Kündigung

Kündigung; Schonfrist; unvollständige Zahlung; Restbetrag; Rechtsmißbrauch

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nur dann unwirksam, wenn eine Zahlung innerhalb der Schonfrist zur vollständigen Befriedigung des Vermieters führt. Bleibt ein Restbetrag i. H. v. ca. 5 % der Nettokaltmiete offen, so ist das Festhalten des Vermieters an der Kündigung nicht rechtsmißbräuchlich.

Zu Recht hat das Amtsgericht [Hamburg] der auf die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützten Räumungsklage stattgegeben und die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.

Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Vorauszahlungsklausel des § 6 des Mietvertrages wegen des Zusammentreffens dieser Klausel mit der Aufrechnungsklausel des § 8 des Mietvertrages nicht wirksam ist (vgl. dazu BGH RE vom 26. Oktober 1994 WM 1995, 28; LG Hamburg WM 1999, 326) und die Zahlung des Mietzinses deshalb entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 1 BGB jeweils erst zum Monatsende fällig war, war die vom Kl. mit Datum vom 10. August 1999 wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene außerordentliche Kündigung begründet. Die Bekl. befand sich auch nach ihrem eigenen Vorbringen beim Ausspruch der Kündigung mit der Zahlung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug (§ 554 Abs. 1 Ziffer 1 BGB). Unter Berücksichtigung der von der Bekl. in Anspruch genommenen Mietzinsminderung in Höhe von 5 % war am 10. August 1999 der Mietzins für Juni in Höhe von DM 348,43 und für Juli in Höhe von DM 594,44 rückständig. Damit ist die Bekl. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses in Verzug geraten. Als nicht unerheblich wird ein Teil von mindestens 50 % des monatlichen Mietzinses angesehen, wobei der Gesamtrückstand den Mietzins für einen Monat übersteigen muß (§ 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzung ist vorliegend angesichts eines geschuldeten Mietzinses, den die Bekl. im Hinblick auf die von ihr in Anspruch genommene 5 %ige Minderung mit DM 594,44 monatlich beziffert, erfüllt.

Die vom Kl. ausgesprochene Kündigung ist auch nicht dadurch unwirksam geworden, daß die Bekl. den Mietzinsanspruch des Kl. innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB befriedigt hätte. Die von der Bekl. innerhalb der Schonfrist, die am 18. Oktober 1999 ablief, geleisteten Zahlungen führten nicht zu einer vollständigen Befriedigung des Kl. hinsichtlich des rückständigen und des laufenden Mietzinses. Nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. stand dem Kl. für den hier fraglichen Zeitraum ein geminderter Mietzinsanspruch in Höhe von insgesamt 2.131,75 DM zu und hat die Bekl. Zahlungen in Höhe von 2.100 DM geleistet. Der offen bleibende Betrag von 31,75 DM ist nicht als ein zu vernachlässigender Restbetrag anzusehen, der ein Festhalten des Kl. an der Kündigung vom 10. August 1991 als rechtsmißbräuchlich erscheinen lassen könnte. Der Bekl. war es möglich und auch zumutbar, vor Ablauf der Schonfrist die Höhe der Mietzinsrückstände genau zu überprüfen. Angesichts des insgesamt sehr schwierigen und durch zahlreiche Rechtsstreite belasteten Verhältnisses der Parteien hatte die Bekl. hierzu auch besondere Veranlassung, sie durfte nicht darauf vertrauen, daß sich der Kl. mit einem nicht vollständigen Ausgleich der Mietrückstände und der laufenden Mieten zufriedengeben würde. Mit dem Landgericht Bonn (WM 1992, 607, 608) hält die Kammer eine Berufung der Bekl. auf die Vorschrift des § 242 vorliegend auch deshalb für nicht erfolgreich, weil es sich bei der offen gebliebenen Restsumme von 31,75 DM nicht um einen völlig zu vernachlässigenden Betrag von nur wenigen Pfennigen handelt. Vielmehr beläuft sich dieser Betrag immerhin auf mehr als 5 % der Nettokaltmiete, die die Bekl. mit 594,44 DM beziffert. Da ein solcher Betrag im Bereich der Mietminderung bereits als angemessener Ausgleich für kleine Beeinträchtigungen bei der Wohnungsnutzung angesehen wird, kann dieser im Rahmen der Schonfristzahlung nicht als völlig unbeachtlich angesehen werden.

Die Kammer hat eine Räumungsfrist von drei Monaten im Hinblick auf die persönliche Situation der Bekl., die Lage auf dem Wohnungsmarkt und die bevorstehende Weihnachtszeit als angemessen erachtet.