem Inhalt nach.

4. Das Landgericht hat allerdings dem Vorlagebeschluß entgegen § 541 Abs. 1 Satz 2 ZPO keine Stellungnahmen der Parteien beigefügt und diese offenbar nicht einmal zur beabsichtigten Vorlage angehört. Der Senat hat die Anhörung der Parteien nachgeholt und damit den Mangel geheilt (Senat, Die Justiz 1990, 90).

III. In der Sache beantwortet der Senat die vorgelegte Rechtsfrage wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich.

1. Dieser entspricht zwar nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Die Vorlagefrage kann aber vom zuständigen Oberlandesgericht berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn dies zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1989, 406).

So verhält es sich hier. Die Fragestellung des Landgerichts zielt auf eine Verpflichtung des Vermieters zum Angebot einer freiwerdenden Austauschwohnung. Ob eine derartige nebenvertragliche Pflicht besteht, an deren Verletzung sich auch - gerade im Falle des in Unkenntnis der Gege-benheiten räumenden Mieters - Schadensersatzansprüche knüpfen könnten, ist für die Entscheidung des dem Landgericht vorliegenden Rechtsstreits ohne Bedeutung. Hier stellt sich allein die Frage, welchen Anforderungen der Vermieter bei Vorliegen bestimmter besonderer Voraussetzungen genügen muß, um sich ein auf Eigenbedarf gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestütztes, begründetes Kündigungsrecht zu erhalten.

2. Die Auffassung, das Freiwerden einer Ersatzwohnung im selben Hausanwesen, auf die der Vermieter wegen anderer Wohnraumbedürfnisse nicht zurückgreifen müsse, könne die Durchsetzbarkeit der Eigenbedarfskündigung keinesfalls berühren, ist in der Rechtsprechung ersichtlich nur vereinzelt vertreten worden. Sie wird darauf gestützt, das Mietverhältnis begründe keine so weitgehenden Treue- und Obhutspflichten (LG Frankenthal aaO.). Dem vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

3. Im Fall der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs geraten rechtlich geschützte Interessen von hohem Rang in Widerstreit. Durch die Entscheidung des Gesetzgebers, im Hinblick auf Art. 14 GG der Möglichkeit zur Eigennutzung grundsätzlich den Vorrang einzuräumen (BVerfG ZMR 1991, 56), werden Belange des Mieters berührt, denen ebenfalls ein sehr hoher sozialer Wert beigemessen wird (BVerfG ZMR 1991, 54 = NJW 1991, 157). Deshalb verdient der Selbstnutzungswunsch des Vermieters keinen Schutz, soweit er mißbräuchlich ist. Dies gilt insbesondere, wenn neben der gekündigten Wohnung andere frei werden. Das Vorhandensein von Wohnungsalternativen muß in einer Wei-se berücksichtigt werden, welche auch den Belangen des Mieters Rechnung trägt (BVerfG NJW 1991, 2273). Das Mietverhältnis wird in seiner rechtlichen Ausgestaltung von diesen Vorgaben wesentlich bestimmt. Die Befugnis zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist Ausdruck des Gedankens, daß nach Vertragsschluß eintretende Veränderungen in der persönlichen Situation des Vermieters diesen trotz Vertragstreue des Mieters zur Lösung von den eingegangenen Verpflichtungen berechtigen sollen (LG Hamburg WuM 1990, 302). Das für den Mieter einschneidende Lösungsrecht kann gerade auch im Hinblick auf den Charakter des langfristigen personenbezogenen Schuldverhältnisses Vorzug vor den hochrangigen Interessen des Vertragspartners nur dann beanspruchen, wenn es so schonend wie möglich ausgeübt wird. Der Vermieter hat deshalb im Rahmen der mit seinen Wohnbedürfnissen zu vereinbarenden Möglichkeit Treue gegenüber dem bisherigen Vertragsverhältnis zu beweisen und die Interessen des Mieters zu berücksichtigen.

Dem entspricht nach herrschender Meinung (vgl. auch Harke ZMR 1991, 80, 90; Sternel Mietrecht aktuell 2. Aufl. S. 225) die an den Grundsatz von Treu und Glauben anknüpfende Aufforderung an den Vermieter, eine im selben Haus freiwerdende Drittwohnung dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter zur Anmietung anzubieten. Auf diesem Wege kann nämlich das in der Macht des Vermieters Stehende unternommen werden, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern und so die sozial unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Lösung des Vertrags gering zu halten. Der Vermieter, der sich dem da-durch entzieht, daß er die freiwerdende Alternativwohnung leerstehen läßt oder an Dritte weitervermietet, setzt sein Räumungsbegehren dem Einwand des Rechtsmißbrauchs aus.

4. Dabei versteht sich von selbst, daß das Angebot zum Abschluß eines Mietvertrages über die freiwerdende Drittwohnung zu angemessenen Bedingungen erfolgen muß. Überzogene Forderungen darf der Vermieter mit seinem Angebot nicht stellen. Andererseits wird er im Hinblick auf Treu und Glauben nicht gehindert sein, dem Mieter einen Vertragsschluß zu den bis-her für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden Bedingungen an-zubieten. Gleiches wird im Regelfall gelten für das Begehren der ortsüblichen oder der im betreffenden Wohnanwesen üblichen Miete.

5. Es kann ferner keinem Zweifel unterliegen, daß in Einzelfällen bei Vorliegen besonderer Umstände der Mieter insbesondere wegen eigenen Fehlverhaltens den Einwand des Rechtsmißbrauchs nicht wird erheben können (vgl. dazu Sternel aaO.). Allerdings wird dies in der Regel noch nicht angenommen werden können, wenn der Mieter Kenntnis vom Freiwerden der Alternativwohnung hatte. Entscheidend ist das "Tauschangebot", d. h. die Äußerung der Bereitschaft des Vermieters, über andere Wohnräume in seinem Hausanwesen einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Im übrigen werden sich diese Fragen einer Beantwortung durch einen Rechtsentscheid weitgehend entziehen, da bei ihrer Beantwortung die umfassende Prüfung und Würdigung aller tatsächlichen Umstände des jeweiligen Einzelfalles im Vordergrund stehen.

Ob ein Kündigungsgrund vorliegt oder nicht und ob damit das Mietverhältnis beendet ist, entscheidet sich grundsätzlich nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Gerade bei der Eigenbedarfskündigung, die ja kein vertragswidriges Verhalten des Vermieters voraussetzt, macht die Rechtsprechung aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) erhebliche Einschränkungen. So ist eine Berufung des Vermieters auf Eigenbedarf dann rechtsmißbräuchlich, wenn nach der Kündigung in absehbarer Zeit eine vergleichbare Wohnung frei wird, die der Vermieter ebenso nutzen könnte (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV 136). Will der Vermieter diese andere Wohnung nicht selbst nutzen, ist er nach Treu und Glauben gehalten, sie dem gekündigten Mieter zu angemessenen Bedingungen anzubieten, will er sich nicht ebenfalls dem Vorwurf des Rechtsmißbrauchs aussetzen.

Diese Rechtsprechung hat das OLG Karlsruhe mit Rechtsentscheid vom 27. Januar 1993 bestätigt.