Kündigung

Kündigung; Pflegeperson; Unterbringung; Eigenbedarf; Umbaumaßnahmen

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs zur Unterbringung einer Pflegeperson für den Vermieter ist unbegründet, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs weder eine Betreuungsperson benennt noch die Ernsthaftigkeit bezeugt, den Bedarfsgrund zu realisieren.

Der Räumungsanspruch (§ 556 Abs. 1 BGB) kann nicht auf die Kündigung v. 23.12.1987 gestützt werden; eine andere das Mietverhältnis beendende Erklärung liegt nicht vor.

Die Kündigung des Mietverhältnisses v. 23.12.1987 hat nicht gemäß § 564 b BGB zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt, weil für den Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung ein berechtigtes Interesse nicht festgestellt werden kann:

Die Kl. hat zwar hinreichend dargetan, daß sie einer Betreuungsperson bedarf. Sie hat aber weder in der Kündigung v. 23.12.1987 eine Pflegeperson benannt, noch hat sie sonst den Nachweis geführt, daß sie sich - im zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung - um eine Pflegeperson ernsthaft bemüht hat.

1. Es kann offenbleiben, ob das berechtigte Interesse im Falle des "Eigenbedarfs für eine Pflegeperson" aus § 564 b Abs. 1 BGB (allgemeines berechtigtes Interesse, "Betriebsbedarf") oder aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) herzuleiten ist (ebenso OLG Hamm, RE v. 24.7.1986, RES § 564 b Nr. 37).

a) Erforderlich ist - nach bisher ständiger Rechtsprechung der Kammer - stets, daß eine konkrete Aussicht für die Aufnahme einer bestimmten Person in die zu räumende Wohnung besteht (ebenso die bislang herrschende Meinung, zitiert bei OLG Hamm, a. a. O.).

Diese Voraussetzungen erfüllt die Kündigung v. 23.12.1987 nicht. Denn es heißt dort nur, daß die Wohnung zur "Unterbringung einer Betreuungsperson" benötigt wird. Auch auf ausdrückliche vorprozessuale Nachfrage des Bekl. (seine Schreiben v. 7.1.1988 und 22.4.1988) wurde eine Pflegeperson nicht benannt. Noch in der Replik auf die Klagerwiderung hat die Kl. darauf hingewiesen, daß ihr nicht zuzumuten sei, eine Pflegeperson namentlich zu benennen, weil vor Einzug der Pflegeperson noch Ausbaumaßnahmen stattfinden sollten, die Anstellung einer Pflegeperson jedoch erst dann erfolgen könne, wenn hinreichend feststehe, zu welchem Termin die Wohnung zu Umbau- und Ausbauarbeiten frei werde.

b) Zwar kann die Absicht des Vermieters, zunächst Umbaumaßnahmen durchzuführen, um sodann eine Pflegeperson aufzunehmen, ein berechtigtes Interesse des Vermieters darstellen (vgl. BVerfG, Urt. v. 14.2.1989, "Maisonette-Fall", DWW 1989, 46 ff. [= WM 1989, 114 ff.]). Ein derartiger Kündigungsgrund ist aber weder dem Kündigungsschreiben v. 23.12.1987 zu entnehmen (§ 564 b Abs. 3 BGB), noch hat die Kl. konkrete Umbaupläne dargelegt. Zweifel daran, ob solche Umbaupläne ernsthaft im Zeitpunkt der Kündigung bestanden, ergeben sich auch daraus, daß die Kl. solche Pläne erst in den Rechtsstreit einführte, nachdem der Bekl. darauf hingewiesen hatte, daß die Wohnung für ein Pflegeehepaar zu klein sei. Diese Ausbaupläne hat die Kl. im übrigen auch nicht weiterverfolgt.

Auf einen Kündigungsgrund: "Umbau der Wohnung zwecks späterer Unterbringung eines Pflegeehepaares" kann die Kl. ihre Kündigung daher ebenfalls nicht stützen.

2. a) Die Kündigung v. 23.12.1987 hätte - entgegen der Auffassung des AG - auch dann nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31.3.1988 geführt, wenn die Kammer - was offenbleiben kann - dem RE Hamm a. a. O. folgen und davon absehen würde, daß im Falle der Kündigung wegen "Eigenbedarfs" die Person, für die Bedarf angemeldet wird, nicht nur nicht genannt zu werden braucht, ja noch nicht einmal feststehen müsse, sondern erst noch gesucht werden dürfe. Es muß dann nämlich jedenfalls die Ernsthaftigkeit, den Bedarfsgrund zu realisieren, bezeugt sein. (Dabei kann es offenbleiben, ob dieser RE nur für den Fall verbindlich ist, daß die Kündigungsfrist ein Jahr beträgt, oder ob diese erleichterten Voraussetzungen auch in dem vorliegenden Fall gelten, in dem nur eine dreimonatige Kündigungsfrist bestand.)

b) Es kann nicht festgestellt werden, daß sich die Kl. schon vom Zeitpunkt der Kündigung an (d. h. ab 23.12.1987) nachdrücklich - wenn auch vergeblich - um eine Pflegeperson bemüht hat.

Die Kl. hat zwar behauptet, sie habe bereits vor Auslaufen der Kündigungsfrist eine Pflegeperson gesucht. Welche - auch zeitlich konkretisierten - Bemühungen sie insoweit angestellt hat, hat sie allerdings nicht dargelegt. Zur Ernsthaftigkeit solcher Bemühungen gehört aber, daß sich der Vermieter nicht nur im Verwandten- und Bekanntenkreis umhört, sondern auch an öffentliche Ämter und Wohlfahrtsverbände herantritt sowie Zeitungsinserate aufgibt (OLG Hamm, a. a. O.). ... 3. Auch die Tatsache, daß die Kl. später - im Laufe des Prozesses, mithin nach Ablauf der Kündigungsfrist - ernsthafte Bemühungen um die Gewinnung einer Pflegeperson aufgenommen und ihr Räumungsbegehren auch auf diese Bemühungen gestützt hat, vermag der Klage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Lagen nämlich der Kündigung bei ihrem Ausspruch keine Kündigungsgründe zugrunde, oder war die Kündigung nicht wirksam begründet worden, so können nach ihrem Ausspruch entstandene Gründe nicht mehr nachgeschoben werden (vgl. Sternel, IV 110, m. w. N.). Vielmehr muß neu gekündigt werden. Daran fehlt es.