Kündigung

Kündigung; Schönheitsreparaturen; Nichtdurchführung

Weder fristlose noch fristgerechte Kündigung eines Mietverhältnisses sind berechtigt, wenn der Mieter die ihm turnusmäßig obliegenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung nicht ausführt, die Wohnung jedoch in ordentlichem Zustand ist und Substanzschäden ausgeschlossen sind.

Die Kl. können von der Bekl. nicht Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen, weil sowohl die fristlose als auch die fristgemäße Kündigung unbegründet sind.

Die Voraussetzungen der §§ 553, 554 a BGB, die allein eine fristlose Kündigung begründen könnten, liegen nicht vor. Unstreitig hat die Bekl. zwar die vertraglich vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht eingehalten. Hierin ist jedenfalls dann keine erhebliche Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung begründen könnte, zu sehen, wenn die Wohnung sich gleichwohl in einem normalen Zustand befindet und ein Substanzverlust nicht zu befürchten ist. Durch das eingeholte Sachverständigengutachten ist bewiesen, daß die Wohnung zwar nicht neu renoviert ist, sich jedoch in einem normalen ordentlichen Zustand befindet und von einem Substanzverlust nicht ausgegangen werden kann. Gebrauchsspuren wie z. B. leichte Flecken an Tapeten sind normal und begründen keine Verpflichtung, sofort eine Renovierung durchführen zu lassen. Aber auch die fristgerechte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 1 BGB ist unwirksam. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme kann nicht festgestellt werden, daß die Kl. ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt. Dem Gutachten ist zu entnehmen, daß sich die Wohnung in einem ordentlichen und nicht verwohnten Zustand befindet. Wenn die Bekl. die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht einhält, so handelt es sich dabei nur um eine unerhebliche Vertragsverletzung, soweit der Zustand der Wohnung Schönheitsreparaturen nicht dringlich macht. Die vereinbarten Fristen können auch nicht als starre Regel gelten. Insoweit wird immer zu berücksichtigen sein, wer die Wohnung bewohnt und wie er sie bewohnt. So macht es einen Unterschied, ob sich viele Personen häufig in der Wohnung aufhalten oder ob, wie im vorliegenden Fall, die Bekl. die Wohnung allein bewohnt und darüber hinaus infolge ihrer Berufstätigkeit sich nicht ganztägig in der Wohnung aufhält. Eine solche Wohnung wird in einem erheblich geringeren Maße abgenutzt, so daß es keine erhebliche Vertragsverletzung darstellt, wenn die vorgeschriebenen Fristen überschritten werden.