Kündigung

Kündigung; aus wichtigem Grund; außerordentlich; Vertragspflichtverletzung; Vertrauensverhältnis; Beleidigung

Eine Kündigung "aus wichtigem Grunde" kommt nur als "ultima ratio" in Betracht, wenn sich das gegenseitige Vertrauensverhältnis beiderseits als völlig zerrüttet darstellt und nach einer Interessenabwägung die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zumutbar erscheint.

Die Berufung des Kl. ist zulässig, jedoch im Ergebnis nicht begründet.

1. Das AG hat zu Recht festgestellt, daß die Kündigung des Kl. v. 20.3.1997 sich nicht auf § 554 a BGB stützen kann. Die fristlose Kündigung nach § 554 a BGB setzt voraus, daß eine Partei des Wohnraummietverhältnisses ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft derart schwer verletzt hat, daß eine Vertragsfortsetzung objektiv unzumutbar ist (vgl. Bub/Treier, 2. Aufl. 1993, IV Rdz. 187 ff.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 554 a Rdz. 3 f.). ...

2. Auch die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB sind nicht gegeben.

Erforderlich ist - auch - nach dieser Vorschrift eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Mieter, die die Belange des Vermieters in solchem Maße beeinträchtigt, daß nur die Kündigung als angemessene Reaktion des Vermieters erscheint. Der Unterschied zu der nach § 554 a BGB maßgeblichen Pflichtverletzung ist dabei graduell und liegt nicht in der Art der Pflichtverletzung (vgl. Barthelmess, 5. Aufl. 1995, § 564 b Rdz. 54af.). Als Pflichtverletzung im Sinne von § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB kommen in Betracht die unpünktliche Zahlung des Mietzinses, eine Vernachlässigung der Obhut und Erhaltungspflicht, Verstöße gegen die Hausordnung, eine vertragswidrige Verwendung oder Überlassung der Mietsache oder unerlaubte bauliche Veränderungen. Da aber das Mietverhältnis darüber hinaus grundsätzlich auf einem dauerhaften und vertrauensvollen Verhalten zwischen den Mietparteien beruht, können auch Denunziationen, Belästigungen, Beleidigungen und insbesondere Körperverletzungen sowie andere Straftaten gegenüber dem Vermieter und seinen Angehörigen eine derartige Vertragspflichtverletzung darstellen.

Zu beachten ist dabei allerdings, daß nach § 564 b Abs. 3 BGB als berechtigte Interessen des Vermieters nur solche Gründe Berücksichtigung finden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

Zu den in dem hier in Rede stehenden Kündigungsschreiben aufgeführten Sachverhalten ist festzustellen, daß die vorgetragenen und streitigen Punkte "Attacke des Bekl. gegen den Schwiegersohn des Kl." und "Abstellplatz Wohnmobil" Gegenstand gerichtlicher Vergleiche geworden und damit erledigt sind. Für die von dem Kl. behauptete "Streitlust" des Bekl. ergeben sich zwar nach dem Eindruck der Kammer einige Anhaltspunkte, doch stellt das Verhalten des Bekl. in dem Mieterhöhungsverfahren, das Gegenstand des Kündigungschreibens ist, keine Vertragspflichtverletzung dar. Gleiches gilt für die behaupteten Äußerungen des Bekl. gegenüber den Eheleuten X., die allerdings vom AG zu Recht und nach Auffassung der Kammer noch zurückhaltend als "nicht höflich" bezeichnet worden sind. Auch die Auffassung des AG, das Schreiben des Bekl. und seiner Ehefrau v. 22.6.1997 an einen Richter des Amtsgerichts Hildesheim sei seinem Inhalt nach nicht als Kundgabe der Mißachtung des Kl., sondern als Erklärung dafür zu werten, aus welchem Grunde die Freundschaft zu dem Kl. aus Sicht des Bekl. zerbrochen sei, teilt die Kammer. Die verbleibende - zwischen den Parteien streitige - Äußerung des Bekl. hinsichtlich des Sühneverfahrens als "Stellvertreter-Verfahrens" erweist sich im Verhältnis zum Kl. als Vertragspartner des Bekl. derart mittelbar, daß eine nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten, die erforderlich wäre, hieraus noch nicht in hinreichendem Maße entnommen werden kann.

3. Wie bereits in dem Termin zur mündlichen Verhandlung v. 12.3.1998 erörtert, ist allerdings problematisch, ob die Kündigung des Kl. v. 20.3.1997 gemäß §§ 564 b Abs. 1, 626, 242 BGB "aus wichtigem Grunde" gerechtfertigt ist.

Dieser Kündigungsgrund kann nach überwiegend vertretener Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum im Ausnahmefall auch zur Beendigung von Wohnraummietverhältnissen führen (vgl. Bub/Treier, a. a. 0., IV Rdz. 197; Münchener Kommentar - Voelskow, 3. Auf]. 1995, § 554 Rdz. 5).

