Kündigung

Kündigung; Betreuung; Kündigung durch Betreuer; Wohnraummietvertrag; verdeckte Stellvertretung

Eine verdeckte Stellvertretung bei Kündigung des Wohnungsmietvertrags ist unzulässig. Dies gilt auch für eine Kündigungserklärung, die von dem für die Vertragspartei bestellten Betreuer ausgesprochen wird.

Der Kl. hat gegen den Bekl. nach den §§ 556 Abs. 1, 985 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, weil die von ihm durch seine Betreuerin ausgesprochenen Kündigungen v. 15.12.1994, 21.2.1995 und 24.7.1995 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet haben.

Soweit der Kl. mit Schriftsatz v. 24.6.1996 vortragen läßt, er sei geschäftsfähig, und die von seiner Betreuerin ausgesprochenen Kündigungen seien wirksam, weil sie in seinem Namen und mit seiner Vollmacht erklärt worden seien, so vermag dem die erkennende Kammer nicht zu folgen. Die von der Betreuerin mit Schreiben v. 15.12.1994 ausgesprochene Kündigung ist weder namens noch in Vollmacht des Kl. erklärt worden. In diesem Falle handelt es sich um eine Kündigung in verdeckter Stellvertretung, die nur in Ausnahmefällen, etwa bei sogenannten Geschäften des täglichen Lebens, bei denen es dem anderen auf die Person des Vertragspartners nicht ankommt, wirksam ist. Für ein Dauerschuldverhältnis, aus dem eine Vielzahl von Treuepflichten erwachsen, wie eben bei einem Mietvertrag, ist eine verdeckte Stellvertretung nach der Rechtsprechung nicht zulässig (so AG Hamburg WM 1986, 139; LG München I WM 1989, 282 und AG Bergisch Gladbach WM 1990, 345; Emmerich/Sonnenschein § 564 Rn. 6; Sternel Mietrecht aktuell Rn. 907). Damit ist diese Kündigung, jedenfalls soweit sie von der Betreuerin als rechtsgeschäftlich dazu Bevollmächtigte ausgesprochen worden sein will, als unwirksam anzusehen. Ob die Rechtsprechung zur verdeckten Stellvertretung auch in den Fällen der gesetzlichen Vertretung, also bei Ausspruch der Kündigung durch die Betreuerin kraft ihrer Bestallung gilt, bedarf an dieser Stelle keiner Entscheidung.

Die Kündigungen v. 21.2. und 24.7.1995 sind ebenfalls nicht kraft rechtsgeschäftlich erteilter Vollmacht als wirksam anzusehen. Zwar ist in diesen Kündigungen klargestellt worden, daß sie für den Kl. erklärt worden sind. Es ist aber nicht auf eine rechtsgeschäftlich erteilte Vollmacht Bezug genommen worden, so daß dem Bekl. eine Zurückweisung der Kündigung wegen Nichtvorlage der Vollmachtsurkunde nach § 174 BGB nicht möglich gewesen ist. Für die Fälle der gesetzlichen Vertretung, wie es das Betreuungsverhältnis darstellt, gilt die Vorschrift des § 174 BGB nämlich nicht (Palandt-Heinrichs § 174 Rn. 1; RG 74, 265; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 470; BAG BB 1990, 1130; Bub/Treier Rn. IV 5).

Die vorgenannten Kündigungen v. 15.12.1994, 21.2.1995 und 24.7.1995 sind auch nicht deshalb wirksam, weil sie von der Betreuerin kraft ihrer sich aus der Bestallung ergebenden Befugnisse ausgesprochen worden sind. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses des Kl. braucht die Betreuerin nämlich nach §§ 1908 i, 1812 BGB die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, die hier nicht vorliegt. Der Tatbestand des § 1812 BGB ist gegeben. Die Betreuerin möchte nämlich durch die vorgenannten Kündigungen das Mietverhältnis des Kl. (Betreuten) mit dem Bekl. beenden. Verfügung im Sinne des § 1812 BGB ist jedes Rechtsgeschäft, durch das ein Recht übertragen, belastet, aufgehoben, inhaltlich oder in seinem Rang geändert werden soll. Durch die Kündigungen wird über Leistungsansprüche verfügt. Die Betreuerin möchte durch ihre Erklärungen den Mietvertrag beenden, kraft dessen der Kl. als Betreuer gegenwärtig und zukünftig Mietzinsleistungen gemäß § 535 Satz 2 BGB von dem Bekl. als Mieter verlangen kann. Nur durch diese Auslegung wird der umfassende Zweck der Bestimmung des § 1812 BGB, nämlich das Vermögen des Betreuten zu schützen, gewahrt. Dieser Zweck erfaßt auch den durch die Kündigungen bedingten Verlust künftiger Mietzinsansprüche. Er erfordert die vormundschaftsgerichtliche Überprüfung, ob die Kündigungen des Mietverhältnisses dem Interesse der betreuten Person entsprechen. Mit dieser Auslegung des § 1812 BGB befindet sich die erkennende Kammer im Einklang mit der Rechtsprechung, soweit sie ersichtlich ist, und auch mit der Kommentierung (OLG Hamm MDR 1991, 251; LG Berlin MDR 1973, 503; Palandt-Diederichsen § 1812 Rn. 5; Sternel Mietrecht aktuell Rn. 909). Eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung der Kündigungserklärungen der Betreuerin liegt ersichtlich nicht vor. Auch ist eine allgemeine Ermächtigung nach § 1825 BGB, die die Betreuerin von gerichtlichen Genehmigungspflichten befreien würde, hier nicht erteilt worden, wie sich dies der Verfügung des Amtsgerichts v. 14.3.1996 entnehmen läßt, die der Kl. mit Schriftsatz v. 3.4.1996 zu den Akten gereicht hat. Auf die anderslautende dienstliche Äußerung der Betreuerin v. 30.1.1996 kann es dann nicht mehr ankommen. Unerheblich ist insoweit die vom Amtsgericht in der vorgenannten Verfügung vertretene Rechtsansicht, wonach für die Kündigung von Mietverhältnissen nach § 1812 BGB eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung nicht erforderlich sei. Insoweit vermag die Kammer aus den oben genannten Gründen die vom Amtsgericht vertretene Rechtsansicht nicht zu teilen. Nach alledem ist die Berufung zurückzuweisen.