Kündigung

Kündigung; gewerblicher Zwischenmieter; Gesundheitsgefährdung

Dem gewerblichen Zwischenmieter, der im Rahmen eines Steuersparmodells eine Wohnung ausschließlich zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat, steht das besondere Kündigungsrecht aus § 544 BGB nicht zu, wenn in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden auftreten. Denn ihm kann aus diesen Schäden allenfalls ein Vermögens-, jedoch kein Gesundheitsschaden erwachsen. Vermögensschäden liegen aber außerhalb des Schutzbereichs der Norm.

Die Bekl. ist auf Grund Vertrags vom 30.12.1992 mit unkündbarer Laufzeit von zehn Jahren gewerbliche Zwischenmieterin einer Eigentumswohnung des Kl. Der Gesamtmietzins beträgt monatlich 2.111,50 DM. Im Jahre 1997 kündigte die Bekl. diesen Mietvertrag erstmals wegen zahlreicher Mängel der Wohnung, u. a. auch wegen Feuchtigkeitsschäden, die zu Schimmelbildungen geführt hätten. Die Bekl. vertrat die Auffassung, die Wohnung sei wegen dieser Schäden unbewohnbar. Die Parteien führten diesbezüglich einen Rechtsstreit vor dem LG Köln (3 O 443/97). Das LG Köln sah die Kündigung in seinem Urteil vom 31.3.1998 als nicht berechtigt an. Nach Berufungseinlegung beendeten die Parteien ihren Streit durch einen Anwaltsvergleich vom 5.6.1998. Man einigte sich auf den Fortbestand des Mietverhältnisses und eine Minderung des Mietzinses. Ferner enthält der Vergleich die Bestimmung, daß, "sollten sich am Objekt oder der streitgegenständlichen Wohnung in Zukunft weitere, bisher nicht bekannte Mängel zeigen, wegen solcher etwaig bestehender Mängel das Mietminderungsrecht bestehen" bleibe. Mit Schreiben vom 4.10.1999 kündigte die Bekl. erneut das Mietverhältnis. Die Schäden seien bisher nicht behoben, die Wohnung sei weiterhin unbewohnbar.

Die auf eine Feststellung gerichtete Klage, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigung vom 4.10.1999 beendet ist, sondern unverändert weiterbesteht, hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Der Zwischenmietvertrag zwischen den Parteien ist mit einer Laufzeit von zehn Jahren ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit geschlossen worden. Gründe, die eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses seitens der Bekl. rechtfertigen würden, hat die Bekl. nicht vorgetragen. Die Bekl. kann wegen der in der Wohnung unstreitig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden ihre fristlose Kündigung zunächst nicht auf § 542 BGB stützen. Daß in der Wohnung, insbesondere auch im Wohnzimmer, Feuchtigkeitsschäden auftreten, war bereits Gegenstand des Rechtsstreits 3 O 443/97 vor dem LG Köln. (...) Durch diese Regelung im Anwaltsvergleich haben die Parteien das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen solcher Mängel, die bereits Gegenstand des Verfahrens 3 O 343/97 vor dem LG Köln waren, beschränkt. Hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies, daß die bis zum Anwaltsvergleich aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden mit der 10 %igen Mietminderung abgegolten waren, daß aber weitere Feuchtigkeitsschäden die über das damals bekannte Maß hinaus auftreten sollten, die Bekl. lediglich zu einer weiter gehenden Minderung berechtigen sollten.

Daß der damalige Bevollmächtigte der Bekl. an eine solche Auslegung des Vergleichs nicht gedacht hat, wie die Bekl. nunmehr unter Beweis stellt, ist für die Auslegung des Vergleichs unerheblich. Vergleiche sind so auszulegen, wie sie sich für einen objektiven Beobachter vernünftigerweise darstellen. Ein anderer Sinn kann ihnen nur dann beigemessen werden, wenn beide Parteien gemeinsam bewußt eine andere Auslegung ihrer Vereinbarung wollten, als die, die sich für einen außenstehenden objektiven Beobachter darstellt. Daß die Parteien gemeinsam eine andere Auslegung wollten, ist von der Bekl. nicht behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt worden.

Auf das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 544 BGB, auf das nicht verzichtet werden könnte, kann die Bekl. sich nicht berufen, da ihr dieses Recht als gewerblicher Zwischenmieterin grundsätzlich nicht zusteht. Die Bekl. hat die Wohnung nicht zur Nutzung für sich selbst, ihre Angehörigen oder Angestellten angemietet, sondern ausschließlich zu dem Zweck, sie ihrerseits gewerblich weiterzuvermieten. Eine Gesundheitsgefährdung der Bekl. oder der ihr nahestehenden Personen ist daher nicht zu erwarten. Einer Gesundheitsgefährdung ihrer eigenen Mieter kann die Bekl. dadurch entgegenwirken, daß sie ihre eigenen Vermieterpflichten erfüllt, indem sie ihrerseits die Feuchtigkeitsschäden beseitigt. Der Bekl. droht also allenfalls ein Vermögens-, kein Gesundheitsschaden. Dieser liegt außerhalb des Schutzbereichs des § 544 BGB.