Ein solcher Ausnahmefall liegt hier jedoch nach Auffassung der Kammer im Ergebnis - noch - nicht vor. Die Beendigung des Mietvertrages wegen Unzumutbarkeit seiner Fortsetzung wäre lediglich als "ultima ratio" zu vertreten. Auch bei einer Kündigung aus wichtigem Grunde müssen die Kündigungsgründe in der Person des Kündigungsgegners liegen oder doch aus dessen Risikobereich stammen. Ist das gegenseitige Vertrauensverhältnis beiderseits völlig zerrüttet, ist eine Interessenabwägung erforderlich, um festzustellen, ob einer oder beiden Parteien eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist.

Insofern ist auch nach dem persönlichen Eindruck, den die Kammer aus der mündlichen Verhandlung v. 12.3.1998 gewonnen hat, nicht zu verkennen, daß das Verhältnis zwischen den Parteien annähernd als zerrüttet bezeichnet werden muß. Dies allein steht jedoch der Durchführung des Mietvertrages nicht entgegen, weil die Parteien nicht in einem Haus wohnen, so daß trotz der gegebenen wohnlichen Nähe intensive Konfliktsituationen und insbesondere Eskalationen durchaus vermeidbar erscheinen. In wessen Risikosphäre die Ursachen für das gegebene schlechte Verhältnis liegen, läßt sich nicht mit der erforderlichen eindeutigen Zuordnung feststellen. Ein insoweit durchaus maßgeblicher Gesichtspunkt könnte sich aus der auch in dem hier zur Entscheidung stehenden Rechtsstreit aufrechterhaltenen Behauptung des Bekl. ergeben, der Kl. habe ihn als "Arschloch" und "Schmarotzer" bezeichnet. Träfe dies zu, spräche dies gegen die Wirksamkeit der vom Kl. ausgesprochenen Kündigung; träfe dies nicht zu, spräche dies für eine Räumung des Bekl. Der Kl. hat jedoch für seine mit Schriftsatz v. 22.12.1997 aufgestellte Behauptung, er habe den Bekl. nicht als "Arschloch" und "Schmarotzer" bezeichnet und der Bekl. ihn daher zu Unrecht bezichtigt, keinen Beweis angeboten, so daß insoweit Feststellungen zu Lasten des Bekl. nicht möglich sind. Die von dem Bekl. benannten Zeugen A. und O. sind gegenbeweislich benannt und können daher nicht zur Beweisführung des Kl. dienen.

Ein maßgeblicher Gesichtspunkt gegen die Räumung des Bekl. hat sich schließlich für die Kammer daraus ergeben, daß der Kl. mit Schreiben v. 20.3.1997 zwar auch das Mietverhältnis mit Frau R. gekündigt, diese jedoch nicht auf Räumung verklagt hat, wie es noch in dem Verfahren 18 C 380/96 AG Hildesheim der Fall war. Dieses nicht ohne weiteres nachvollziehbare prozessuale Verhalten des Kl. hätte bei einem Erfolg des hier zu entscheidenden Räumungsbegehrens dazu geführt, daß der Bekl. die Wohnung räumen müßte, seine mit ihm zusammenlebende Ehefrau jedoch nicht. Aus dem genannten Kündigungsschreiben v. 20.3.1997 und den Vorprozessen ergibt sich, daß auch der Kl. davon ausgeht, daß Frau R., die den Mietvertrag v. 11.8.1988 mitunterschrieben hat und im übrigen von dem Kl. auch im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens (35 C 170/96 AG Hildesheim, 1 S 158/97 LG Hildesheim) in Anspruch genommen worden ist, ihr Besitzrecht als Mieterin von ihm ableitet. Demnach hätte es gegen sie eines besonderen Vollstreckungstitels bedurft (vgl. OLG Oldenburg ZMR 1991, 268; Bub-Treier-Belz, a. a. O., VII Rdz. 67; Zöller/Stöber, ZPO, 20. Aufl. 1997, § 885 Rdz. 5 f.). Der Kl. könnte also, selbst wenn der Bekl. hier zur Räumung verurteilt würde, das begehrte Ziel, nämlich die Räumung der Wohnung, nicht erreichen. Da keine Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die Ehe des Bekl. nicht intakt ist, ergäben sich bei einer (Teil-) Räumung des Bekl. und gleichzeitiger Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses mit Frau R. auch unter dem Gesichtspunkt von Art. 6 Abs. 1 des Grundgesetzes und eines daraus ggf. resultierenden Aufenthaltsrechts des Bekl. Schwierigkeiten im Verhältnis der Parteien untereinander, die die bereits jetzt zu konstatierenden Probleme weitaus überlagern dürften.

Diesen Gesichtspunkt konnte die Kammer bei der Interessenabwägung im Rahmen der §§ 564 b Abs. 1, 626, 242 BGB nicht unberücksichtigt lassen.